Endosos de título: qué son y cuándo los necesitas

Aspectos clave:

• Los endosos de títulos son modificaciones al contrato de seguro para proporcionar cobertura adicional.
• Los tipos de endosos más comunes suelen ser para cosas como servidumbres y cobertura de levantamientos topográficos. Lo que se necesita depende de la propiedad.
• Puedes hablar con tu prestamista y la compañía de títulos de propiedad para tener una idea de los tipos de cobertura que sugieren.

Cuando compras una casa, obtienes una serie de derechos para usar la propiedad que colectivamente componen el título de propiedad. El seguro de título protege al titular de la póliza si surgen problemas después del cierre de la transacción, incluyendo detalles como servidumbres. En resumen, un endoso es cualquier modificación de la póliza de título, destinada a proporcionar cobertura adicional.

¿Qué es un endoso de título?

Un endoso de título es un cambio en el lenguaje de una póliza de seguro de título estándar para proporcionar cobertura que normalmente estaría sujeta a una exclusión o excepción. Existen alrededor de 100 endosos destinados a ofrecer una cobertura de propiedad personalizada para las situaciones únicas que surgen a menudo en bienes raíces.

¿Cuánto el endoso de título?

Los cargos por el endoso de título varían bastante. En algunos casos, los cargos están regulados por los estados. En otros casos, la tarifa queda a discreción de la compañía de títulos. Algunos endosos pueden ser gratuitos, mientras que otros podrían costar varios cientos de dólares o un porcentaje de la cantidad del préstamo.

La American Land Title Association (ALTA) es un grupo comercial de proveedores de seguros de título. En muchos casos, se siguen las recomendaciones del sector en lo que respecta a los tipos de endosos disponibles y los cargos correspondientes. Pero la ley federal deja la reglamentación de seguros en manos de los estados.

Tipos de endosos de título

Las pólizas de título del prestamista protegen la inversión que el prestamista hizo en tu propiedad, mientras que una póliza de título del propietario cubre al dueño de la vivienda si pierde su casa. Aunque hay alrededor de 100 endosos para títulos según la necesidad, tienden a agruparse en varias categorías. Veamos cada una de las categorías a grandes rasgos.

Servidumbres e intrusiones

Las servidumbres le dan a otra persona el derecho de acceder a tu propiedad para un propósito específico. Por ejemplo, los trabajadores de servicios públicos generalmente pueden acceder a tu propiedad para leer medidores y darle mantenimiento al equipo. Las intrusiones ocurren cuando un vecino construye algo en su propiedad que se extiende hacia la tuya.

Un endoso de servidumbre te cubriría si tuvieras que eliminar una característica de tu propiedad para cumplir con una servidumbre. Un endoso de intrusión tendría sentido si existiera la posibilidad de tener que eliminar una estructura que se extendiera al terreno de tu vecino.

Minerales y sustancias subsuperficiales

Ocasionalmente, otra persona es dueña de los derechos minerales para extraer materiales valiosos de la tierra donde se encuentra tu casa. Un endoso de minerales y sustancias subsuperficiales te protege si tu propiedad sufre daños o es eliminada durante el curso de esta actividad minera.

Cobertura de levantamiento topográfico

Un levantamiento topográfico profesional proporciona al propietario y al prestamista un análisis del tamaño, los límites y las características del terreno que está comprando. Un endoso de levantamiento topográfico es protección contra errores que puedan cometerse en esa inspección. Por ejemplo, si se identifica más tarde que parte del terreno pertenece a la ciudad, eso podría causar problemas al vender.

Acceso y entrada

Para disfrutar de tu propiedad, y a menudo como requisito para financiarla, debes poder acceder a ella durante todo el año. Esto significa que tienes que poder ir de la propiedad a una vía pública. Si no puedes, es posible que necesites una servidumbre por necesidad. Si se descubriera que no hay un acceso público disponible, un endoso podría cubrirte.

Zonificación

Las restricciones de zonificación locales de las autoridades afectan lo que puedes hacer con tu propiedad. Por ejemplo, generalmente no puedes operar un negocio en una zona residencial. Esto te protege si una orden judicial derivada de un malentendido inicial sobre la zonificación provoca la eliminación o modificación de tu propiedad. También puede cubrir aspectos más técnicos como la distancia de la casa a la carretera.

Contigüidad

El endoso de contigüidad es común para terrenos asegurados divididos en múltiples parcelas que componen una sola propiedad. Este tipo de endoso garantiza que no haya otras parcelas o vacíos que intervengan y provoquen que las parcelas aseguradas se separen una de otra.

Cubre cualquier pérdida que ocurra cuando las parcelas aseguradas no son adyacentes (o no se tocan) porque hay otras parcelas, espacios o parcelas de forma irregular que las separan.

Convenios, condiciones y restricciones (CC&R)

Frecuentes en los condominios y asociaciones de propietarios (HOA), los CC&R son convenios restrictivos que dictan todo, desde el color de la pintura de tu moldura hasta el tamaño de tus setos y si tienes permiso para tener un columpio en el porche. Si te obligan a eliminar una característica de tu propiedad debido a una reglamentación recién aplicada, este endoso lo cubre.

Gravamen de protección ambiental

Un endoso de gravamen de protección ambiental te cubre en caso de que tu propiedad necesite modificarse o derribada como parte de una limpieza de desechos peligrosos o se imponga un gravamen sobre tu casa para obligarte a pagar la descontaminación. Tener el endoso es un escudo contra la responsabilidad por futuros problemas ambientales.

Adelantos futuros

Cuando compras una casa con una hipoteca, tu casa es garantía para el prestamista si no haces los pagos. Pero los prestamistas tienen un interés especial en saber acerca de cualquier préstamo adicional que obtengas sobre la propiedad, porque si son gravámenes primarios o secundarios determina quién recibe el pago primero en una venta.

Tener este endoso puede cubrir las pérdidas si se encuentran en una posición secundaria respecto a un gravamen del que no tenían conocimiento.

¿Quién necesita un endoso de seguro de título?

Cuando compras una casa con una hipoteca, tienes que comprar una póliza de título del prestamista. Como parte de esto, el prestamista puede agregar algunas cosas para proteger su inversión, por lo que podría agregar los endosos de adelantos futuros y de levantamiento topográfico. Puedes hablar con tu prestamista y la compañía de títulos para tener una idea de lo que recomiendan.

No tienes obligación de comprar una póliza de título del propietario, pero generalmente es una buena idea proteger tus intereses en caso de que surjan futuras reclamaciones sobre tu casa u otros problemas de título que no se encuentren antes de que tomes posesión. El endoso de levantamiento topográfico es bastante común. Otros endosos dependerán de la propiedad.

Conclusión: Los endosos de títulos ofrecen protección adicional

Los endosos de títulos son modificaciones al lenguaje existente en las pólizas de seguro de título que ofrecen protección adicional para prestamistas y compradores más allá de la cobertura típica. Los endosos habituales incluyen uno para asegurar que estés cubierto en caso de errores en el levantamiento topográfico y uno para tratar con intrusiones y servidumbres.

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