Eminent domain, defined and explained

Quizás no sepas qué es el dominio eminente, pero esta facultad del gobierno podría obligarte a vender tu casa y el terreno en el que está construida.

¿Cómo? Imagina que compras una casa en un terreno amplio. Años después, el gobierno local decide que ese terreno sería ideal para construir un parque público, o que necesita ampliar una autopista estatal y tu terreno es necesario para los nuevos carriles.

El dominio eminente es el derecho que tienen los gobiernos locales y estatales para expropiar terrenos privados para uso público, a cambio de una indemnización. Es fundamental que los propietarios de vivienda comprendan cómo funciona este proceso y qué derechos tienen cuando el gobierno quiere tomar posesión de su terreno.

Veamos la historia del dominio eminente y algunos ejemplos importantes para obtener más información.

Definición de dominio eminente

Los gobiernos federales, estatales y locales tienen la facultad de tomar tu propiedad para uso público. Esto se conoce como el poder de dominio eminente del gobierno.

Pero como propietario, tienes derechos sobre tu propiedad. El gobierno no puede simplemente apropiarse de tu casa y tu terreno. Debe ofrecerte un pago justo. Esto puede complicarse, pero significa que el gobierno debe hacerte una oferta razonable, normalmente proponiendo comprar tu propiedad privada por una cantidad específica de dinero, antes de poder expropiarla mediante dominio eminente.

Este poder puede parecer excesivo, pero el dominio eminente tiene sus raíces en la Carta de Derechos de la Constitución de los Estados Unidos, que contiene una referencia implícita a esta capacidad. Tanto el gobierno federal como los gobiernos estatales y locales poseen el poder de dominio eminente.

Cómo funciona el dominio eminente en el sector de bienes raíces

Si eres propietario, ¿cómo podría afectarte el dominio eminente? ¿Qué pasos seguirá el gobierno si quiere adquirir tu propiedad para un proyecto público?

Existe un proceso para aplicar el dominio eminente. El gobierno no se presentará de un día para otro diciendo que tomará tu terreno al día siguiente; debe seguir una serie de pasos.

Supongamos que el gobierno quiere ampliar una autopista para aliviar la congestión del tráfico. Para que ese plan funcione, necesita comprar tu residencia y demolerla.

Lo que sue e ocurrir es que la autoridad gubernamental interesada en tu terreno te hará una oferta de compra por un precio específico. Si aceptas la oferta, la venta se concreta y puedes usar el dinero para encontrar un nuevo lugar donde vivir. Si no estás conforme con la oferta, puedes negociar por una suma mayor.

Si no quieres vender en ninguna circunstancia o no logran llegar a un acuerdo sobre el precio, estas diferencias se resuelven en un proceso judicial llamado procedimiento de expropiación.

Expropiación

Desde hace tiempo, se ha establecido que los gobiernos pueden usar el dominio eminente para expropiar, siempre que ofrezcan una indemnización justa, para proyectos que serán su propiedad y esté bajo su administración. Sin embargo, el uso público también puede interpretarse como la expropiación de una propiedad privada con la teoría de que el proyecto beneficiará al público.

La prueba de si algo es beneficioso para el público, sin embargo, es interpretativa y ha generado mucha controversia.

También existen diferentes tipos de expropiaciones:

• Expropiación total: El gobierno toma la totalidad de un terreno. Generalmente, debe pagar al propietario el valor de mercado de la propiedad considerando su mejor y más alto uso.
• Expropiación parcial: El gobierno solo toma una parte del terreno de una persona o entidad. Por ejemplo, puede necesitar solo una franja del terreno para ampliar una carretera, sin necesitar toda la parcela.

Y también hay diferentes restricciones de tiempo para estas expropiaciones:

• Expropiación permanente: Es la forma más frecuente de dominio eminente. En este caso, la propiedad que adquiere el gobierno nunca regresa a su propietario original.
• Expropiación temporal: Ocurre cuando el gobierno toma una parte del terreno solo por un período determinado, para luego devolverlo a su propietario. Esto podría pasar, por ejemplo, si el gobierno necesita una parte de un terreno privado como servidumbre de paso temporal durante la construcción de una carretera. Una vez terminado el proyecto de construcción, el gobierno devolverá el terreno a su propietario.

Las leyes estatales y locales varían en todo el país, por lo que el panorama legal en tu comunidad puede ser diferente al de otra. Sin embargo, es importante tener en cuenta que ciertos negocios privados que operan según regulaciones gubernamentales estrictas, como las compañías de servicios públicos, también pueden recibir la facultad de ejercer el dominio eminente cuando sea necesario.

Indemnización justa

Se considera que el pago es justo cuando el gobierno ofrece un valor razonable por la propiedad que va a expropiar, ya sea en forma de dinero o de una propiedad equivalente. Sin embargo, ese es el reto: El propietario y el gobierno deben llegar a un acuerdo sobre lo que se considera un valor justo.

Esto puede complicarse porque muchas personas tienen un vínculo emocional con sus viviendas, ya sea su primera casa o su casa definitiva. Los tribunales generalmente se basan en el valor justo de mercado de la propiedad para determinar la indemnización justa. Sin embargo, establecer ese valor puede ser difícil.

Por ejemplo, supongamos que una ciudad quiere ensanchar una carretera existente. Para ello, las autoridades de la ciudad necesitan adquirir 10 pies del frente de una propiedad comercial. Pero si estuvieras vendiendo esa propiedad, nunca venderías solo esos 10 pies. Al no existir un mercado específico para este tipo de adquisición parcial, es complicado, si no imposible, determinar un verdadero valor de mercado justo.

Uso público

El preámbulo de la Constitución de los EE. UU. establece que el gobierno federal debe promover el bienestar general del pueblo.

Para lograr ese objetivo, los tribunales han otorgado una gran flexibilidad en cuanto a qué se considera uso público bajo el dominio eminente.

El uso público puede referirse a propiedades que el gobierno opera y mantiene, como una carretera o un parque. Pero ¿también puede incluir proyectos como un nuevo parque industrial que genere cientos o miles de empleos para la comunidad? Esto también podría considerarse uso público. La clave está en que el gobierno demuestre que el proyecto beneficiará al público.

Procedimientos de expropiación

¿Qué pasa cuando tú y el gobierno no logran ponerse de acuerdo sobre el valor de tu propiedad? Generalmente, el gobierno presentará una demanda legal en tu contra, conocida como procedimiento de expropiación. Durante este proceso legal, el gobierno argumentará sobre la necesidad del proyecto, cómo beneficiará al público y cuál es el valor de tu terreno.

Como demandado, puedes impugnar a la autoridad legal del gobierno la expropiación de tu propiedad. ¿El reto? El gobierno tiene una amplia discrecionalidad para definir qué se considera uso público, Por lo que ganar este tipo de casos puede ser difícil.

La otra opción es un evento más frecuente: Impugnar el valor que el gobierno le asigna a tu propiedad. Podrías terminar en una batalla de tasadores: los profesionales inmobiliarios que determinan el valor de tu terreno e inmueble. En ese caso, el tribunal decidirá quién tiene razón respecto a la tasación de tu propiedad: tú o el gobierno.

Los tasadores pueden llegar a valoraciones diferentes dependiendo de cuánto valor asignen a las nuevas ampliaciones y mejoras realizadas en la propiedad, así como de qué inmuebles cercanos consideren al buscar ventas comparables.

Expropiación inversa

Existe una acción relacionada con el dominio eminente conocida como expropiación inversa.

Esto ocurre cuando las modificaciones realizadas en una propiedad expropiada por el gobierno perjudican o disminuyen el valor de las propiedades cercanas que todavía pertenecen a particulares.

Por ejemplo, si el gobierno toma un terreno y construye una refinería de petróleo, Los gases emitidos por dicha refinería podrían reducir el valor de las viviendas cercanas.  La ubicación y el atractivo son dos prioridades importantes para los compradores de viviendas,; por lo tanto, esto puede generar un problema en el mercado local.

Los propietarios de estas viviendas pueden presentar demandas legales contra el gobierno que tomó la propiedad. Si los propietarios ganan el caso, el gobierno deberá indemnizarlos por los daños ocasionados a sus inmuebles.

Historia del dominio eminente

El dominio eminente no es algo nuevo ni se limita a los Estados Unidos. Sus orígenes pueden rastrearse hasta el derecho consuetudinario inglés del siglo XVII.

Los Padres Fundadores de los Estados Unidos también reconocieron la necesidad de dar al gobierno el poder de controlar la tierra en beneficio de todos los ciudadanos. Asimismo, entendieron que el gobierno debía proporcionar una indemnización justa a los propietarios cuando se les expropiara una propiedad. Para resolver esto, incluyeron el dominio eminente en la Constitución de los Estados Unidos.

La Quinta Enmienda es más conocida por proteger a los acusados de delitos de tener que declarar en su contra en un juicio. Sin embargo, esta enmienda también establece las bases del dominio eminente con la siguiente declaración: "[...] ni se tomará propiedad privada para uso público sin una justa indemnización".

Esta garantía de justa indemnización fue posteriormente extendida a los estados mediante interpretaciones judiciales de la Decimocuarta Enmienda. Los principios de justa indemnización y debido proceso tienen como objetivo equilibrar los intereses públicos y privados en conflicto.

7 ejemplos de dominio eminente (o expropiación para uso público)

Para entender cómo funciona el derecho de dominio eminente, lo mejor es verlo en acción. Algunos de los ejemplos más destacados en la historia de los Estados Unidos se muestran abajo.

1. PennEast Pipeline Co. v. New Jersey (2021)

En este caso, la Corte Suprema de EE. UU. confirmó el derecho de una compañía de gasoductos a ejercer el dominio eminente 

bajo la Ley de Gas Natural para utilizar terrenos de propiedad estatal en un desarrollo privado. La ley permite a las compañías privadas ejercer dominio eminente para adquirir propiedades.

El fallo reafirmó que los estados no pueden impedir activamente proyectos interestatales de gasoductos adquiriendo terrenos. Nueva Jersey argumentó que la Undécima Enmienda impedía que la empresa expropiara terrenos estatales o servidumbres de conservación.

2. Puntenney v. Iowa Utilities Board (2019)

En casos más recientes de dominio eminente, los conflictos relacionados con la construcción de oleoductos se han vuelto más frecuentes. En este caso, los demandantes consideraban que la construcción del oleoducto Dakota Access sobre comodidades no cumplía la definición constitucional de “uso público” según la Quinta Enmienda de la Constitución de EE. UU. y la Constitución de Iowa.

Otro argumento presentado fue el posible impacto de la construcción del oleoducto Dakota Access sobre el cambio climático. Sin embargo, la Corte Suprema de Iowa aprobó la construcción del oleoducto, ya que cumplía las características de uso público según las constituciones de Iowa y de los Estados Unidos.

3. Kelo v. City of New London (2005)

En este caso, relacionado con un oleoducto, la ciudad de New London, Connecticut, recibió autorización mediante el derecho de dominio eminente para expropiar varias propiedades privadas y transferir su propiedad a New London Development Corporation, una desarrolladora privada.

Los demandantes se negaron a vender su propiedad, lo que causó que la ciudad expropiara las propiedades y obligara a los demandantes a aceptar una indemnización.

Los demandantes, incluyendo a Suzette Kelo, argumentaron que esto infringía el criterio de “uso público”, ya que los terrenos serían utilizados para el desarrollo económico y no para fines públicos directos.

El tribunal determinó que los planes de desarrollo de las propiedades incluían un uso público, por lo tanto, cumplían un propósito público. El fallo permitió la transferencia de propiedad de los terrenos, ya que el término “uso público” no está limitado a su significado literal, sino que se refiere a un beneficio general para el público.

4. Berman v. Parker (1954)

En este caso, el Congreso permitió que la Oficina de Administración de Tierras del Distrito de Columbia reconstruyera un distrito utilizando el derecho de dominio eminente. El propietario de una tienda por departamentos en la zona residencial demandó a la oficina, argumentando que la expropiación del distrito infringía sus derechos.

El tribunal no determinó ninguna infracción a sus derechos según la Quinta Enmienda, ya que la agencia planeaba convertir el terreno en viviendas para personas de bajos ingresos, lo cual está comprendido dentro de la cláusula de “expropiación”.

5. Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. City of Chicago (1897)

Este caso estableció las facultades de dominio eminente que ejerce el estado. Antes de este caso, el dominio eminente no estaba regulado en la Quinta Enmienda, lo que permitía a los estados expropiar propiedades para uso público sin una indemnización.

A finales de la década de 1890, la ciudad de Chicago quiso conectar una sección de una carretera que debía cruzar una propiedad privada. La ciudad expropió el terreno mediante una petición municipal y pagó una indemnización al propietario. Quincy Railroad Company también era propietaria de parte del terreno y solo recibió un dólar, lo que los llevó a apelar.

El tribunal determinó que el estado podía tomar el terreno mediante el dominio eminente si los propietarios originales recibían alguna forma de indemnización. La expropiación no impedía que la compañía usara las vías férreas.

6. United States v. Gettysburg Electric Railway Co. (1896)

En 1896, el Congreso ejerció el dominio eminente para quitarle el Gettysburg Battlefield a Gettysburg Railway Company. Los propietarios demandaron al gobierno, argumentando que la expropiación violaba sus derechos según la Quinta Enmienda.

La mayor parte del tribunal falló que, siempre que la compañía ferroviaria recibiera una indemnización justa, la expropiación era legal.

7. Kohl v. The United States (1875)

Este fue el primer caso de la Corte Suprema de EE. UU. relacionado con el derecho del gobierno federal al dominio eminente. En este caso, el gobierno federal adquirió terrenos privados en Cincinnati, Ohio, para construir una aduana, una oficina de correos y otras instalaciones gubernamentales, sin proporcionar indemnización a los peticionarios.

Los peticionarios alegaron que el gobierno no tenía jurisdicción para hacerlo sin una legislación adecuada. Consideraban que el gobierno debía haber aceptado una evaluación independiente del valor del terreno antes de dar una indemnización.

El tribunal falló a favor del gobierno, respaldando su derecho a expropiar terrenos mediante el dominio eminente.

Preguntas frecuentes sobre el dominio eminente

Abajo respondemos preguntas sobre las limitaciones del dominio eminente, cómo se utiliza hoy en día y cómo podría afectarle.

¿Cuáles son los límites del dominio eminente?

El gobierno solo puede expropiar propiedades para proyectos que beneficien al público. Además, debe ofrecer una compensación monetaria justa por la propiedad que quiere expropiar.

¿Puedo negarme al dominio eminente?

Sí. Sin embargo, si lo hace, el gobierno que quiere su terreno o propiedad presentará un procedimiento de expropiación en su contra.

¿Qué ocurre en un procedimiento de expropiación?

En un procedimiento de expropiación, puedes argumentar ante un tribunal que el gobierno no tiene derecho a tomar su propiedad o que no le está ofreciendo un valor justo por ella. El tribunal determinará si el gobierno tiene derecho legal a expropiar su propiedad y si está ofreciendo una compensación adecuada.

¿Qué es el uso público?

El gobierno solo puede tomar propiedades privadas para proyectos que beneficien al público. Los gobiernos suelen tener una gran flexibilidad para determinar qué constituye un “uso público” beneficioso. Ejemplos de uso público incluyen un parque municipal o una escuela pública.

¿Cómo se utiliza el dominio eminente hoy en día?

El uso del dominio eminente por parte del gobierno no es muy frecuente, ya que el público suele impugnarlo. Casos recientes de dominio eminente han involucrado proyectos de oleoductos privados y compañías energéticas que utilizan combustibles fósiles, como en el caso PennEast Pipeline Co. v. New Jersey et al. mencionado anteriormente.

También se han vuelto más comunes los casos relacionados con expropiaciones regulatorias. Estos ocurren cuando el gobierno restringe tanto los derechos del propietario sobre su terreno que este alega una pérdida de beneficios económicos.

¿Cuáles son los cuatro elementos del dominio eminente?

Para que el gobierno ejerza el derecho de dominio eminente, deben cumplirse los cuatro elementos establecidos en la Quinta Enmienda: (1) propiedad privada, (2) debe ser expropiada, (3) para uso público y (4) con una indemnización justa.

Conclusión

El propósito del dominio eminente es dar al gobierno la facultad de emprender proyectos que beneficien a toda la comunidad. Este uso público prevalece sobre los derechos individuales de propiedad. No obstante, los propietarios de vivienda tienen derecho a recibir una indemnización justa cuando el gobierno quiere adquirir su terreno.

Aunque el dominio eminente puede afectar a cualquier propietario, los beneficios de ser dueño de una vivienda superan con creces los riesgos. Toma medidas y comienza tu solicitud de hipoteca con los Expertos en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage^®.