Transferencias de hipotecas: una guía completa

¿Eres propietario de una vivienda, pero estás en pleno proceso de divorcio? ¿Estás en una situación de dificultades económicas que te impide hacer los pagos de la hipoteca? ¿Quieres eliminar a un coprestatario de tu préstamo, transferir la titularidad de tu vivienda a un familiar o facilitar la venta de tu vivienda?

Todas estas son buenas razones para plantearse una transferencia de hipoteca, que es diferente de la venta de una vivienda o de un refinanciamiento. La transferencia de una hipoteca consiste en el traspaso legal de la responsabilidad de reembolsar una hipoteca existente de una persona a otra.

La verdad es que, hoy en día, las transferencias de hipotecas son poco habituales, ya que la mayoría de los préstamos hipotecarios no califican para ello. No obstante, merece la pena averiguar si puedes transferir legalmente tu hipoteca y, en caso afirmativo, cómo hacerlo, siempre que seas un buen candidato. Sigue leyendo para obtener más información sobre por qué y cuándo se recomienda transferir una hipoteca a otra persona, y cómo hacerlo.

Aspectos clave:

• Una transferencia de hipoteca cambia quién es el responsable del préstamo: la transferencia de una hipoteca consiste en transferir la responsabilidad de una hipoteca existente a otra parte, lo que puede producirse a raíz de un divorcio, una herencia o la planificación sucesoria.
• No todas las hipotecas pueden transferirse: muchos préstamos incluyen una cláusula de préstamo pagadero a la venta que exige la liquidación del préstamo cuando se produce un cambio de titularidad, aunque pueden aplicarse ciertas excepciones.
• A menudo es necesaria la autorización del prestamista: cuando se permite una transferencia, el nuevo prestatario generalmente tiene que cumplir los requisitos de crédito, ingresos y calificación establecidos por el prestamista antes de asumir la hipoteca.

¿En qué consiste una transferencia de hipoteca?

La transferencia de una hipoteca consiste en cambiar el nombre del prestatario que figura en un préstamo hipotecario ya existente y transferir la deuda de dicho prestatario a otro. Las condiciones del préstamo original seguirán siendo las mismas; solo cambiarán los nombres que figuran en el préstamo. Una hipoteca solo puede transferirse si es asumible, lo que significa que otra persona puede asumir legalmente la obligación del prestatario original de reembolsar el préstamo.

“La transferencia de una hipoteca consiste en reasignar un préstamo hipotecario del prestatario original a una nueva persona, lo que permite a esta última hacerse cargo de los pagos sin necesidad de solicitar un nuevo préstamo”, afirma Corey Boller, analista financiero colegiado y fundador de Tempus Wealth Partners, con sede en Washington, D.C. “Este proceso generalmente necesita la aprobación del prestamista y puede resultar beneficioso en ciertas situaciones, como cuando el nuevo prestatario puede asumir la tasa de interés más baja del préstamo existente comparado con las tasas disponibles en la actualidad”.

Ten en cuenta que una transferencia de hipoteca no es lo mismo que un refinanciamiento; esto se debe a que no estás solicitando un nuevo préstamo para sustituir tu hipoteca original. La transferencia de una hipoteca también difiere de la venta de una vivienda, que implica el traspaso del título y la propiedad del inmueble a otra persona.

De hecho, si quieres transferir la responsabilidad del pago de la hipoteca y la propiedad de tu vivienda, es posible que puedas lograr ambas cosas mediante una transferencia de hipoteca. Esta opción puede resultar útil en situaciones como una herencia, el traspaso de una vivienda a un hijo mayor de edad o un divorcio, ya que permite al nuevo propietario o prestatario hacerse cargo de la vivienda y del préstamo existente. Para transferir ambas cosas a la vez, su hipoteca debe ser asumible, tu prestamista debe aprobar al nuevo prestatario, debe formalizarse una escritura para transmitir la propiedad y tú (el prestatario original) deberá obtener una exoneración de responsabilidad para evitar cualquier responsabilidad futura.

Otra forma de transferir una hipoteca es intentar añadir un nuevo coprestatario al préstamo.

“Añadir un coprestatario a una hipoteca ya existente es similar a transferir una hipoteca, en el sentido de que la nueva parte se incorpora a la hipoteca y pasa a ser responsable solidaria del pago del saldo pendiente de la misma”, afirma el abogado de Florida David Weisselberger. “No obstante, se trata de un tipo de transferencia limitada, ya que las condiciones del préstamo siguen siendo las mismas y no se constituye ningún nuevo préstamo hipotecario. Esto generalmente se hace en situaciones en las que uno de los prestatarios tiene una puntuación de crédito o ingresos más bajos, pero quiere aprovechar el historial crediticio o los ingresos del otro prestatario para poder optar a una hipoteca”.

Si decides hacer una transferencia hipotecaria añadiendo a un coprestatario, ten en cuenta que este coprestatario adicional generalmente tiene derechos de propiedad sobre tu inmueble porque su nombre figurará tanto en el préstamo hipotecario como en la escritura de propiedad.

Sea cual sea la modalidad de transferencia hipotecaria que elijas, necesitarás la autorización de tu prestamista. A falta de la aprobación del prestamista, la transferencia de la titularidad o de la hipoteca puede activar una “cláusula de préstamo pagadero a la venta”.

“Esta cláusula otorga al prestamista la opción de exigir el pago inmediato del saldo total del préstamo en el momento del traspaso de la propiedad”, señala Weisselberger. “Protege a los prestamistas de tener que hacerse cargo de prestatarios cuya solvencia crediticia no haya sido verificada, y de permitir que se mantengan en vigor préstamos hipotecarios antiguos con tasas de interés históricamente bajas cuando las condiciones del mercado puedan ofrecer tasas de interés más elevadas que se traduzcan en mayores beneficios para el prestamista. “A menos que el prestamista renuncie a esta cláusula o que la hipoteca cuente con respaldo del gobierno y sea asumible, no podrá ocurrir la transferencia de la hipoteca”.

Cómo funcionan las transferencias de hipoteca

Ten en cuenta que la transferencia en sí la debe aprobar y tramitar tu prestamista; no puedes redactar un acuerdo legal independiente para completar la transferencia. Además, la persona a la que quieras transferir la hipoteca deberá calificar.

“El futuro prestatario debe cumplir los requisitos de ingresos, de relación deuda-ingresos y de solvencia crediticia establecidos por el prestamista”, afirma Dennis Shirshikov, catedrático de Economía y Finanzas en City University of New York/Queens College.

Aunque los préstamos más habituales respaldados por el gobierno —como los préstamos hipotecarios de la FHA, el VA o el USDA— son transferibles, la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales no califican para una transferencia hipotecaria debido a la cláusula de préstamo pagadero a la venta.

El proceso de transferencia de una hipoteca consta de varios pasos, que se describen a continuación.

Pasos para transferir tu hipoteca a otra persona

Para transferir correctamente tu hipoteca a otra parte —ya sea una hipoteca convencional, de la FHA, VA o USDA— prepárate para seguir los siguientes pasos habituales:

1. Revisa la documentación del préstamo. Revisa la documentación de tu préstamo hipotecario para comprobar si tu prestamista y tu préstamo permiten la asunción de la hipoteca.
2. Comunícate con tu prestamista. Comprueba que el préstamo sea asumible y pregunta si tanto tú como el nuevo candidato a prestatario cumplen los requisitos de elegibilidad establecidos por el prestamista.
3. Reúne la documentación necesaria. Reúne documentos como comprobantes de ingresos, declaraciones de impuestos recientes, decretos de divorcio y cualquier otro documento pertinente que pueda ayudarte a calificar.
4. Presenta tu solicitud de manera oficial. La persona que se haga cargo del préstamo deberá presentar una solicitud de asunción de préstamo debidamente completada, que es similar a una solicitud hipotecaria estándar.
5. Espera la decisión de la evaluación de riesgo. El prestamista revisará minuciosamente la solicitud, comprobará la solvencia crediticia del nuevo prestatario y dará luz verde a la transferencia si todo le parece correcto.
6. Firma la documentación necesaria. Tanto tú como el nuevo prestatario deberán firmar un contrato legal mediante el cual se transfiera oficialmente la obligación de reembolsar la hipoteca al nuevo prestatario.
7. Firma una exoneración de responsabilidad. De este modo, se garantizará que tú, como prestatario original, quedes legalmente exento de cualquier responsabilidad futura en relación con el reembolso del préstamo.
8. Recibe la documentación actualizada del préstamo. Tanto tú como el nuevo prestatario recibirán, cada uno, un estado de cuenta revisado del préstamo y un certificado de exoneración de responsabilidad por parte del prestamista. Guarda estos documentos en un lugar seguro.
9. Asegúrate de que el título de propiedad esté actualizado. La transferencia deberá inscribirse en los registros públicos que reconozcan oficialmente al nuevo prestatario.

Alternativas a la transferencia de la hipotecaria

¿No calificas para una transferencia de hipoteca o no estás seguro de si quieres seguir adelante con este proceso? Existen otras opciones que puedes considerar, sobre todo si estás intentando transferir tu hipoteca porque ya no puedes hacer los pagos mensuales. A continuación te ofrecemos un desglose de tus alternativas.

Refinanciamiento

El refinanciamiento de tu hipoteca consiste en sustituir tu préstamo hipotecario actual por uno nuevo, probablemente con una tasa de interés, un plazo o un saldo diferentes. También puedes optar por liquidar el capital de tu vivienda y obtener dinero extra en efectivo en el cierre del contrato, si elige un refinanciamiento con desembolso de efectivo. Tu nuevo refinanciamiento paga la hipoteca anterior, lo que da lugar a un único pago y condiciones actualizadas. El refinanciamiento ofrece la posibilidad de reducir o ampliar los pagos mensuales, pasar de una hipoteca de tasa variable a una de tasa fija, y eliminar tu nombre de la hipoteca y sustituirlo por el de otro prestatario.

El proceso de refinanciamiento consta de varios pasos, incluyendo:

1. Elige un tipo de refinanciamiento. Entre las opciones se incluyen las hipotecas de tasa y plazo, con desembolso de efectivo, con aporte de efectivo, sin costos de cierre o la hipoteca FHA Streamline.
2. Elije un prestamista. Puedes seguir con tu prestamista actual o comparar ofertas para encontrar mejores tasas de interés y condiciones con otro prestamista.
3. Pon en orden tu documentación. Reúne los documentos necesarios, como recibos de pago, formularios W-2, declaraciones de impuestos y cualquier otro documento que te solicite tu prestamista.
4. Elige entre una tasa de interés variable o congelada. Puedes congelar una tasa de interés ahora para protegerte de posibles subidas en un futuro próximo, u optar por una tasa variable para aprovechar posibles bajadas.
5. Espera la decisión sobre la evaluación de riesgo. El prestamista analizará minuciosamente tu situación financiera, tu historial laboral, tus puntuaciones de crédito y tu capacidad de reembolso de la deuda.
6. Solicita una tasación de tu vivienda. Un tasador profesional evaluará el valor de tu vivienda.
7. Cierra la operación del nuevo préstamo. Prepárate para revisar la declaración de cierre, firmar la documentación del préstamo, pagar los costos de cierre y recibir los fondos si se trata de un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Vender

En lugar de intentar transferir tu préstamo, vender tu vivienda podría ser una mejor opción en determinadas circunstancias. En este caso, el próximo propietario no obtendrá ningún beneficio al hacerse cargo de tu préstamo. Sin embargo, si intentas vender la propiedad directamente a un familiar o amigo, podrás evitar los costos y las molestias que supone ponerla a la venta en el mercado, y las comisiones de los agentes de bienes raíces, siempre que hagas la transacción con la ayuda de un abogado y una compañía de depósito en garantía.

Modificación

O, considera la posibilidad de modificar tu préstamo hipotecario actual, especialmente si te resulta difícil hacer los pagos. La forma más habitual de modificación de un préstamo es en la que tu prestamista permite que los pagos atrasados se añadan al final de tu préstamo, ampliando así el plazo de amortización. Sin embargo, para calificar, es probable que tengas que demostrar que te encuentras en una situación de dificultades económicas.

“Una modificación del préstamo mantiene la hipoteca actual, pero modifica condiciones como el saldo, la tasa de interés o el calendario de pagos para que resulte más fácil de manejar”, afirma Shirshikov.

Uso de una escritura de finiquito

En lugar de una transferencia hipotecaria, usa una escritura de finiquito si quieres transferir tu participación en la propiedad a un familiar u otra persona sin modificar el préstamo hipotecario actual.

“No obstante, la hipoteca subyacente debe seguir pagándose o la debe asumir formalmente por el nuevo propietario con la aprobación del prestamista”, afirma Weisselberger.

Dicho de otro modo, la escritura de finiquito no modifica la obligación hipotecaria, pero sí cambia quién es el propietario legal de la vivienda.

Conclusión: Conoce todos los detalles de la transferencia de una hipoteca

La transferencia de una hipoteca permite reasignar la responsabilidad del pago del préstamo o la titularidad de una propiedad cuando te enfrentas a cambios importantes en tu vida o a dificultades económicas. A diferencia de un refinanciamiento o de la venta de una vivienda, esto permite que un nuevo prestatario asuma las obligaciones de pago sin necesidad de solicitar un nuevo préstamo, conservando así las condiciones originales de tu hipoteca actual. Sin embargo, es necesaria la aprobación del prestamista, y no todos los tipos de hipotecas califican para una transferencia. Infórmate detenidamente sobre lo que implica este proceso y evalúa las alternativas viables que puedan ofrecerte mejores opciones, como el refinanciamiento, la venta, la modificación de tu préstamo o el uso de una escritura de finiquito.

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Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.

El programa Streamline de FHA puede tener requisitos más estrictos en algunos estados. Para calificar para el programa Streamline FHA, se necesita una reducción mínima inmediata del 0.5% en los intereses y la prima del seguro hipotecario. Algunos estados pueden requerir una apreciación.