¿Qué es la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía?

Cuando compras una vivienda, tu pago hipotecario es un solo número; sin embargo, aunque tu tasa de interés sea fija, el costo de ser propietario no es estático. Los impuestos sobre la propiedad suben y bajan según el valor de tu vivienda. Las primas del seguro de la vivienda suelen aumentar con el tiempo debido al costo de reposición. Si tienes una cuenta de depósito en garantía, estos costos forman parte de tu pago.

En este artículo responderemos muchas preguntas, incluida la que probablemente te trajo hasta aquí: ¿Qué es escasez de depósito en garantía? Aunque esa es una excelente pregunta, empecemos con algo más básico.

¿Qué es una cuenta de depósito en garantía?

Una cuenta de depósito en garantía es una cuenta que mantiene los fondos necesarios para pagar tus impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y, si corresponde, el seguro hipotecario. Administrada por tu administrador hipotecario, es una cuenta de retención que contiene fondos apartados cada mes para evitar que tengas que hacer un pago grande de una sola vez.

Al consolidar estos pagos en tu pago hipotecario mensual, solo haces un pago en lugar de varios pagos con fechas de vencimiento distintas. Tu administrador hipotecario te ayuda asegurándose de que haya suficiente dinero en tu cuenta de retención para cubrir estos gastos y, cuando llega el momento de pagarlos, los paga por ti.

¿Qué es la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía?

La escasez de fondos en la cuenta de depósito en garantía se produce cuando tu administrador hipotecario no está recaudando suficiente dinero para cubrir el pago de impuestos y seguro. El dinero para la cuenta de depósito en garantía proviene directamente de tu pago mensual de la hipoteca. La cantidad de dinero que pagas y se destina a tu cuenta de depósito en garantía se determina mediante tu análisis anual de esa cuenta.

¿Con qué frecuencia hay que analizar una cuenta de depósito en garantía?

Se hace un análisis periódico del depósito en garantía para considerar los cambios en tus impuestos sobre la propiedad y en tu seguro de la vivienda. Estos análisis generalmente se hacen una vez al año, pero al inicio de tu préstamo, tu administrador hipotecario puede hacer un análisis que cubra un período más corto para ponerte alineado con el resto de los préstamos de tu estado.

Después de que se hace un análisis del depósito en garantía, los pagos hipotecarios a menudo cambian debido a las fluctuaciones en los impuestos inmobiliarios y en el seguro de la vivienda. Los elementos incluidos en el depósito en garantía se muestran por separado en tu declaración de cuenta hipotecaria. Si tienes un préstamo con tasa fija, la parte del pago mensual destinada al principal y a los intereses nunca cambiará.

¿Qué causa una falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía?

La falta de fondos se debe a que los condados hacen los avalúos fiscales en distintos momentos. Debido a esto, los administradores hipotecarios intentan hacer todos los análisis en un solo estado, en un solo mes cada año. Los pagos de los clientes de Rocket Mortgage® suelen actualizarse 2 meses después del análisis. La falta de fondos significa que sucedió uno o dos de los siguientes factores:

• Un aumento en los impuestos a la propiedad
• Un aumento en las primas del seguro de vivienda
• Cambiar las pólizas del seguro de vivienda sin enviar el reembolso a tu administrador hipotecario

Cuando se trata de la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía, a los clientes generalmente se les ofrecen un par de opciones:

• Cubrir la escasez de fondos en un solo pago.
• Distribuir la falta de fondos a lo largo del siguiente año, agregando cada mes otra cantidad a la cuenta de depósito en garantía.

Los clientes deben estar conscientes de que, aunque paguen el déficit en una suma global, su pago hipotecario igual cambiará para reflejar el nuevo costo más alto de impuestos y seguro.

Ejemplo de la falta de fondos en la cuenta de depósito

Para darte una idea de cómo sucede la falta de fondos, considera los siguientes cambios que ocurren entre análisis de la cuenta de depósito en garantía.

¿Cuál es la diferencia entre la falta de fondos y una deficiencia en la cuenta de depósito en garantía?

Una falta de fondos de la cuenta de depósito ocurre cuando un aumento de los impuestos a la propiedad o del seguro de la vivienda provoca que el saldo de tu cuenta de depósito en garantía sea más bajo de lo que tu administrador hipotecario había proyectado según tus pagos anteriores para esos rubros. Una deficiencia de la cuenta de depósito ocurre cuando el saldo de tu cuenta se vuelve negativo.

En la práctica, no hay diferencia para los clientes, ya que los administradores hipotecarios adelantan el dinero pendiente debido a la deficiencia. Tú pagas la falta de fondos y comienzas a pagar la nueva cantidad cuando se vuelva a analizar tu cuenta de depósito en garantía. Este cálculo se hace una vez al año. Se te asigna un nuevo pago para tratar de evitar futuras faltas de fondos.

Los administradores intentan evitar las deficiencias, lo que te permite financiar uno o dos meses de depósito en garantía en el cierre. Los compradores de vivienda no deben preocuparse por este colchón de la cuenta de depósito en garantía, porque generalmente lo recuperan cuando el préstamo se paga por completo. Es posible que puedas limitar el efecto de un refinanciamiento incorporando la cuenta de depósito en garantía al nuevo préstamo para reducir tus costos de cierre.

Minimizar el efecto de la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía

Dado que a menudo se trata de cuestiones de plazos de cobro y ajustes, la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía puede ser inevitable, pero existen maneras de reducir su efecto.

Presta atención a los aumentos de impuestos y seguro

El primer paso es estar informado. Cuando hay un aumento en los impuestos sobre la propiedad, el tasador del condado probablemente te enviará una notificación por correo. A menudo, también puedes consultar las tasas de impuestos y las facturas en el sitio web del condado o de la parroquia.

Allí mismo puedes encontrar recursos si necesitas disputar un aumento, ya sea porque no estás de acuerdo con el valor asignado o porque crees que no se aplicaron correctamente las exenciones.

Si tu compañía de seguro de vivienda planea aumentar tus tarifas, también deberías recibir un aviso.

Compara con regularidad proveedores de seguro de vivienda

Otra medida útil es cotizar periódicamente con otras aseguradoras para asegurarte de que obtengas el mejor nivel de cobertura por tu dinero. Si puedes obtener una cobertura equivalente a menor costo, cambiar de seguro de vivienda podría reducir tu pago mensual de una hipoteca. Pero asegúrate de hacerlo correctamente:

Cuando canceles tu póliza anterior después de que entre en vigor la nueva cobertura, debes avisar a tu administrador hipotecario para que la nueva póliza quede registrada. Tu prestamista debe figurar en la póliza porque tiene un interés económico en la vivienda si esta se daña.

Los clientes de Rocket Mortgage® pueden actualizar su información de cobertura en línea o llamar al (800) 508-0944 para más información.

También debes enviar el cheque de reembolso de tu aseguradora anterior a tu prestamista. Las pólizas de seguro de la vivienda se pagan por adelantado, por lo que enviar el reembolso de la póliza anterior puede ayudar a evitar la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía.    

Aparta dinero para cubrir déficits en la cuenta de depósito en garantía

Si sabes que tus impuestos o tu seguro están aumentando, puedes ahorrar dinero para cubrir la escasez de una sola vez cuando llegue el momento.

Como alternativa, puedes optar por distribuir la escasez en 12 meses, pero con el dinero ya preparado. Incluso podrías obtener intereses si lo mantienes en una cuenta de ahorro de alto rendimiento.

¿Pueden los pagos por falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía afectar las tasas hipotecarias?

La falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía no afecta tu tasa hipotecaria ni ningún otro término de tu préstamo hipotecario. Pero los cambios en tus impuestos y en tu seguro pueden aumentar tu pago mensual de la hipoteca si tienes una cuenta de depósito en garantía.

¿Por qué el pago de la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía es más alto que el por la falta de fondos real?

El pago por tu falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía puede ser mayor que la cantidad real, ya que tu administrador hipotecario intentará reconstruir el colchón para evitar este problema en el futuro. Tu pago cubrirá la falta de fondos y hasta un par de meses del nuevo pago mensual.

Supongamos que tus impuestos por la propiedad pasan de $800 al año a $1,160 al año. Eso significaría una falta de fondos de $360 si no cambia nada con tu seguro de vivienda.

En este escenario, la falta de fondos sería de $420, que corresponde a la escasez más un colchón de 2 meses. Tu pago de depósito en garantía también aumentaría en $30 al mes para cubrir el incremento del impuesto en adelante.

Conclusión: la falta de fondos en la cuenta de depósito en garantía es una situación manejable

La falta de fondos se debe a que tu administrador hipotecario no recaudó la cantidad mensual correcta para pagar tus impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario y el seguro de vivienda. La causa, en la mayoría de los casos, es el desfase entre los cambios en tu póliza de seguro o en tu factura de impuestos y el análisis de tu depósito en garantía.

Puedes mitigar estos problemas enviando siempre el reembolso de tu aseguradora a tu administrador hipotecario y apartando más dinero cuando sepas de aumentos de impuestos. Para obtener más información de cómo administrar tu hipoteca, consulta el resto de la sección Administración en el centro de aprendizaje de Rocket Mortgage®. Y si estás listo para comprar una vivienda, también puedes iniciar tu solicitud de préstamo hoy mismo.