Hipoteca a 15 vs 20 vs 30 años: ¿cuál es mejor?

Cuando solicitas una hipoteca, una de las cosas que debes elegir es el plazo del préstamo. El plazo de un préstamo es el tiempo que te tomará pagarlo por completo, suponiendo que sigues el programa de pagos mínimos.

Las hipotecas vienen en plazos de 30, 15 y, con menos frecuencia, 20 años. En general, los préstamos con plazos más cortos tienen tasas de interés más bajas, lo que significa que ahorras dinero a largo plazo, pero también tienen pagos mensuales más altos.

Analizaremos lo que necesitas saber sobre los diferentes plazos y cómo decidir cuál es el adecuado para ti.

Una mirada a las hipotecas a 15, 20 y 30 años

El plazo de una hipoteca afecta más que solo el tiempo que tardas en devolver el dinero. Los prestamistas ofrecen diferentes tasas de interés según el plazo que elijas, y eso, sumado al número de pagos necesarios, influye en otros aspectos del préstamo.

¿En qué se diferencian los plazos de los préstamos?

El plazo afecta directamente el tiempo que tardas en pagar, pero eso repercute en otras partes del crédito. Por ejemplo, si eliges un plazo más corto, tendrás que hacer pagos mensuales más grandes que si hubieras elegido uno más largo.

Esto es lo que debes saber.

Hipoteca a 15 años

Las hipotecas a 15 años son las hipotecas de plazo más corto que encontrarás habitualmente. Una característica clave de estos préstamos es que tienen tasas de interés más bajas. El plazo corto reduce el riesgo del prestamista de ofrecer el préstamo, lo que le permite cobrar una tasa menor.

El plazo más corto también significa que los pagos mensuales serán más altos. Aunque pagarás menos intereses en total, el saldo del principal del préstamo se divide entre la mitad del número de pagos comparado con una hipoteca a 30 años. Como una mayor parte de cada pago se destina al principal, otra ventaja de estos préstamos es que acumulas capital más rápidamente.

Un préstamo a 15 años suele ser mejor para personas que tienen ingresos más altos y pueden manejar pagos más altos. También pueden ser buenos para personas que están pagando deudas agresivamente o que se están acercando a la jubilación y quieren ser dueños de su casa sin deudas antes de jubilarse.

Hipoteca a 20 años

Una hipoteca a 20 años puede servir como un punto medio entre los préstamos a 15 y 30 años. Tienen tasas ligeramente más bajas que los préstamos a 30 años, pero tasas más altas que los préstamos a 15 años. Del mismo modo, los pagos son más bajos que en un préstamo a 15 años, pero más altos que en uno a 30 años.

Y las hipotecas a 20 años no son muy frecuentes. Muchos prestamistas ofrecerán una hipoteca a 30 años o una hipoteca a 15 años, pero no ofrecen préstamos a 20 años. También son casi imposibles de encontrar si quieres optar por una hipoteca de tasa ajustable.

Estos préstamos pueden ser una buena opción para las personas que no pueden hacer los pagos más altos de una hipoteca a 15 años, pero que quieren obtener un préstamo con una tasa más baja o que esperan acumular capital rápidamente.

Hipoteca a 30 años

Una hipoteca a 30 años es el préstamo hipotecario estándar y en lo que la mayoría de la gente piensa cuando busca hipotecas. Ofrecen los pagos mensuales más bajos y generalmente son las más flexibles en cuanto a cargos y condiciones porque es más fácil para los prestatarios comparar opciones.

Esos pagos mensuales más bajos también pueden hacer que sea más fácil calificar para estos préstamos que para los préstamos a corto plazo, especialmente si tus ingresos no son altos. Sin embargo, ten en cuenta que los préstamos a 30 años tienden a tener tasas de interés más altas y dejan más tiempo para que se acumulen intereses en tu préstamo.

Una hipoteca a 30 años es ideal para alguien que quiere tener flexibilidad en su presupuesto mensual para manejar otras necesidades financieras, y para compradores de vivienda por primera vez.

Componentes clave que debes comparar para elegir el plazo de un préstamo

Cuando eliges una hipoteca, el plazo del préstamo es solo una cosa a la que debes prestar atención. También debes considerar otros aspectos del préstamo hipotecario.

Tasas fijas vs ajustables

El plazo de tu hipoteca influye mucho en la tasa de interés de tu préstamo, pero también debes decidir si quieres obtener una hipoteca con tasa fija o de tasa ajustable (ARM).

Los préstamos de tasa fija tienen una tasa de interés que no cambia durante el plazo del préstamo. Eso significa que tu pago mensual de principal e interés no cambiará. Las ARM, por otro lado, tienen una tasa de interés que se establece para un período y que luego se puede ajustar al terminar el período.

Por ejemplo, una ARM 5/1 tiene una tasa que es fija durante los primeros 5 años y luego cambia una vez al año después de eso.

Las ARM suelen tener tasas iniciales más bajas que los préstamos de tasa fija, pero si las tasas suben, tu pago también lo hará. Un aumento grande en las tasas podría volver tu préstamo hipotecario inasequible.

Las ARM suelen ser mejores para personas que planean mudarse o refinanciar unos años después de comprar la casa.

Hipoteca respaldada por el gobierno vs convencional

Antes de solicitar una hipoteca, debes decidir qué programa de préstamo utilizarás.

Los préstamos convencionales están disponibles para todos, pero tienen reglas sobre requisitos de puntuación de crédito mínima, cantidades máximas de préstamo, relaciones máximas de deuda-ingresos y similares.

También existen programas de préstamos patrocinados por el gobierno que pueden estar disponibles solo para ciertos grupos, pero que pueden ser más fáciles de calificar que los préstamos convencionales.

Estos son algunos programas de préstamos del gobierno conocidos.

• Préstamo de la FHA. Los préstamos de la FHA están dirigidos a prestatarios que tienen fondos limitados para un down payment o que pueden tener dificultades para obtener un préstamo convencional debido a bajas puntuaciones de crédito. Si bien calificar puede ser más fácil, deberás pagar un seguro hipotecario.
• Préstamos del VA¹. Los préstamos VA están disponibles para veteranos, miembros de las Fuerzas Armadas y sus cónyuges. No hay requisito de down payment, y las tasas de interés para los préstamos del VA a veces pueden ser más bajas que para los préstamos convencionales.
• Préstamos del USDA. Puedes usar un préstamo del USDA para comprar una casa en un área rural designada. Calificar puede ser más fácil que para un préstamo convencional y no hay requisito de down payment.

Ejemplo de cómo se ve esto en la práctica

El plazo de tu hipoteca influye en la tasa de interés de tu préstamo. Diferentes tasas, junto con diferente número de pagos, significan que el plazo del préstamo juega un papel importante tanto en el costo mensual como en el costo total de una hipoteca. En general, los préstamos con plazos más cortos tienen pagos mensuales más altos, pero tasas de interés más bajas.

Considera este escenario:

Hakeem está pensando en comprar un condominio. Decide solicitar un préstamo de la FHA. El condominio cuesta $310,000 y Hakeem puede hacer un down payment del 4%, o $12,400.

Eso significa que Hakeem necesita pedir prestados $297,600 para comprar el condominio. Su prestamista ofrece préstamos con un plazo de 15, 20 o 30 años. Así es como su elección de plazo impactaría la tasa de interés, el pago mensual y el costo total del préstamo.

Qué debes considerar cuando eliges el plazo de una hipoteca

Cuando estés eligiendo el plazo para tu hipoteca, es importante considerar tanto tu situación financiera como tus expectativas para el mercado hipotecario en el futuro.

Tus ingresos actuales

El plazo de tu préstamo hipotecario influye muchísimo en el pago mensual de tu hipoteca. Si tus ingresos no pueden soportar un pago mensual alto, tendrás que elegir un préstamo a más largo plazo.

La calculadora de capacidad de pago de vivienda de Rocket Mortgage te ayuda a decidir si puedes pagar el préstamo a corto plazo.

Tus objetivos financieros de largo plazo

Tus objetivos financieros de largo plazo también influyen en la elección del plazo del préstamo adecuado.

Por ejemplo, si tienes préstamos estudiantiles que quieres liquidar, podrías elegir un plazo más largo para tener más espacio en tu presupuesto mensual para hacer pagos extra hacia la deuda estudiantil. Podrías tomar la misma decisión si quieres priorizar el ahorro para la jubilación.

Por otro lado, si tienes poca deuda y quieres que ser dueño de tu casa sin hipoteca sea una prioridad, un préstamo a corto plazo es una buena opción.

Cuándo quieres jubilarte

Las hipotecas son un compromiso largo, por lo que incluso si no estás cerca de jubilarte, deberías pensar en ello al elegir el plazo de un préstamo. Algunos jubilados optan por mudarse a una casa más pequeña a medida que envejecen, y muchos tienen costos médicos cada vez más altos e ingresos reducidos.

Un préstamo a 15 años puede ayudarte a salir de deudas antes, para que puedas vivir con ingresos reducidos en la jubilación. También podría ayudarte a acumular capital que puedas usar en tu vejez.

Inflación y tasas de interés

Cuando obtienes una hipoteca, la tasa de tu préstamo se ve afectada por factores personales y por el mercado en general. Tus predicciones sobre la inflación futura y los cambios en las tasas pueden influir en tu elección de plazo.

Por ejemplo, si las tasas son muy bajas, puedes elegir un préstamo de largo plazo para asegurar esas tasas bajas antes de que suban. Por otro lado, puedes elegir un préstamo a corto plazo si crees que las tasas son altas y pueden bajar. Siempre puedes refinanciar² en el futuro para actualizar la tasa y el plazo del préstamo.

Otras deudas

El plazo que elijas afecta el pago mensual de tu préstamo, por lo que debes elegir uno que puedas pagar. Otras deudas que tengas también afectan qué tan asequible es un préstamo, por lo que, si tienes otras deudas, esto puede jugar un papel importante en el plazo del préstamo que elijas.

Algunas deudas para tener en cuenta incluyen:

• Préstamos para autos
• Préstamos estudiantiles
• Deuda médica
• Préstamos para motocicletas
• Préstamos para RV
• Préstamos para botes

Podrías optar por un préstamo a más largo plazo para mantener los pagos más bajos mientras intentas pagar otras deudas, y luego refinanciar a un préstamo a corto plazo una vez que hayas pagado tu préstamo estudiantil y puedas destinar más dinero a tu pago de hipoteca.

También es posible que algunos prestamistas solo te aprueben para préstamos a más largo plazo con pagos mensuales más bajos basándose en cuánta otra deuda tengas. Eliminar otras deudas puede reducir tu relación deuda-ingresos, haciendo que sea más fácil que califiques para una hipoteca a corto plazo de 15 o 20 años.

Conclusión: Explora detalladamente los diferentes plazos de una hipoteca

Cuando solicitas una hipoteca, generalmente puedes seleccionar el plazo del préstamo. Las hipotecas tienen plazos de 15, 30 y, con menos frecuencia, 20 años. Aunque los préstamos a corto plazo te permitirán ahorrar dinero a largo plazo debido a que las tasas de interés son más bajas y hay menos tiempo para que se acumulen intereses, sus pagos mensuales más elevados pueden hacer que sean más difíciles de pagar o de obtener.

Si estás listo para solicitar una hipoteca y necesitas ayuda para seleccionar el plazo adecuado, habla con un experto en préstamos hipotecarios de Rocket Mortgage que pueda ayudarte a tomar la mejor decisión basada en tus objetivos financieros.

1 Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no tiene el respaldo ni patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna agencia del gobierno.

2 Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.