¿Qué es el sistema MERS para hipotecas?

Navegar el proceso hipotecario puede ser abrumador, especialmente cuando recibes una carta diciendo que tu préstamo se ha transferido a un nuevo prestamista o que debes pagarle a un nuevo administrador. Ahí es donde entra en juego el sistema MERS.

Operado por Mortgage Electronic Registration Systems Inc., el sistema MERS es una base de datos nacional que rastrea quién administra y posee préstamos hipotecarios. En lugar de depender de registros en papel y registros de condados locales cada vez que un préstamo cambia de manos, el sistema MERS mantiene todo en un lugar de fácil acceso.

Aunque rara vez necesitarás usar el sistema MERS, es bueno saber que puedes hacer un seguimiento de tu préstamo si lo necesitas.

¿Cómo funciona el sistema MERS?

El sistema MERS es un registro electrónico que hace un seguimiento de los administradores y la titularidad de los préstamos hipotecarios. Establecido en la década de 1990 por la industria bancaria hipotecaria, el sistema MERS simplifica el proceso de transferencia de la propiedad y administración de hipotecas eliminando la necesidad de registrar los cambios de propiedad a nivel de condado.

Como propietario de vivienda, el sistema MERS te permite averiguar fácilmente quién es el propietario y administrador de tu hipoteca, siempre que esté incluida en la base de datos MERS. Para los prestamistas, ofrece un sistema optimizado con costos más bajos al transferir préstamos a diferentes prestamistas, como Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, o cuando el préstamo pasa a formar parte de un bono hipotecario.

Cuando un banco o una institución financiera vende una hipoteca, se prepara un documento de cesión que indica que una hipoteca se ha transferido a un nuevo propietario y se registra en el condado. Antes del sistema MERS, este era un proceso manual y laborioso. La industria bancaria hipotecaria creó el sistema MERS para simplificar y automatizar el proceso.

Cuando un préstamo se registra en el sistema MERS, MERS se convierte en el acreedor hipotecario (prestamista) en los registros de tierras del condado y actúa como nominado para el prestamista real y los compradores posteriores. En lugar de registrar cada venta o transferencia en el condado, el cambio de propiedad se registra electrónicamente en el sistema MERS.

El sistema MERS hace un seguimiento y administra de manera eficiente la titularidad de las hipotecas. Los prestamistas y los inversionistas con acceso al sistema MERS ya no tienen que presentar las cesiones de manera independiente, lo que reduce significativamente el papeleo y los costos administrativos. El sistema proporciona claridad y facilidad de acceso tanto para prestamistas como para prestatarios.

Cómo usar el sistema MERS para buscar tu hipoteca

Si tu prestamista participa en el sistema MERS, puedes visitar su sitio web para buscar el propietario o el administrador de tus hipotecas.

Para buscar tu hipoteca, dirígete a la página MERS ServicerID. Puedes buscar un préstamo usando tu número de identificación hipotecaria de 18 dígitos, que generalmente lo encuentras en los estados de cuenta del préstamo o en un portal de préstamos en línea; la dirección de la propiedad; o la información de prestatario. También puedes usar tu préstamo de la Administración Federal de Vivienda, tu préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos o tu número de certificado de seguro hipotecario.

Controversias del sistema MERS

Antes de la crisis financiera de 2008, el sistema MERS jugó un papel tras bastidores en la aceleración de la venta y titulización de los préstamos hipotecarios. Pero, aunque el sistema MERS mejoró la eficiencia, también oscureció la propiedad de los préstamos. Cuando las ejecuciones hipotecarias se dispararon, muchos prestatarios no tenían idea de con quién comunicarse para obtener ayuda o quién tenía el derecho legal de embargar sus viviendas.

Esa falta de transparencia causó confusión en el sistema legal, ya que algunos estados dictaminaron que MERS no tenía legitimidad para ejecutar hipotecas, mientras que otros lo permitieron. Aunque se diseñó para la eficiencia, el sistema MERS contribuyó a una ola de ejecuciones hipotecarias prevenibles.

Además, los gobiernos locales perdieron miles de millones en cargos de registro, lo que llevó a muchas demandas de condados que buscaban recuperar esos fondos del operador y propietario del sistema MERS, MERSCORP Holdings Inc.

Ventajas y desventajas del sistema MERS

El sistema MERS tiene un efecto mínimo en los propietarios de viviendas que pagan sus hipotecas. Dicho, eso, veamos algunas de las ventajas y desventajas a considerar.

Ventajas

• Ahorra tiempo y dinero. El sistema MERS reduce la necesidad de las cesiones repetidas y los cargos de registro, lo que potencialmente reduce los costos de endeudamiento.
• Seguimiento hipotecario más simple. El sistema MERS simplifica el seguimiento de la propiedad hipotecaria, lo que facilita que los prestatarios determinen quién es el propietario de su préstamo.
• Optimiza los procesos hipotecarios. El sistema de registro electrónico agiliza los procesos de administración y transferencia de hipotecas. Esto puede llevar a transacciones más rápidas y, potencialmente, a modificaciones de préstamos o refinanciamientos más rápidos.

Desventajas

• Confusión para los propietarios de viviendas. Si el sistema MERS figura como beneficiario o acreedor hipotecario de tu hipoteca, podrías pensar erróneamente que MERS tiene un papel significativo en tu préstamo hipotecario. Lo cierto es que está diseñado principalmente para ayudar a los prestamistas. Sigues haciendo los pagos a tu administrador o prestamista hipotecario.
• Posible falta de transparencia. Algunos consumidores pueden sentir que el sistema MERS no es transparente porque separa la propiedad de la hipoteca de los registros del condado local. Esto puede hacer que sea más difícil rastrear el propietario real de la hipoteca.
• Desafíos legales. Ha habido desafíos legales y controversias en torno al sistema MERS, con algunos tribunales cuestionando su legitimación en los procedimientos de ejecución hipotecaria, lo que puede crear incertidumbre para los prestatarios.

Otras formas de determinar quién posee tu hipoteca

El comprador de la hipoteca, generalmente otra compañía hipotecaria o de inversión, debe notificarte si tu hipoteca se transfiere a un nuevo propietario. Cuando esto sucede, es posible que tengas que enviar el pago de la hipoteca a una nueva dirección o usar un nuevo sitio web para hacer tus pagos si pagas en línea. Pero muchas veces, seguirás enviando los pagos al mismo administrador hipotecario con el que siempre has trabajado para tu préstamo.

Además de consultar el sistema MERS, puedes averiguar quién es propietario de tu hipoteca buscando en los sitios web de Fannie Mae o Freddie Mac, si están involucrados con tu préstamo, o llamando al administrador de tu préstamo hipotecario.

Comunícate con el administrador hipotecario

Puedes comenzar tu búsqueda comunicándote con la compañía que administra tu hipoteca. Esta es la compañía a la que envías el pago de la hipoteca cada mes. Por ejemplo, si tu préstamo hipotecario es con Rocket Mortgage®, hay varias formas de comunicarse con nosotros para obtener respuestas a tus preguntas.

Si todavía recibes estados de cuenta impresos, puedes encontrar la información de contacto de tu administrador hipotecario y tu número de préstamo en el estado de cuenta. Si pagas tu hipoteca en línea, inicia sesión en tu cuenta y encontrarás los detalles de tu préstamo en tu portal de pagos. Deberías poder contactar a tu administrador de préstamos en línea a través de ese portal o el sitio web del administrador.

Usa herramientas de búsqueda digital

Si te sientes cómodo manejando tus finanzas en línea, puedes usar herramientas digitales para averiguar quién posee tu hipoteca. Comienza con las herramientas de búsqueda de préstamos que ofrecen Fannie Mae y Freddie Mac, las dos agencias de préstamos hipotecarios más grandes de los Estados Unidos.

Para usar la herramienta de búsqueda de préstamos de Fannie Mae, deberás ingresar tu nombre, dirección y los últimos cuatro dígitos de tu número de Seguro Social. Una vez que lo hagas, Fannie Mae te dirá si es propietaria de tu hipoteca. La herramienta de búsqueda de préstamos de Freddie Mac funciona de manera similar.

¿Por qué importa quién posee tu hipoteca?

Saber si Fannie o Freddie poseen tu casa puede ser especialmente importante si quieres refinanciar tu préstamo hipotecario, pero no tienes suficiente capital en la vivienda

Los prestamistas suelen requerir que tengas al menos el 20% de capital en tu casa para refinanciar. Freddie Mac y Fannie Mae, sin embargo, ahora ofrecen programas de refinanciamiento que te permiten refinanciar incluso si tienes el 3% de capital en tu casa. Estos son RefiNow™ de Fannie Mae y Refi Possible de Freddie Mac. Pero tu préstamo debe ser propiedad de Fannie o Freddie para acceder a estos programas.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre el sistema MERS.

¿Es el sistema MERS un administrador de préstamos?

El sistema MERS no es un administrador de préstamos; actúa como un sistema de registro para rastrear qué administrador está asignado a cada préstamo, entre otra información. Puedes usar el sistema MERS para buscar al administrador de tu préstamo, pero no recibe pagos de préstamos hipotecarios.

¿Cuál es el cargo del sistema MERS para las hipotecas?

MERS cobra a los prestamistas un cargo de membresía, y los prestamistas o prestatarios deben pagar el cargo para registrar un préstamo en la base de datos de MERS. Los cargos de membresía anual oscilan entre $500 y $7,500 por año, y el cargo por transacción actual es de aproximadamente $25 por préstamo.

¿Por qué los prestamistas hipotecarios cobran un cargo?

Los prestamistas hipotecarios cobran una variedad de cargos por sus servicios al originar o refinanciar un préstamo hipotecario. Como todas las compañías, los prestamistas utilizan los cargos para pagar al personal y cubrir otros gastos relacionados con el funcionamiento de su negocio de préstamos hipotecarios.

¿Puedo eliminar mi hipoteca del sistema MERS?

En la mayoría de los casos, no puedes eliminar tu hipoteca del sistema MERS. La decisión de usar o no el sistema MERS para tu préstamo depende del prestamista, no del prestatario.

¿Cómo contribuyó el sistema MERS a la crisis inmobiliaria de 2008?

El sistema MERS se diseñó para simplificar las transferencias de hipotecas, pero durante la crisis financiera de 2008, contribuyó a la confusión sobre quién era propietario de millones de préstamos hipotecarios. La falta de transparencia expuso lagunas en el sistema y provocó demandas y escrutinio legislativo.

Conclusión: El sistema MERS rastrea la propiedad y administración de hipotecas

El sistema MERS es una herramienta tras bastidores que rastrea quién posee y administra las hipotecas. Aunque es posible que nunca necesites interactuar directamente con él, el sistema MERS hace que las transferencias de préstamos sean más fluidas y eficientes. Saber cómo funciona puede ayudarte a sentirte más informado y seguro mientras navegas tu camino hacia ser propietario de vivienda.

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