10 consejos para poder pagar una hipoteca a 15 años

Cuando solicitas una hipoteca, tendrás que elegir el plazo del préstamo, siendo las opciones más populares una hipoteca a 15 o 30 años. Generalmente, las hipotecas a 30 años son más populares, pero una hipoteca a 15 años ofrece algunos beneficios, como tipos de interés más bajos y un costo global más bajo. Sin embargo, el plazo más corto significa que los pagos mensuales serán más altos.

Esos costos mensuales más altos pueden hacer que los préstamos a 15 años no sean asequibles para todos los prestatarios, pero merece la pena comprobar si puedes gestionar los pagos dado cuánto puedes ahorrar a largo plazo.

1. Calcula los costos de un préstamo a 15 años frente a uno a 30 años

Para decidir qué préstamo es el adecuado para ti, una comparación completa de tus opciones hipotecarias a 15 y 30 años es el primer paso. Es importante destacar que los tipos de interés de las hipotecas a 15 años suelen tener un tipo más bajo que los de sus equivalentes a 30 años.

Las cifras para comparar entre los dos tipos de hipotecas incluyen las cuotas mensuales y el costo total de tu vivienda. Calcula cuánto ahorrarías en intereses con un período de préstamo más corto y luego evalúa el beneficio a largo plazo frente al sacrificio a corto plazo de pagos mensuales más altos.

La calculadora de amortización de Rocket Mortgage puede ayudarte a ver la diferencia en el pago y cuánto dinero ahorrarás según el plazo que elijas para un préstamo.

2. Asegúrate de que el pago sea asequible para ti

Una vez que sepas el pago mensual de cada préstamo, el siguiente paso es comprobar si el pago de una hipoteca a 15 años será asequible. Eso significa asegurarte de tener los ingresos mensuales para afrontar tu pago mensual y tener espacio en tu presupuesto de sobra. Esta es una buena forma de evitar volverse "pobre por la casa".

Una forma de hacer el pago más asequible es aumentar tus ingresos, pero eso es más fácil decirlo que hacerlo. En su lugar, puedes considerar tomar medidas para reducir el pago. Hacer un pago inicial mayor, es decir, pedir menos prestado, es una opción. Otra es intentar conseguir un préstamo a una tarifa más baja.

Los tipos cambian regularmente, así que es buena idea seguirlos para ver cuándo suben o bajan las tarifas. Rocket Mortgage publica regularmente los tipos de interés, lo que facilita llevar el control de las tarifas. Cuando veas un buen tipo, considera trabajar con un prestamista para conseguir un bloqueo de tasa, que suele durar entre 15 y 60 días. Eso te permite fijar un tipo de interés mientras buscas una vivienda y pasas por el proceso de cierre.

3. Compra una casa que esté por debajo del presupuesto

Decidir si contratar una hipoteca a 15 años también depende de la vivienda que decidas comprar. Dado que los pagos mensuales serán más altos que con una hipoteca a 30 años, optar por una hipoteca a 15 años probablemente exigirá que reduzcas la cantidad total de la deuda hipotecaria que estás dispuesto a asumir.

Eso puede significar buscar intencionadamente viviendas que estén por debajo de tu presupuesto. A menudo, la gente basa su presupuesto en la cantidad que puede pagar la hipoteca cada mes. Los expertos recomiendan fijar este nivel en no más del 28% de tu ingreso bruto mensual. Por ejemplo, si ganas 8,000 dólares al mes, eso significa que la hipoteca no supera los 2,240 dólares.

Ahora imagina que quieres comprar una casa que cuesta 300,000 dólares. Un préstamo a 30 años con un interés del 6% tendría un pago mensual de poco menos de 1,800 dólares al mes, lo cual sería asequible con un ingreso de 8,000 dólares al mes.

Obtienes el mismo préstamo pero a un tipo del 5.5% y un plazo de 15 años, y el pago pasa a ser de 2,451 dólares, lo cual no es asequible según ese criterio. Tendrías que ir por debajo del presupuesto y pedir un préstamo de no más de 275,000 dólares para que un préstamo a 15 años sea asequible.

4. Dar un down payment más grande

Cuando compras una vivienda, tienes que pagar una cuota inicial, llamado down payment. Normalmente, necesitas hacer un down payment mínimo igual a unos pocos porcentajes del valor de la vivienda, pero nada te impide hacer un down payment mayor.

Ese down payment mayor significa que pides menos dinero prestado, lo que implica una cuota mensual menor.

Imagina que quieres comprar una casa que cuesta 400,000 dólares. Con un down payment del 3%, tendrías que dar 12,000 dólares y pedir prestados 388,000 dólares. Si obtienes un préstamo a 15 años con un interés del 5.5%, eso supone un pago mensual de 3,170 dólares.

Haz un down payment del 20% de 80,000 dólares y solo tienes que pedir prestados 320,000 dólares. Con la misma tasa y plazo del préstamo, el pago baja a 2,614 dólares, una disminución de algo más de 500 dólares al mes.

Existen muchas formas de hacer un down payment mayor, como ahorrar antes de comprar una vivienda o buscar programas de ayuda para la entrada que ofrecen gobiernos locales u organizaciones.

La calculadora de down payment de Rocket Mortgage puede ayudarte a ver exactamente cómo un down payment mayor podría afectar a tu pago mensual.

5. Evita pagar el PMI

Cuando obtienes una hipoteca, puede que necesites pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Este seguro no te protege. Más bien, protege a tu prestamista de la posibilidad de que incumplas el préstamo. Aunque no te proteja, sí aumenta tu pago mensual del préstamo.

Normalmente, tienes que pagar el PMI en préstamos convencionales cuando haces un down payment inferior al 20%, que normalmente representa entre el 0.5% y el 1% del importe del préstamo cada año.

Hacer un down payment del 20% tiene el doble beneficio de evitar el PMI y reducir la cantidad que necesitas pedir prestado, reduciendo aún más tu pago mensual.

6. Reduce tu relación deuda-ingresos

Los prestamistas examinan tu relación deuda-ingresos antes de concederte una hipoteca. Este es el porcentaje de tus ingresos mensuales que tienes que destinar al pago de deudas.

La fórmula es: pagos mensuales de deuda / ingresos mensuales. Por ejemplo, si ganas 5,000 dólares al mes y tienes pagos totales de deuda de 1,500 dólares, tu relación DTI es de $1,500 / $5,000 = 30%.

Calcular el DTI ayuda a los prestamistas a determinar qué probabilidad tienes de incumplir con los pagos de tu préstamo. En muchos casos, una relación deuda-ingresos del 43% es el máximo que permite un prestamista.

Cuanto más baja sea tu relación deuda-ingresos, estarás mejor preparado para hacer pagos mensuales constantes. Considera tu deuda total antes de comprometerte con una hipoteca a 15 años, porque cuanta menos deuda tengas, mejor será tu situación de caja.

7. Mejora tu puntuación de crédito

Los prestamistas recompensan a los prestatarios con puntuaciones de crédito más altas ofreciéndoles tipos de interés más bajos. Cuanto más baja sea tu tasa de interés, menor será tu pago mensual de la hipoteca. Si es posible, comienza a buscar formas de mejorar tu crédito antes de solicitar un préstamo a 15 años.

Por lo general, cuanto mejor sea tu puntuación, mayores serán tus posibilidades de conseguir un préstamo. Muchos prestamistas exigen una puntuación mínima de 620, aunque no es necesariamente obligatoria para todos si quieres un préstamo convencional, especialmente si tienes una entrada elevada.

Para ayudar a construir crédito, asegúrate de pagar tus facturas a tiempo cada mes. Si tienes un saldo en tus tarjetas de crédito, elabora un plan para hacer pagos superiores al mínimo siempre que sea posible. Paga tus deudas existentes de manera agresiva y evita solicitar nuevos préstamos antes de solicitar tu nueva hipoteca o refinanciamiento.

Con el tiempo, tu puntuación de crédito debería mejorar, lo que te facilitará calificar para una hipoteca a 15 años en primer lugar. Cuanto mejor sea tu puntuación de crédito, más asequible será tu pago hipotecario.

8. Considera tus objetivos a largo plazo

Independientemente del precio de tu casa, un préstamo a 15 años tendrá pagos mensuales más altos. Esos pagos mensuales te ayudan a acumular capital en tu vivienda más rápido, pero corres el riesgo de dificultar cubrir esos gastos sorpresa cuando aparezcan.  Antes de decidirte por un préstamo de 15 años, piensa en tus objetivos a largo plazo. Si estás tratando de acumular capital en tu casa más rápido o querer ser propietario de tu casa más pronto, encontrar formas de presupuestar para esos pagos mensuales más altos tiene sentido. Sin embargo, si solo quieres entrar en una vivienda y quieres el pago más bajo posible o planeas vender tu vivienda en un futuro próximo, una hipoteca a 30 años o una hipoteca a tipo variable (ARM) puede ser una mejor opción.

9. Crea un fondo de emergencia saludable

Incluso si tienes una buena situación con ingresos estables en este momento, eso no significa que nunca enfrentarás la pérdida de empleo o un evento médico costoso. Un fondo de emergencia te protege en caso de privaciones económicas y te ayuda a asegurarte de que todavía puedas pagar tu hipoteca y gastos habituales a tiempo.

Antes de contratar cualquier tipo de hipoteca, asegúrate de haber ahorrado un fondo de emergencia sólido. Esto es doblemente importante si obtienes una hipoteca a 15 años porque la cuota será mucho mayor que la de un préstamo a 15 años.

Idealmente, querrás mantener suficiente dinero en un fondo de emergencia para cubrir de 3 a 6 meses de gastos.

Eso significa que si tienes una hipoteca de 2,000 dólares al mes, necesitas entre 6,000 y 12,000 dólares, más lo que cueste el costo de servicios, facturas y comida cada mes. Puede que te cueste un mínimo de 10,000 o 15,000 dólares para aguantar unos meses sin ingresos.

10. Paga los gastos de cierre por adelantado

Cada préstamo tiene costos de cierre. Aunque generalmente puedes incluir esos costos en tu préstamo, aumentará la cantidad que estás tomando prestada de tu prestamista. Esto puede hacer que tus pagos mensuales sean más costosos durante toda la duración del préstamo. En lugar de incluir los costos de cierre en tu préstamo, intenta pagarlos por adelantado. Terminarás teniendo que pagar en efectivo en el cierre, pero te ahorrarás tener que pagar intereses sobre los costos de cierre durante toda la duración del préstamo de 15 años.

Conclusión: Las hipotecas a 15 años requieren un presupuesto cuidadoso

Las hipotecas a 15 años ofrecen la oportunidad de ahorrar dinero, tanto permitiéndote conseguir un tipo de interés más bajo como reduciendo el interés total que pagas al dejar menos tiempo para que se acumulen intereses. Sin embargo, estos préstamos más cortos conllevan una cuota mensual mucho más alta, lo que puede dificultar poderlo pagar. Es importante evaluar cuidadosamente tu presupuesto y asegurarte de que puedes afrontar el pago mensual antes de comprometerte con un préstamo a 15 años.

Si estás listo para solicitar una hipoteca, ya sea a 15 o 30 años, puedes ponerte en contacto con Rocket Mortgage y enviar tu solicitud hoy mismo.