¿Qué es la expropiación en bienes raíces?

Si alguna vez recibes una notificación de tu gobierno local para informarte que quiere tomar posesión de tu casa u otra propiedad, tómalo en serio. Este es un proceso que se llama expropiación y puede ser complicado de manejar.

¿Qué es la expropiación? En bienes raíces, la expropiación ocurre cuando un gobierno toma una propiedad de un propietario privado, ya sea mediante dominio eminente o algún otro procedimiento gubernamental. Por lo general, en un proceso de expropiación, el tribunal debe decidir si la adquisición de la propiedad es legal y darle al propietario una remuneración adecuada.

La expropiación también puede implicar una propiedad condenada —aquella que se considera insegura o inhabitable— así como la expropiación inversa, que ocurre cuando un gobierno o agencia pública interfiere o toma una propiedad privada sin iniciar formalmente un procedimiento de dominio eminente.

Aspectos clave:

• La expropiación es cuando el gobierno toma una propiedad privada, ya sea para usarla en un proyecto público o porque la propiedad se considera insegura para vivir.
• Si recibes un aviso de expropiación, lo mejor es que contrates a un abogado de bienes raíces y hagas una tasación de tu propiedad para que puedas proteger tus derechos y luchar por un pago justo.
• La expropiación inversa ocurre cuando el gobierno daña tu propiedad o reduce su valor sin tomarla oficialmente, y tendrás que demostrar el daño para obtener una remuneración.
• Es difícil detener la toma de una propiedad, pero puedes luchar por un mejor pago impugnando la valoración del gobierno con tus propios expertos y ayuda legal.

Qué es una propiedad expropiada o una condenada

La expropiación es un procedimiento legal usado más frecuentemente cuando una entidad gubernamental o una agencia privada con autoridad de dominio eminente busca tomar posesión de una propiedad privada.

El dominio eminente es el derecho legal del gobierno de tomar tierra privada para uso público. Con el dominio eminente, el gobierno necesita demostrar que está tomando la tierra para uso público y ha ofrecido remuneración justa. En algunos casos, el gobierno puede crear una servidumbre sobre la propiedad y remunerar al propietario en consecuencia.

Pero el dominio eminente no es la única razón por la que un gobierno puede querer la expropiación. En algunos estados, los gobiernos también pueden iniciar procedimientos de expropiación cuando una propiedad está deteriorada, es peligrosa o está fuera de carácter con la comunidad circundante. En ese punto, el gobierno puede tomar medidas para resolver la situación.

"Una propiedad condenada es un edificio que una agencia del gobierno —generalmente un departamento de vivienda o construcción— ha determina oficialmente como inseguro, inhabitable o de otra manera inocupable”, dice Sean Salter, profesor asociado de finanzas en Middle Tennessee State University en Murfreesboro, Tennessee. “Este estatus puede ser causado por deterioro estructural severo, contaminación con sustancias tóxicas o extensa falta de conformidad con los códigos de construcción locales y estándares de salud pública”.

A menudo, los propietarios ausentes o años de embargos fiscales sobre la propiedad no pagados suelen ser la raíz del problema de expropiación.

¿Qué es el dominio eminente?

El dominio eminente proporciona a los gobiernos de todos los niveles en Estados Unidos el poder de obligar a un propietario a transferir el título al gobierno. Esta facultad puede aplicarse a todos los tipos de propiedad de la tierra si el gobierno puede justificar un uso público importante.

Como propietario, el dominio eminente probablemente será un dolor de cabeza. Pero los propietarios tienen derecho a recibir remuneración justa y debido proceso en caso de disputas.

“La expropiación gubernamental por medio del dominio eminente exige una remuneración justa de mercado que se determina mediante procesos formales de tasación y una posible negociación”, dice el abogado Seann Malloy, fundador y socio director de Malloy Law Offices en Bethesda, Maryland. “Sin embargo, muchos propietarios aceptan ofertas iniciales sin entender su derecho a desafiar la valuación por medio de tasaciones independientes”.

Según Malloy, si se presentan pruebas de mercado que demuestren los atributos únicos de la propiedad que no se recogen en las valoraciones estandarizadas, es de esperar que se reciba una remuneración mayor que la que ofrece el gobierno o la agencia.

¿Qué debo hacer si recibo un aviso de expropiación?

El proceso de expropiación comienza con un aviso de expropiación, que es el primer paso para comenzar acciones legales por parte del gobierno para transferir el estatus de la propiedad de uso privado a propiedad de uso público. Si recibes un aviso de expropiación, lo primero que debes hacer es consultar con un abogado de bienes raíces.

“La respuesta más efectiva a los avisos de expropiación incluye una consulta inmediata con un abogado calificado en lugar de una negociación directa con el gobierno”, dice Malloy. “Con frecuencia, los propietarios perjudican su posición con declaraciones o acuerdos poco informados durante las conversaciones iniciales con agentes de adquisición”.

Un abogado de bienes raíces podrá guiarte en este proceso tumultuoso. En la mayoría de los casos, tu abogado te recomendará hacer una tasación privada de tu propiedad.

Con esta tasación inmobiliaria independiente en mano, estarás mejor preparado para negociar con el gobierno o la agencia. Usualmente, las ofertas iniciales se consideran insuficientes y es posible negociar.

“Cuando llega un aviso de expropiación, es importante obtener todos los documentos relevantes, incluyendo estudios de la propiedad, registros de mejoras y datos de ventas comparables antes de tener cualquier reunión con el gobierno”, opina Malloy.

Cuando se trata de expropiaciones por estructuras inseguras, la documentación de las medidas correctoras resulta especialmente valiosa a la hora de negociar plazos de cumplimiento o apelar determinaciones, comenta Malloy.

“Uno de mis clientes impugnó con éxito una designación de inhabitable proporcionando evidencia de reparaciones programadas y arreglos de vivienda alternativa temporal, ganando tiempo valioso para resolver las infracciones sin necesidad de que haya un desalojo forzado”, dice.

¿Cómo funciona el proceso de expropiación?

Los procedimientos de expropiación pueden variar ligeramente según el estado en el que vivas. La mayoría de las acciones de expropiación se llevan a cabo siguiendo las leyes del estado donde se encuentra la propiedad.

Pero en todos los procedimientos de expropiación, el gobierno tiene la carga de la prueba. Eso significa que debe satisfacer al juez y, a veces, a un jurado, de que la toma de la propiedad es necesaria para perseguir su propósito público. Además, el gobierno debe demostrar que ofrece una remuneración justa, generalmente el precio justo de mercado.

“El proceso típicamente comienza cuando una agencia gubernamental decide que hay necesidad de tomar propiedad privada para un uso público”, dice Salter. “Luego se hace una tasación certificada para determinar el precio justo de mercado de la propiedad. El gobierno luego presenta formalmente la propuesta al propietario. Si el propietario rechaza o impugna la oferta, podrían iniciarse negociaciones”.

Si las partes no llegan a un acuerdo, el gobierno usualmente presenta una acción de expropiación ante el tribunal. Un juez o un jurado decidirán entonces si la toma es válida y si la cantidad de remuneración es justa, explica Salter. El propietario puede dirigirse al tribunal para impugnar la legalidad de la toma. Desafortunadamente, la mayoría de las reclamaciones de ilegalidad no tienen éxito, ya que los tribunales han definido el uso público de manera muy amplia.

Aunque la expropiación rara vez se revierte, tienes una buena oportunidad de impugnar la tasación de tu propiedad por del gobierno. Una vez que se impugna el valor de la propiedad, el tribunal presencia una batalla entre el tasador del gobierno y el tuyo.

“Si la decisión del tribunal apoya a la agencia del gobierno, la propiedad es incautada y al propietario se le da una remuneración”, dice Salter.

¿Cuál es el proceso de expropiación inversa?

El proceso de expropiación inversa generalmente se lleva a cabo como una demanda presentada por propietarios contra un interés público o privado que ha dañado la propiedad y reducido su valor de mercado.

Por lo general, el propietario ya ha presenciado daños en su propiedad causados por el gobierno. Como el daño ya ocurrió, los propietarios buscan restitución.

“La expropiación inversa ocurre cuando las actividades gubernamentales como proyectos de construcción, el desvío de agua o cambios regulatorios disminuyen efectivamente los derechos de propiedad sin remuneración”, dice Malloy. “Aquí, la carga recae en los propietarios para demostrar que la acción del gobierno causó directamente una reducción sustancial del valor de la propiedad o la pérdida de derechos de uso”.

Los propietarios que tienen éxito en estos casos suelen tener registros exhaustivos que documentan la condición y el valor de su propiedad tanto antes como después de que el gobierno hiciera algo que redujo el valor de la propiedad o limitó los derechos del propietario sin pagarles por ello, comenta Malloy.

Ejemplos de expropiación inversa

Imagina que el gobierno permitió o causó un aumento considerable en la contaminación que afectó negativamente tu tierra o tus fuentes de agua. Puedes iniciar el proceso de expropiación inversa para recibir remuneración por esta injusticia.

O digamos que eres propietario de una tienda en una carretera concurrida. El gobierno municipal ha decidido ensanchar la calle frente a tu tienda. Al hacerlo, la ciudad debe abarcar tu estacionamiento para acomodar la calle. Aunque la ciudad ofrece pagar el valor justo del estacionamiento, sabes que tu negocio sufrirá porque no tiene estacionamiento para tus clientes. En consecuencia, pides el valor del terreno completo, incluyendo el valor de la construcción de tu tienda.

“Un ejemplo reciente de expropiación inversa fue en California, donde las compañías de servicios públicos fueron declaradas responsables de incendios forestales masivos causados por su infraestructura. Aunque no hubo una adquisición formal de propiedad, los tribunales dictaminaron que el daño constituía una toma de facto, lo que requería una remuneración”, explica Salter.

Si sientes que una autoridad gubernamental ha afectado negativamente el uso de tu tierra considera contactar a un abogado de bienes raíces para explorar tus opciones.

Preguntas frecuentes

Dediquemos un momento a responder algunas preguntas frecuentes sobre el tema de expropiación en los bienes raíces.

¿Cuál es la diferencia entre la expropiación y el dominio eminente?

La expropiación se usa cuando una entidad gubernamental, o una agencia privada con autoridad de dominio eminente, busca obtener la titularidad de una propiedad privada. El dominio eminente es un tipo de autoridad que les da a los gobiernos la facultad de proceder con la expropiación de una propiedad. “Expropiación” y “dominio eminente” son dos términos que a menudo se usan indistintamente, aunque técnicamente no significan exactamente lo mismo, ya que uno es la autoridad y el otro es el instrumento del proceso.

¿Cuál es un ejemplo de expropiación?

El gobierno puede iniciar una expropiación si una propiedad se vuelve inhabitable o si tienen dominio eminente. Por ejemplo, digamos que el gobierno quiere ampliar una carretera que pasa por tu propiedad. Como será para uso público, el gobierno puede ejercer el dominio eminente sobre tu propiedad para avanzar con la construcción de su carretera.

Uno de los casos de dominio eminente más conocidos es Kelo vs. la ciudad de New London (2005). En este caso, la ciudad de New London, Connecticut, planeaba entregar casas privadas a un desarrollador como parte de un proyecto de revitalización económica. La propietaria Susette Kelo y otros argumentaban que esto no era un “uso público” legítimo según la Quinta Enmienda. En una ajustada decisión de 5 a 4, la Corte Suprema de EE. UU. falló a favor de la ciudad, dictaminando que el desarrollo económico calificaba como uso público. La decisión provocó una reacción a nivel nacional y llevó a muchos estados a endurecer sus leyes, dificultando que los gobiernos incautaran propiedades privadas para proyectos de desarrollo privados.

¿Cómo compruebo la expropiación inversa?

En una demanda por expropiación inversa, debes probar y poder demostrar los daños a tu propiedad causados por el gobierno, incluyendo no haber recibido una remuneración adecuada. Esto puede ser difícil de hacer, pero un abogado de bienes raíces puede ayudarte a manejar este tipo de reclamo.

Conclusión: Los propietarios tienen derecho a una remuneración cuando ocurre la expropiación

Si una autoridad expropiatoria determina que tu terreno es necesario para uso público, hay pocas posibilidades de anular esa decisión. Desafortunadamente, el gobierno y las entidades cuasigubernamentales pueden apropiarse de los derechos de propiedad privada.

Sin embargo, los propietarios pueden luchar por la remuneración que crean justa contratando a su propio abogado y tasadores. Con la estrategia correcta, podrías obtener una cantidad de dinero verdaderamente justa a cambio de la propiedad de la que no tenías planeado desprenderte.

Aunque la expropiación puede ocurrirle a cualquier propietario, los beneficios de ser propietario de una vivienda superan con creces los riesgos. Actúa y comienza hoy mismo el proceso hipotecario con Rocket Mortgage®.