Qué es el derecho de redención en bienes raíces

Si las dificultades económicas tienen como consecuencia la falta de pago de múltiples pagos de la hipoteca, el prestamista puede optar por iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Cuando un prestamista ejecuta una propiedad, podrías perder tu casa. Pero el derecho de redención en bienes raíces puede ayudarte a conservar tu casa.

Para los propietarios que se enfrentan a la ejecución hipotecaria, el derecho de redención puede ofrecer un rayo de esperanza. Esta guía explora el derecho de redención en bienes raíces.

¿Qué es el derecho de redención?

El derecho de redención te permite reclamar la propiedad de tu inmueble si pagas lo que debes. Ejercer tu derecho de redención puede incluso ayudarte a reclamar la propiedad después de que el prestamista la haya puesto a la venta en subasta pública o incluso si la vendió a otro comprador, en algunos estados.

Cuando compraste inicialmente tu casa con una hipoteca, probablemente recuerdas haber firmado pilas de documentos. Uno de esos documentos clave se llama pagaré. Básicamente, un pagaré describe exactamente cuáles son tus expectativas de pago y que prometes cumplir esas obligaciones.

Otro documento clave que firmaste en el cierre fue una escritura de fideicomiso o un instrumento de seguridad, dependiendo del estado en el que se encuentre la casa. Este documento describe las consecuencias de omitir pagos de la hipoteca y detalla los derechos de ejecución hipotecaria del prestamista si incumples tu préstamo.

Por lo general, los prestamistas pueden comenzar el proceso de ejecución hipotecaria después de 90 a 120 días de la falta de pago de la hipoteca. Usualmente, los prestamistas pueden avanzar con el proceso legal de ejecución hipotecaria al día 121 de pagos no hechos.

Para detener el proceso de ejecución hipotecaria, los propietarios pueden ejercer su derecho de redención. Básicamente, esto implica pagar la deuda adeudada al prestamista, más los cargos e intereses adicionales.

Técnicamente, esto podría ayudar a los propietarios a reclamar su casa antes de que la propiedad se venda en subasta. Pero a menudo no es una opción realista para los propietarios en esta situación. Los propietarios que se atrasan en los pagos de la hipoteca generalmente tienen problemas económicos, lo que puede impedirles conseguir los fondos necesarios para salvar su casa de la ejecución hipotecaria.

Qué es el derecho de redención

La ley de ejecución hipotecaria varía según el estado. En algunos estados, el derecho de redención legal representa la capacidad de los propietarios de pagar sus deudas y reclamar su casa después de que estas propiedades se hayan vendido a otro comprador. Si la compañía de préstamos hipotecarios fue el mejor postor para la propiedad, el prestamista intentará vender la propiedad.

En algunos estados, el prestamista debe pasar por la ejecución hipotecaria judicial. Este es un proceso legal en el que el prestamista presenta una demanda para ejecutar la hipoteca de una propiedad después de que el prestatario incumple el pago de la hipoteca. Los propietarios en estos estados podrían tener tiempo hasta que el tribunal confirme la venta por ejecución hipotecaria para ejercer su derecho de redención. Tendrás que verificar las leyes específicas de tu estado.

La ejecución hipotecaria judicial no es la única manera en que un prestamista puede ejecutar la hipoteca de un prestatario que no ha hecho los pagos de la hipoteca. Algunos estados permiten la ejecución hipotecaria no judicial, que es un proceso donde un prestamista utiliza una cláusula de poder de venta que está en la hipoteca o en la escritura de fideicomiso. En muchos estados de ejecución hipotecaria no judicial, los propietarios no pueden reclamar la casa poniéndose al día con los pagos después de que la propiedad haya sido vendida. Esto se debe a que en una ejecución hipotecaria no judicial, el propietario generalmente no tiene un período de redención después de la venta de la propiedad. Legalmente, esto significa que la propiedad se transfiere al nuevo comprador directamente después de que finaliza la venta.

No todos los estados permiten el derecho de redención legal. Pero todos los estados permiten que los propietarios paguen sus deudas y reclamen su casa antes de que sus residencias lleguen a la etapa de subasta pública de la ejecución hipotecaria. Esto se conoce como derecho de redención equitativo.

Qué es la redención equitativa

El derecho de redención equitativa permite que los propietarios que se han atrasado en los pagos de la hipoteca se pongan al día pagando lo que deben, más cualquier interés o cargo, dentro de un plazo razonable.

El plazo exacto varía según el estado, por lo que es importante obtener claridad sobre las fechas límite de tu prestamista hipotecario si estás corriendo contra el reloj para reclamar la propiedad de tu casa.

Por ejemplo, supongamos que Sally perdió su trabajo después de que la recuperación prolongada de un accidente automovilístico agotó sus ahorros. Sin sus ingresos, rápidamente se atrasa en los pagos de la hipoteca. Después de no haber varios pagos, finalmente consigue un nuevo trabajo y se pone en contacto con su compañía de préstamos hipotecarios. Les comunica la situación y se entera de que puede “ponerse al día” con lo que debe antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria. Al apegarse a un presupuesto estricto con sus nuevos ingresos, logra conservar la casa y eliminar la amenaza inmediata de ejecución hipotecaria.

Cómo funciona la redención en los bienes raíces

El derecho de redención puede ayudar a los prestatarios con dificultades a conservar su casa después de que una casa ha sido ejecutada. Pero no es tan fácil: en particular, los estados difieren en cuanto al poder de redención que les dan a los prestatarios.

Solo ciertas jurisdicciones ofrecen un derecho de redención legal, con el que los propietarios pueden reclamar su casa después de que se la vendió a otro comprador. El período de redención, el tiempo durante el que los prestatarios pueden pagar lo que deben y reclamar su casa, también varía según el estado, siendo algunos estados más generosos que otros.

Todos los estados ofrecen el derecho de redención equitativo, aunque sería difícil para un prestatario que está atrasado en los pagos de la hipoteca pagar la totalidad de su hipoteca más cualquier cargo e interés adicional adeudado antes de la venta por ejecución hipotecaria.

Antes de solicitar esta protección legal, investigar las leyes del derecho de redención en tu estado puede ayudarte a saber cuáles son las reglas y cómo manejar tu situación de manera efectiva. Considera comenzar a investigar en el sitio web de la Ley de Ejecución Hipotecaria de Estados Unidos.

Cómo los prestatarios pueden aprovechar su derecho de redención

El derecho de redención es una red de seguridad para los propietarios de vivienda que están en peligro de perder su casa por ejecución hipotecaria. Pero este derecho no te saldrá barato como deudor hipotecario. Conoce cómo seguir el proceso:

• Investiga el plazo de redención de tu estado: cada estado tiene reglas ligeramente diferentes sobre el proceso de redención. Tómate el tiempo para investigar el plazo en tu estado.
• Solicita un estado de cuenta de cargos: tu prestamista debería poder proporcionar un estado de cuenta completo de los cargos que tendrías que pagar para salvar tu casa.
• Paga los cargos y pagos omitidos: si puedes pagar lo que debes, más intereses y cargos, dentro del período del derecho de redención, puedes salvar tu casa de la ejecución hipotecaria.

Limitaciones del derecho de redención

Debido a los costos, relativamente pocos propietarios pueden evitar una ejecución hipotecaria durante el período del derecho de redención. Después de todo, los propietarios que se atrasaron en los pagos de la hipoteca en primer lugar probablemente no tengan ahorros extra disponibles.

Para los propietarios que están teniendo dificultades para hacer los pagos de la hipoteca, comunicar la situación al prestamista y explorar las opciones antes de caer en el incumplimiento puede ahorrarles tiempo y dolores de cabeza.

Dependiendo de la situación, el prestamista podría ofrecerte una modificación del préstamo, lo que podría darte un pago mensual más bajo que se adapte mejor a tu presupuesto. Aunque los prestamistas no están obligados a ofrecer una modificación del préstamo, muchos lo hacen para evitar los costos asociados con el proceso de ejecución hipotecaria.

Si eres cliente de Rocket Mortgage®, puedes recurrir a nuestro equipo interno de mitigación de pérdidas que puede ayudarte a evitar caer en el incumplimiento de tu préstamo. Si no eres cliente nuestro, también podrías trabajar con una agencia de asesoramiento de vivienda que puede ayudar a negociar modificaciones de préstamos en tu nombre. Los prestatarios deben trabajar solo con consejeros de vivienda sin fines de lucro. Un buen lugar para buscar consejeros es por medio del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos.

Cómo el derecho de redención afecta las inversiones

Si bien el derecho de redención podría ofrecer una salida a los propietarios con dificultades, también podría ser in inconveniente para los inversionistas inmobiliarios interesados en comprar casas ejecutadas. Desde la perspectiva de un inversionista inmobiliario, la capacidad de un propietario para reclamar su casa después de la venta podría generar complicaciones.

Supongamos que eres un inversionista inmobiliario que encuentra una casa a la venta a buen precio en una subasta pública. O tal vez compras una casa ejecutada directamente de un prestamista. Si los propietarios anteriores ahora pueden pagar lo que deben, y el período del derecho de redención legal no ha vencido, estos antiguos propietarios pueden reclamar su casa, incluso si tú ya la compraste.

Es cierto que el prestamista al que le compraste la casa te reembolsará la inversión. Pero esto sigue representando una pérdida de tiempo y una pérdida de posibles beneficios que hubieras obtenido de tu compra.

Preguntas frecuentes

Si tienes más preguntas sobre el derecho de redención, lee las respuestas a continuación.

¿Cuántos tipos de redención hay?

Existen dos tipos de redención: la redención equitativa y la redención legal. La redención equitativa implica que el propietario paga lo que debe antes de la venta por ejecución hipotecaria. La redención legal implica que el propietario paga lo que debe después de la venta por ejecución hipotecaria.

¿Qué estado tiene el proceso de ejecución hipotecaria más largo?

El proceso de ejecución hipotecaria puede prolongarse. A la fecha de este artículo, Louisiana tiene el proceso de ejecución hipotecaria promedio más largo, con un plazo promedio de 3,015.

¿Están aumentando las ejecuciones hipotecarias?

A finales de 2024, las ejecuciones hipotecarias habían disminuido un 9% comparado con el 2023.

Conclusión: El derecho de redención puede aplicarse en tu caso

Si te atrasaste en los pagos de la hipoteca y quieres evitar perder tu casa, el derecho de redención podría ayudarte a eliminar la amenaza de ejecución hipotecaria. Por supuesto, ponerte al día con lo que debes, más los intereses o cargos, puede representar un obstáculo financiero significativo.

Los propietarios de vivienda que actualmente están buscando maneras de evitar la ejecución hipotecaria pueden familiarizarse con todas sus opciones.