¿Qué es un contrato mayorista de bienes raíces?

¿Estás ansioso por invertir en bienes raíces, pero tienes poco efectivo? El comercio mayorista de bienes raíces te permite comprar y vender contratos sin hacer una inversión inicial grande. Si tomas este camino, debes entender en detalle qué implica, incluyendo cómo funciona un contrato mayorista de bienes raíces, qué se incluye en una cesión mayorista de bienes raíces y cómo redactar un contrato mayorista de bienes raíces.

¿Cómo funciona un contrato mayorista de bienes raíces?

El comercio mayorista de bienes raíces implica comprar un contrato para adquirir una propiedad por un precio específico y luego revender ese derecho a otro comprador por un precio más alto, sin realmente llegar a comprar la propiedad.

Así es cómo funciona: primero, el comprador mayorista firma un contrato con el vendedor, otorgándole el derecho exclusivo de comprar la propiedad por un precio específico. Luego, intenta reasignar el contrato a otro comprador por un precio más alto. La diferencia entre los dos precios es la ganancia del mayorista.

En el momento de la firma del contrato, el mayorista y el vendedor acuerdan lo que se denomina la “doctrina de conversión equitativa”. Esto significa que el mayorista tiene el derecho legal de transferir el contrato, mientras que el vendedor conserva el título de la casa. Una vez que el mayorista reasigna el contrato, el comprador final completa la venta directamente con el vendedor.

Cuáles son las partes de un contrato mayorista de bienes raíces

Los contratos mayoristas de bienes raíces tienen dos componentes principales: el contrato de cesión mayorista de bienes raíces y el contrato de compraventa mayorista de bienes raíces.

¿Qué es un contrato de cesión mayorista de bienes raíces?

Un contrato de cesión mayorista de bienes raíces es un documento legal que transfiere el derecho a comprar una propiedad del mayorista a un comprador final. Una vez que el vendedor y el mayorista han llegado a un acuerdo equitativo, se redacta una cesión del contrato de compraventa de bienes raíces.

El acuerdo estipula que el nuevo comprador asumirá la propiedad del inmueble. Esto incluye comprar la casa al vendedor. El mayorista queda libre de toda responsabilidad.

La cesión también incluye los términos de pago del mayorista. Cuando se firma la cesión, el mayorista generalmente recibe una parte de su ganancia como depósito. Después del cierre, se le pagará el saldo restante.

Este contrato es esencialmente una estrategia de inversión a corto plazo en la que el mayorista tiene como objetivo ganar su dinero rápidamente, idealmente en el plazo de 30 días. Aunque las leyes sobre la venta mayorista de bienes raíces varían según el estado, el proceso generalmente incluye al mayorista como intermediario entre un vendedor de casas y un comprador final.

¿Qué incluye un acuerdo de compra mayorista de bienes raíces?

Un contrato de compraventa mayorista de bienes raíces es un contrato estándar entre el dueño de la propiedad y el mayorista. El contrato especifica detalles como el precio de compra, los términos, las contingencias y la fecha de cierre. Este acuerdo proporciona al mayorista el derecho contractual de comprar la propiedad, pero solo incluye al vendedor y al mayorista y no transfiere la propiedad.

El contrato de cesión contiene una copia del contrato de compraventa original entre el vendedor y el mayorista.

Información básica

El contrato de compraventa mayorista de bienes raíces tiene muchas partes móviles. Los componentes habituales incluyen:

• Nombramiento de las partes involucradas. Esto identifica al vendedor, al mayorista y al comprador final.
• Una descripción de la propiedad. Esto incluye la dirección de la propiedad y la descripción legal.
• Tipo de escritura. Esto especifica qué tipo de escritura viene con la venta. Una escritura de garantía garantiza un título limpio, mientras que una escritura de finiquito transfiere la propiedad sin garantías.
• Condición de las instalaciones. Esta sección describe la condición de la propiedad, incluyendo las reparaciones necesarias. La mayoría de las propiedades mayoristas se venden “como está”.
• Precio de compra y financiamiento. El acuerdo incluirá el precio de venta, los términos de financiamiento y la ubicación de los depósitos. Por lo general, el financiamiento se proporciona en forma de efectivo o dinero duro para facilitar un cierre rápido.
• Fecha de cierre. Esta es la fecha en la que se programa la finalización de la transacción. El cierre de una casa incluye la transferencia de la escritura, el prorrateo de los impuestos sobre la propiedad, el desembolso de fondos y el pago de la tarifa de cesión. Una compañía de títulos o un abogado suele encargarse del depósito en garantía y la documentación necesaria.

Contingencias, cláusulas y más

El contrato puede incluir cláusulas adicionales, como contingencias.

• Contingencia de financiamiento. Le permite al comprador echarse atrás en la transacción si no puede obtener financiamiento. Esto no será un problema si tienes un comprador que paga en efectivo.
• Contingencia de inspección. Una contingencia de inspección le permite al comprador echarse atrás en el contrato mayorista si no está satisfecho con los resultados de una inspección de la vivienda.
• Opción de título vendible. Si el comprador no puede obtener seguro de título, el trato puede cancelarse.
• Cláusulas de incumplimiento del comprador y del vendedor. Estas definen las penalizaciones o las consecuencias si alguna de las partes incumple el contrato de venta, lo que puede dar lugar, por ejemplo, a la pérdida del depósito o una acción legal.
• Cláusula de riesgo de pérdida y daño. Esta cláusula protege al comprador en caso de daño a la propiedad que ocurra mientras la propiedad está bajo contrato.
• Cláusula de ajustes. Cubre gastos prorrateados como impuestos sobre la propiedad, alquiler, servicios públicos y otros cargos basado en la fecha de cierre. Esto puede variar según el estado donde ocurra la transacción.
• Declaración sobre pintura a base de plomo. Esta revelación dice si la propiedad tiene pintura a base de plomo. Esto es obligatorio según la ley federal para propiedades residenciales construidas antes de 1978.
• Anexos. El documento incluye lenguaje legal estándar al final del contrato, así como cualquier adición hecha después de la firma inicial.

Cómo redactar un contrato mayorista de bienes raíces

Redactar un contrato mayorista de bienes raíces es más que solo rellenar algunos espacios en blanco. Generalmente, la redacción de un contrato mayorista de bienes raíces incluye cinco pasos.

1. Busca y verifica una plantilla del contrato

Puedes elegir un contrato de compraventa estándar proporcionado por la comisión de bienes raíces de tu estado, si está disponible. Tu agente de bienes raíces también puede proporcionarte un contrato.

Sin embargo, las plantillas estandarizadas a menudo no dan la flexibilidad que los mayoristas e inversionistas necesitan. Un abogado de bienes raíces puede redactar un contrato específico para tus necesidades.

2. Crea una lista de compradores y busca propiedades

Elabora una lista de compradores que pagan en efectivo e identifica vendedores motivados a través del marketing o la promoción directa. Puedes elaborar esta lista haciendo networking y obteniendo una comprensión más profunda de las preferencias del comprador que paga en efectivo. Luego puedes usar esa información para buscar propiedades para poner bajo contrato.

3. Completa los contratos y abre el depósito en garantía

Completa y firma el acuerdo de cesión y el contrato de compraventa con el vendedor. Luego, lleva el contrato de compraventa firmado a tu compañía de títulos o abogado y deposita el depósito de buena fe para iniciar el proceso de depósito en garantía. El depósito en garantía es un acuerdo financiero en el que un tercero neutral retiene activos o fondos en nombre de las partes involucradas en una transacción inmobiliaria hasta que se cumplen condiciones específicas.

4. Envía el acuerdo de cesión al comprador

Cuando el comprador esté listo, envíale el acuerdo de cesión firmado para su aprobación, informa tu tarifa de cesión y completa la cesión firmándola tú mismo una vez que te hayan devuelto el acuerdo firmado. Asegúrate de que el acuerdo de cesión sea muy claro y especifica los cargos por adelantado.

5. Cierra el trato

En el cierre, todas las partes firmarán los documentos, se desembolsarán los fondos y el mayorista cobrará el cargo de cesión. La compañía de títulos coordinará las transferencias de fondos, el registro de la escritura y los pagos. Asegúrate de que el comprador entregue su depósito de buena fe no reembolsable a la compañía de títulos.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre los contratos mayoristas.

¿Puede un vendedor retractarse de un contrato?

Sí, un vendedor puede retractarse de un contrato si cláusulas específicas lo permiten o si tiene una razón legal válida. En la mayoría de los casos, los vendedores pueden encontrar justificación legal para echarse atrás en un trato si han incluido cláusulas en su contrato y están motivados a anular el acuerdo. Esto puede suceder por muchas razones, como:

• El dueño recibió una oferta más alta de otro comprador fuera del contrato mayorista.
• El vendedor no encontró una casa de adecuada para mudarse.
• Tiene arrepentimiento del vendedor y ya no quiere vender su propiedad.

Sin embargo, si existe un contrato válido, se cumplen las contingencias y el mayorista actúa de acuerdo con el contrato, el comprador puede enfrentar consecuencias legales por incumplimiento de contrato.

¿Dónde consigo contratos mayoristas de bienes raíces?

Si te interesa crear un contrato mayorista, primero debes buscar un propietario motivado que quiera vender su propiedad. Luego puedes crear un contrato mayorista para que el vendedor lo firme. Los expertos recomiendan usar un sitio legal de bienes raíces de buena reputación, establecer contactos con otros mayoristas o consultar con un abogado de bienes raíces para acceder a una plantilla de contrato existente o crear un contrato desde cero.

¿Puedo hacer comercio mayorista de bienes raíces comerciales?

Sí, puedes hacer comercio mayorista de propiedades comerciales. Sin embargo, estas transacciones suelen ser más complejas y riesgosas, y requieren más diligencia debida, plazos más largos y diferentes expectativas del comprador que los negocios mayoristas de propiedades residenciales. La venta mayorista como estrategia de inversión es menos habitual en el mundo inmobiliario comercial, por lo que la competencia será menor. Sin embargo, estas propiedades son más grandes y más caras que las viviendas residenciales, lo que hace que esta práctica sea levemente más riesgosa. También hay más leyes y reglamentaciones que seguir al redactar contratos de compra para edificios comerciales.

¿Cuál es el costo de un contrato mayorista?

No existe un costo fijo para los contratos mayoristas. Pero es recomendable pagar por un contrato personalizado o una revisión legal para protegerte. Los honorarios legales por redactar o revisar contratos pueden oscilar entre $100 y más de $1,000.

Conclusión: El comercio mayorista puede ser una estrategia de inversión inteligente

Los mayoristas pueden ganar dinero con tratos de bienes raíces sin comprar realmente nada. Simplemente voltean el contrato y obtienen una ganancia por el servicio prestado. Todos ganan, ya que tanto el comprador como el vendedor pueden beneficiarse de una transacción rápida. Pero los contratos mayoristas de bienes raíces pueden ser complicados, especialmente si eres nuevo en el tema. Por eso es crucial consultar a un abogado, un profesional de bienes raíces autorizado, o ambos, antes de firmar en la línea punteada.

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