Cargos no permitidos en préstamos del VA: estos son costos que los compradores no tienen que pagar

Un préstamo del VA es una opción hipotecaria disponible para miembros de las fuerzas armadas, reservistas, personal de la Guardia Nacional, veteranos y cónyuges sobrevivientes calificados. El beneficio más conocido es el pago inicial del 0%, pero algo menos difundido es cómo el Departamento de Asuntos de los Veteranos trabaja para mantener bajos los costos de cierre. Normalmente, los costos de cierre representan entre el 3% y el 6 % de la cantidad del préstamo o precio de compra, pero los cargos no permitidos en préstamos VA limitan lo que debe pagar el cliente.

¿Qué son los cargos no permitidos en préstamos del VA?

Los cargos no permitidos en un préstamo del VA son cargos que el prestatario no puede pagar de un préstamo del VA. El prestamista puede absorber estos costos o transferirlos a otra de las partes en la transacción, pero como cliente, no te los cobrarán a ti.

¿Qué determina los cargos no permitidos en un préstamo del VA?

Los cargos que se pueden cobrar a un prestatario en un préstamo del VA se dividen en dos categorías: un cargo fijo y una lista de costos razonables que los prestatarios suelen pagar según su área.

Todos los prestamistas pueden cobrar un cargo fijo del 1%, destinado a cubrir los costos directos relacionados con la solicitud, la evaluación de riesgo y el procesamiento del préstamo. Los prestamistas habitualmente lo llaman cargo por emisión del préstamo.

Los siguientes ejemplos no están permitidos como costos detallados, ya que el VA establece que debe cubrirlos el cargo fijo.

• Preparación de documentos
• Honorarios legales no relacionados con el título
• Cargo por tasa inmodificable
• Cargos de compromiso hipotecario
• Cargos por servicios de depósito en garantía
• Cargo por servicios fiscales
• Comisiones de corredores hipotecarios

Más adelante revisaremos la lista detallada de cargos permitidos. Pero antes, veamos quién puede pagar estos costos y en qué circunstancias.

¿Los cargos no permitidos en préstamos del VA los paga el vendedor?

Los cargos no permitidos en un préstamo del VA no puede pagarlos tú prestatario según las directrices del VA. Sin embargo, esas mismas directrices no prohíben que dichos costos los cubran los vendedores o los agentes de bienes raíces, y el prestamista también puede optar por eximir esos cargos.

Los costos que cubre, o los incentivos que ofrece el vendedor se conocen habitualmente como concesiones del vendedor. El VA limita las concesiones del vendedor al 4% de la cantidad del préstamo cuando se trata de los siguientes rubros:

• Cargo de financiamiento
• Seguro de la vivienda
• Impuestos pagados por adelantado
• Reducciones temporales de la tasa de interés

Cualquier otra concesión que el vendedor quiera cubrir no está sujeta a ese límite, lo cual diferencia a los préstamos VA de otros tipos de financiamiento y puede ofrecer mayor flexibilidad durante la negociación entre comprador y vendedor.

Nota sobre el pago a agente de bienes raíces

Históricamente, ha sido frecuente que el vendedor pague la comisión del agente del comprador. Generalmente, esto se hacía pagando una comisión al agente inmobiliario del vendedor, quien luego compartía esa comisión con el agente del comprador. Sin embargo, el hecho de que haya sido una práctica habitual no significa que haya sido una norma fija, las comisiones y quién las paga siempre han sido negociables entre las partes y sus representantes.

Después del acuerdo de la demanda legal colectiva Sitzer-Burnett en noviembre de 2024, se estableció que los vendedores ya no están automáticamente obligados a pagar la comisión del agente del comprador, directa ni indirectamente. En este acuerdo, los compradores deben firmar un contrato de representación del comprador con cualquier agente que los represente, especificando cuánto se le pagará. Además, los vendedores ya no pueden publicar ofertas de remuneración al agente comprador en los listados. Cualquier compensación deberá negociarse de manera individual.

Aunque la política del VA sigue prohibiendo que los compradores paguen al agente del comprador, una excepción temporal introducida en junio de 2024 permite que los compradores cubran esa comisión en áreas donde es una práctica común.

Lista de los cargos habituales permitidos y no permitidos en los préstamos del VA

¿Qué cargos pueden los compradores pagar en los costos de cierre y cuáles están prohibidos según las directrices? Vamos a ahondar en el tema.

Cargos permitidos en préstamos del VA

• Tarifa de financiamiento al VA: se paga al VA para apoyar el costo del programa. Dependiendo del tipo de préstamo, la cantidad de la cuota inicial o del capital, y si es tu primera compra o una posterior, la cuota puede variar entre 0.5% y 3.3%. Puedes estar exento si recibes compensación por discapacidad del VA, si recibiste el Corazón Púrpura y estás en servicio activo, o si eres cónyuge sobreviviente calificado.
• Cargo por tasación del VA: debes pagar una tasación del VA para determinar el valor de la vivienda. Tienes que pagar la primera tasación y cualquier inspección solicitada que corresponda. Si el prestamista o el vendedor piden más tasaciones, ellos deben pagarlas.
• Cargo por informe de crédito: los prestamistas necesitan tu informe de crédito y puedes pagar esta tarifa.
• Investigación y seguro de título de la propiedad: se revisa el título de la propiedad para asegurar que no haya nadie con reclamos sobre la propiedad que estás comprando o tratando de refinanciar. El título se actualiza cada vez que se contrata un nuevo préstamo. El seguro de título ofrece protección contra posibles reclamos legítimos futuros sobre la propiedad si se pasara algo por alto. Es obligatorio adquirir una póliza que proteja al prestamista, pero también puedes comprar una póliza del propietario, que te compensaría económicamente si alguien presentara un reclamo sobre tu vivienda.
• Cargo de registro: es el cargo por presentar la documentación de transferencia de propiedad ante las autoridades locales, como la oficina del registro del condado.
• Puntos de descuento: también conocidos como puntos hipotecarios, puedes hacer pagos anticipados de intereses al momento en el cierre para reducir tu tasa de interés y tener un pago mensual más bajo durante la vigencia del préstamo. Un punto equivale al 1% de la cantidad del préstamo.
• Seguro contra riesgos: puedes pagar anticipadamente primas de seguros contra riesgos, como terremotos o inundaciones. También podrías tener que pagar un cargo para verificar si tu propiedad está en una zona de inundación.
• Cargos de envío por refinanciamiento: si estás contratando un nuevo préstamo para tu vivienda actual, puedes pagar los costos de envío de los documentos involucrados en el proceso.
• Cargos por depósito en garantía: probablemente necesitarás depositar fondos en la cuenta de depósito en garantía en el cierre, incluyendo el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad. Sin embargo, no puedes pagar cargos por establecer la cuenta de depósito en garantía.
• Levantamiento topográfico: si se necesita un levantamiento para establecer los límites de tu propiedad, puedes pagar por este servicio.
• Cargo del sistema de registro hipotecario electrónico (MERS): este sistema rastrea al titular de tu préstamo y los derechos de administración.
• Cargos autorizados por el VA: es una categoría general para cualquier cargo que el VA autorice por escrito.

Cargos no permitidos en préstamos del VA

• Honorarios del abogado de bienes raíces: los honorarios de abogados no están permitidos en préstamos VA, excepto cuando estén relacionados con el estudio de títulos. En ese caso, se consideran parte de los cargos por el título.
• Cuota de inscripción: Los prestamistas suelen cobrar un cargo de solicitud por separado, pero el VA no lo permite.
• Cargos de tasa inmodificable: Una tasa inmodificable te protege contra cambios en el mercado desde el momento en que fijas la tasa hasta el cierre del préstamo. Los prestamistas no pueden cobrar este cargo por separado.
• Inspecciones del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD): En casos en que se necesitan inspecciones especiales por parte del HUD relacionadas con construcciones nuevas, el prestatario no tiene que pagar por ellas.
• Multas por pago por adelantado: No se permiten cargos relacionados con el pago anticipado del préstamo.
• Estos cargos pueden estar contemplados en el cargo fijo del 1% que los prestamistas pueden aplicar, pero no pueden cobrarse por separado. Si te encuentras con alguno de estos cargos y no obtienes una explicación satisfactoria por parte del prestamista, comunícate con el VA.

Conclusión: comprende tus costos como comprador del VA

1% para cubrir los costos, los cargos no permitidos en préstamos del VA aseguran que los que han servido a nuestro país no paguen de más en costos de cierre relacionados con su préstamo. Solo un número limitado de conceptos se permite como cargos separados que un veterano puede pagar. Alternativamente, el prestamista puede eximir estos cargos, los pagará el vendedor o los asumirá el agente de bienes raíces. ¿Te sientes listo para comenzar? Envía una solicitud en línea con Rocket Mortgage®.