Préstamos CEMA de Nueva York: todo lo que necesitas saber

En el estado de Nueva York, los propietarios que refinancian su hipoteca pueden reducir significativamente su factura de impuestos hipotecarios con un préstamo CEMA, que consolida su hipoteca actual y el nuevo préstamo. Descubre más sobre cómo funcionan los préstamos CEMA y si uno puede ahorrarte dinero con un refinanciamiento.

Aspectos clave:

• Un préstamo CEMA permite que los propietarios de viviendas en el estado de Nueva York consoliden sus préstamos refinanciando para reducir su factura de impuestos hipotecarios.
• En los préstamos CEMA, tu prestamista original debe transferir tu préstamo a tu nuevo prestamista y consolidarlo con tu nuevo préstamo en una sola hipoteca.
• Con los préstamos CEMA, debes pagar cargos a tus prestamistas y generalmente toman más que un refinanciamiento tradicional.

¿Qué es un préstamo CEMA?

El estado de Nueva York cobra un impuesto hipotecario sobre las hipotecas nuevas, que se aplica ya sea que un préstamo nuevo se use para comprar o refinanciar una casa. Algunos municipios de Nueva York cobran su propio impuesto hipotecario además del impuesto estatal.

El impuesto hipotecario se aplica sobre el principal de cualquier hipoteca nueva. La tasa típica es del 1% al 2% del monto del préstamo. Si sacas una hipoteca por $500,000, el impuesto sería entre $5,000 y $10,000.

Para reducir este impuesto, puedes obtener un préstamo de acuerdo de consolidación, extensión y modificación, comúnmente conocido como préstamo CEMA. Un préstamo CEMA es un acuerdo entre el prestamista de tu hipoteca actual y el prestamista de tu nueva hipoteca para consolidar tu préstamo antiguo y el nuevo en una sola hipoteca. El préstamo original se reasigna al nuevo prestamista y solo pagas impuestos hipotecarios sobre la diferencia entre el monto de tu préstamo original y el monto de tu nuevo préstamo.

Por ejemplo, supongamos que quieres refinanciar tu hipoteca con un saldo de $550,000 sacando un nuevo préstamo de $750,000. Un préstamo CEMA te permitiría pagar impuestos hipotecarios solo sobre la diferencia de $200,000 en lugar de los $750,000 completos.

Los préstamos CEMA son solo para viviendas que se refinancian en el estado de Nueva York. Hay algunas excepciones en las que puedes usar un préstamo CEMA para comprar una casa.

¿Cuáles son los cargos asociados con los préstamos CEMA en Nueva York?

Los prestamistas suelen cobrar cargos por procesamiento y honorarios legales o de abogados para garantizar que la transferencia del préstamo se lleve a cabo sin problemas. El monto que pagues dependerá del prestamista, pero lo más probable es que debas pagar los cargos de tu prestamista actual y del nuevo. Algunos también pueden cobrar cargos de registro para registrar legalmente tu nuevo préstamo con las agencias gubernamentales de Nueva York y las locales.

En promedio, espera pagar alrededor de $500 a $750 en cargos de procesamiento por prestamista y $500 en cargos de registro, para un total de $1,500 a $2,000.

Estos cargos no incluyen los costos de cierre iniciales que deberás pagar por un refinanciamiento.

¿Cuánto tiempo toma obtener la aprobación para un préstamo CEMA?

Los préstamos CEMA tardan más en procesarse que un refinanciamiento tradicional. Los prestamistas deben trabajar juntos para enviar, recibir y procesar la documentación, y para asegurarse de que el cierre final cumpla con las leyes de Nueva York.

Podría tomar de 30 a 60 días hábiles para que tu prestamista actual envíe todos los documentos necesarios al nuevo. En total, el cierre de un préstamo CEMA podría tomar alrededor de 75 días.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo CEMA y uno que no es CEMA?

Los préstamos CEMA pueden venir con tiempos de procesamiento más largos y varios cargos más, pero en la mayoría de los casos, los ahorros en impuestos hipotecarios compensan algunos de estos aspectos negativos.

Por ejemplo, supongamos que el saldo de tu hipoteca actual es $650,000 y quieres refinanciar a una hipoteca de $725,000. Tu casa está en Yonkers, que tiene un impuesto de registro hipotecario del 1.8%. En lugar de pagar $13,050 en impuestos mediante un refinanciamiento tradicional, pagarás $1,350. Incluso con los cargos relacionados con el CEMA que son alrededor de $1,500, todavía estás ahorrando una cantidad significativa.

Préstamos CEMA vs. HELOC

Un préstamo CEMA reemplaza tu préstamo hipotecario actual con uno nuevo. Puedes usar un préstamo CEMA para obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo, donde tu nuevo préstamo se basa en el valor actual de tu casa. En la consolidación, pagas tu préstamo actual y te quedas con la diferencia en efectivo. Reembolsas el capital que pediste prestado como parte de tu nuevo préstamo.

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía, o HELOC, es una segunda hipoteca que pagas junto con tu hipoteca principal. Una HELOC usa tu capital para establecer una línea de crédito. Puedes pedir prestado de la HELOC según sea necesario durante el período de retiro de dinero, haciendo pagos sobre lo que pides prestado. En el período de reembolso, ya no puedes hacer retiros de la HELOC y debes hacer pagos regulares para liquidar el saldo y los intereses.

Ambos te permiten pedir prestado tu capital, aunque la forma en que recibes y reembolsas el préstamo es diferente.

Rocket Mortgage® no ofrece HELOC, pero explicaremos qué son para ayudarte a entender todas tus opciones de préstamo.

Ventajas y desventajas de los préstamos CEMA

Al igual que con todos los tipos de préstamos, los préstamos CEMA tienen ventajas y desventajas.

Ventajas

• Pagos de impuestos hipotecarios más bajos: puedes ahorrar una cantidad significativa en impuestos hipotecarios ya que solo debes pagar impuestos sobre la diferencia entre tu saldo de principal actual y el monto de tu nuevo préstamo.
• Ahorro en los costos del préstamo: al igual que con un refinanciamiento hipotecario tradicional, un préstamo CEMA te permite cambiar los términos de tu préstamo actual por un nuevo préstamo con mejores términos, como una tasa de interés más baja, para ahorrar dinero.

Desventajas

• Cargos del prestamista: hay cargos que debes pagar para obtener un préstamo CEMA. Los cargos varían entre $1,500 y $2,000, por lo que debes considerar este costo al decidir si un préstamo CEMA te ahorra más que un refinanciamiento tradicional.
• Tiempo de procesamiento largo: un préstamo CEMA puede ser más complejo que un refinanciamiento tradicional ya que el prestamista original debe trabajar con el nuevo prestamista para revisar los documentos y asegurarse de que toda la documentación sea precisa. Mientras que un refinanciamiento regular toma un promedio de 30 días, un préstamo CEMA toma, en promedio, 75 días en cerrarse.

¿Cuándo es un refinanciamiento CEMA la mejor opción?

Un refinanciamiento CEMA puede ser mejor si tu objetivo principal es ahorrar en el impuesto de registro hipotecario como propietario de vivienda en Nueva York. Cuanto mayor sea la diferencia entre el monto de tu préstamo original y el saldo de principal restante, más podrías ahorrar.

Antes de firmar en la línea punteada, asegúrate de que los posibles ahorros valgan la pena. Por ejemplo, si los cargos que debes pagar por el préstamo CEMA son los mismos o más que la cantidad que ahorrarás en impuestos hipotecarios, es posible que no valga la pena la espera más larga y el papeleo adicional de un CEMA.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre los préstamos CEMA de Nueva York.

¿Dónde obtengo un préstamo CEMA?

Los préstamos CEMA están disponibles solo para propiedades en el estado de Nueva York. No todos los prestamistas hipotecarios en Nueva York ofrecen préstamos CEMA. Si tu prestamista actual los ofrece y puedes calificar para una tasa más baja, podrías ahorrar tiempo y cargos trabajando con ellos en un refinanciamiento.

¿Puedo usar un préstamo CEMA para refinanciar una cooperativa?

Las cooperativas en Nueva York cuentan como propiedad personal. Como tienes acciones individuales en una cooperativa, estas propiedades no se consideran bienes inmuebles, por lo que no calificas para un préstamo CEMA y no tendrás que pagar impuestos hipotecarios.

Conclusión: Los préstamos CEMA podrían ahorrarte dinero

Si has estado pensando en refinanciar tu casa en Nueva York, podría valer la pena echar un vistazo a los préstamos CEMA. Aunque puede ser que haya otros obstáculos, podrías ahorrar miles reduciendo la cantidad de impuestos de registro hipotecario que tendrás que pagar.

Ya sea que estés buscando un prestamista CEMA u otra solución hipotecaria, considera a Rocket Mortgage® para tus necesidades de refinanciamiento hipotecario.