Acuerdos de venta con compromiso de alquiler: ventajas y desventajas para los compradores y vendedores

Un acuerdo con compromiso de alquiler es un contrato temporal que permite a los vendedores de una vivienda permanecer en la propiedad y alquilarla al comprador después de que se cierre la venta. Aunque este tipo de acuerdo puede ser ventajoso para ambas partes, también conlleva ciertos riesgos.

Comprender cómo funcionan los acuerdos con compromiso de alquiler y cuándo son apropiados puede ayudarte a decidir si este tipo de acuerdo es adecuado para tu situación. Sin embargo, recuerda que este artículo proporciona solo un resumen. Para orientación profesional, lo mejor es consultar a un abogado de bienes raíces sobre tu caso específico.

¿Qué es un acuerdo de venta con compromiso de alquiler?

Un acuerdo con compromiso de alquiler es un contrato temporal entre un vendedor y un comprador de vivienda que permite al vendedor alquilar la propiedad al comprador después de la fecha de cierre.

A veces se le llama “venta y arrendamiento posterior”, “sale-leaseback” o “acuerdo de ocupación posterior al cierre”. Generalmente, es un acuerdo a corto plazo que se utiliza cuando el vendedor enfrenta un retraso para encontrar o mudarse a una nueva vivienda.

En ciertas condiciones del mercado o situaciones particulares, algunos acuerdos pueden extenderse por semanas o meses, como:

• Ejemplo 1: Estás construyendo una nueva vivienda y tu contratista te informa que hay escasez de mano de obra y no tienen suficientes trabajadores para terminar la construcción a tiempo. Debido al retraso en la construcción, probablemente necesitarías más tiempo en tu propiedad.
• Ejemplo 2: Tienes varios hijos en edad escolar y quieres que terminen el año en su escuela actual. Un acuerdo con compromiso de alquiler puede darte más tiempo para mantenerlos en su escuela hasta que te mudes.
• Ejemplo 3: Recibiste una oferta por tu vivienda, pero no has tenido tiempo de trabajar con un agente de bienes raíces y buscar una nueva propiedad para comprar. Un acuerdo con compromiso de alquiler puede darte más tiempo para encontrar un nuevo lugar donde vivir.

¿Cómo funciona un acuerdo de venta con compromiso de alquiler?

También llamado “venta con arrendamiento posterior”, “sale-leaseback” o “acuerdo de ocupación posterior al cierre”, un acuerdo con compromiso de alquiler suele ser un contrato de arrendamiento a corto plazo entre el comprador y el vendedor.

Así es cómo funciona: si el vendedor sabe que podría necesitar más tiempo en la vivienda después del cierre, puede pedir al comprador que acepte un acuerdo con compromiso de alquiler como parte de la compraventa. Incluso se puede incluir como una contingencia en la oferta. Si el comprador está de acuerdo, ambas partes negocian los términos, como el alquiler, quién será responsable de qué durante el período del acuerdo (por ejemplo: servicios públicos, reparaciones y mantenimiento), la fecha de desocupación y la duración de la estancia. Luego ambas partes firman el acuerdo en el cierre.

Por ejemplo, supongamos que una pareja vende su vivienda y el cierre de la operación es el 15 de mayo. Su nueva casa no estará lista hasta mediados de julio. Incluir un acuerdo con compromiso de alquiler les da tiempo para permanecer en la vivienda y pagar alquiler al comprador por dos meses más hasta que estén listos para mudarse. De esta forma, no tienen que mudarse dos veces: una a una vivienda temporal y luego a la definitiva.

Ten en cuenta que, por lo general, los vendedores no pueden quedarse en la vivienda más de 60 días después del cierre, aunque las reglas varían según el estado. Normalmente, los prestamistas esperan que el comprador se mude y viva allí. Si el vendedor no se muda a tiempo, el comprador podría necesitar refinanciar según un préstamo de inversión, lo que puede implicar una tasa de interés más alta y nuevas condiciones.

Consulta con un abogado y avísale al prestamista

Aunque los acuerdos con compromiso de alquiler parecen sencillos a primera vista, es recomendable contar con un abogado de bienes raíces. Este puede ayudar a garantizar que se protejan los intereses tanto del comprador como del vendedor y que todo quede claramente establecido para evitar problemas más adelante.

La función principal del abogado es asegurarse de que el acuerdo especifique con claridad las responsabilidades de cada parte, como quién paga los servicios públicos, quién se encarga de reparaciones y quién mantiene la vivienda durante el período de alquiler. Debido a que el vendedor está viviendo en una casa que ya no le pertenece, es importante establecer expectativas por adelantado, de manera similar a un contrato de arrendamiento nuevo.

Aquí es donde el abogado puede ayudar a definir los términos para que ambas partes estén de acuerdo. También puede señalar y tratar posibles riesgos. Por ejemplo, ¿qué ocurre si el vendedor no se muda a tiempo o daña la propiedad? El abogado redactará el acuerdo con compromiso de alquiler para incluir expectativas claras y opciones legales en caso de que algo salga mal.

Ambas partes deben firmar el acuerdo con compromiso de alquiler

Todos los detalles del contrato deben resolverse antes de que la compraventa de la vivienda sea definitiva. Esto incluye, por ejemplo, cuánto pagará de alquiler el vendedor. Para determinar una cantidad justa, es buena idea revisar en cuánto se están alquilando propiedades similares en el área. De ese modo, el precio será coherente y estará alineado con el mercado actual.

En algunos casos, el vendedor puede quedarse solo por un corto tiempo, como unas semanas. En ese caso, el alquiler puede prorratearse. Por ejemplo, si el alquiler mensual justo es de $1,500, se divide entre 30 (o 31, según el mes) para obtener una tarifa diaria de $50. Si el vendedor permanece 20 días, pagaría $1,000 de alquiler (20 × $50).

Estos son algunos términos estándar que normalmente se incluyen en un contrato:

• Alquiler: La cantidad mensual que el vendedor pagará para alquilar la propiedad.
• Depósito de garantía: Si es necesario, cuánto será y si se mantendrá en una cuenta de cuenta de depósito en garantía o se pagará directamente al comprador.
• Duración: Las fechas de inicio y finalización de la estancia del vendedor.
• Servicios públicos: Si el comprador o el vendedor pagará la electricidad, gas, agua e internet.
• Mantenimiento de la vivienda: Si el vendedor será responsable de reparaciones o daños ocurridos durante el período de alquiler.
• Seguro o cargos: Los compradores suelen cubrir el seguro del propietario de vivienda, por lo que los vendedores podrían necesitar contratar un seguro del arrendatario durante el período del acuerdo.

Usar un formulario de ocupación del vendedor posterior al cierre (SIP)

En ocasiones, el vendedor solo necesita quedarse en la vivienda por un corto plazo, menos de 30 días. En ese caso, un acuerdo de ocupación del vendedor (SIP) puede ser más adecuado. Un SIP es un acuerdo a corto plazo que suele incluirse en los documentos de cierre. Es una solución sencilla que funciona bien cuando el vendedor necesita solo unos días o semanas más.

Aunque sea más breve, un SIP debe cubrir los mismos términos que un acuerdo con compromiso de alquiler. Esto incluye la cantidad de la renta (o tarifa diaria), cuánto tiempo podrá quedarse el vendedor, quién paga los servicios y qué ocurre si no se muda a tiempo.

Recuerda que poner todo por escrito ayuda a que ambas partes estén en sintonía y evita confusiones más adelante.

Beneficios de celebrar un acuerdo con compromiso de alquiler

Un acuerdo con compromiso de alquiler puede ser una solución beneficiosa para ambas partes, comprador y vendedor. Ya sea que el vendedor quiera permanecer en la vivienda hasta que sus hijos terminen el año escolar o que el comprador sea flexible con su fecha de mudanza, este esquema puede ayudar a facilitar la transición para todos los involucrados.

A continuación, algunas formas en que ambas partes pueden beneficiarse.

Para los vendedores

Los vendedores pueden beneficiarse de un acuerdo con compromiso de alquiler al:

• Obtener más tiempo para encontrar su próxima vivienda: No tienen que apresurarse a comprar o conformarse con una vivienda que no se ajuste a sus necesidades.
• Evitar la molestia de mudarse dos veces: Permanecer en la vivienda un poco más les ayuda a evitar el estrés y el gasto de una vivienda temporal.
• Hacer que la mudanza sea más manejable: El tiempo de más permite al vendedor planificar y empacar con calma, sin la presión de sentirse apresurado.

Para los compradores

Los compradores pueden beneficiarse de un acuerdo con compromiso de alquiler al:

• Generar ingresos por alquiler. Cobrar alquiler al vendedor puede ayudar a compensar algunos gastos de vivienda, como el pago de la hipoteca, los honorarios de tasación o los costos de cierre.
• Fortalecer su oferta. Incluyendo un período de compromiso de alquiler en la oferta demuestra flexibilidad y puede hacerla más atractiva, especialmente en un mercado competitivo.

¿Es riesgoso un acuerdo de venta con compromiso de alquiler?

Como cualquier tipo de contrato o contingencia inmobiliaria, un acuerdo con compromiso de alquiler no está exento de riesgos. Aunque puede ofrecer flexibilidad, existen posibles desventajas que tanto compradores como vendedores deben considerar al celebrarlo.

A continuación, algunos riesgos de los que ambas partes deben estar conscientes:

Riesgos de una venta con compromiso de alquiler para los vendedores

Algunos riesgos que los vendedores deben tener en cuenta son:

• Costos de vivienda más altos: El alquiler durante el período del acuerdo puede ser mayor que el pago hipotecario anterior.
• Menor control sobre la vivienda: Una vez que la venta se haya cerrado, ya no eres propietario de la propiedad. Eso significa que no podrás hacer cambios ni mejoras.
• Riesgo de perder tu depósito de garantía: Si causas daños en la vivienda mientras todavía resides en ella, podrías perder parte o la totalidad del depósito.

Para los compradores

Algunos riesgos que los compradores deben tener en cuenta son:

• Asumir deberes de arrendador: Una vez que entra en vigor el acuerdo, el comprador se vuelve en arrendador. Eso significa que deberá cobrar el alquiler, administrar el depósito de garantía y posiblemente hacerle frente con problemas si algo sale mal.
• Es posible que tengas que retrasar la mudanza: No recibirás las llaves de inmediato. Dependiendo de los términos, podrías esperar semanas, o más, para mudarte.

Posibles problemas de desahucio: Si el vendedor no se muda a tiempo o deja de pagar el alquiler, tal vez tengas que iniciar un proceso de desahucio, lo cual puede ser estresante, costoso y llevar tiempo. Además, si el vendedor permanece más de 60 días, tu prestamista hipotecario podría considerar la propiedad como una inversión en alquiler, lo que impactaría tu tasa de interés y plazo del préstamo.

Preguntas frecuentes

Seguramente todavía tienes preguntas sobre los acuerdos con compromiso de alquiler. Respondamos algunas de las más frecuentes.

¿Se pueden negociar los acuerdos con compromiso de alquiler?

Sí, los términos de un acuerdo con compromiso de alquiler son negociables. Ambas partes pueden acordar temas como la duración, la cantidad del alquiler, las condiciones del depósito de garantía, quién cubre el mantenimiento y los servicios públicos, y otras disposiciones importantes.

¿Qué sucede cuando termina un acuerdo con compromiso de alquiler?

Al igual que en otros contratos de arrendamiento, el vendedor debe desocupar la vivienda una vez que finalice el período del acuerdo, como se establece en el contrato. Si el vendedor no se muda o deja de pagar el alquiler, el comprador podría tener que iniciar un proceso de desahucio.

¿Qué tan frecuente son los acuerdos con compromiso de alquiler en bienes raíces?

Estos acuerdos se utilizan habitualmente en mercados inmobiliarios competitivos y están ganando popularidad. Su uso depende de las condiciones del mercado local (si es un mercado de compradores o de vendedores) y de las necesidades específicas de comprador y vendedor.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales de los acuerdos con compromiso de alquiler?

Si eres el comprador, el dinero de alquiler que recibas del vendedor generalmente se considera ingresos imponibles y deben reportarse al IRS. Los vendedores normalmente no pueden deducir los pagos de alquiler, ya que se consideran gastos de vivienda personal y no comercial. Un profesional en impuestos puede ayudarte a entender cómo este acuerdo afectará tu situación particular.

¿Cuánto se cobra por un acuerdo con compromiso de alquiler?

Las tarifas suelen basarse en el valor justo de mercado de alquiler de viviendas similares en el área. Para calcular un precio razonable, lo mejor es comparar con propiedades cercanas y equivalentes que estén en alquiler. Esto ayuda a asegurar que la tarifa sea justa tanto para el comprador como para el vendedor.

Conclusión: un acuerdo con compromiso de alquiler puede beneficiar a compradores y vendedores

Un acuerdo con compromiso de alquiler puede tener sentido en ciertas situaciones, como cuando un comprador quiere fortalecer su oferta en un mercado competitivo o cuando un vendedor necesita un poco más de tiempo para organizarse después del cierre. Sin embargo, este tipo de contrato también conlleva riesgos para ambas partes, como que el vendedor no se mude a tiempo o que cause daños que da lugar a la pérdida del depósito de garantía. Por ello, es importante comprender cómo funcionan estos acuerdos y hablar con un abogado de bienes raíces para decidir si es la opción adecuada para ti.

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*Los clientes que actualmente sean arrendatarios recibirán un crédito del prestamista para el cierre equivalente al 10 % de la cantidad total de sus pagos de alquiler durante 12 meses, hasta un máximo de $5,000. Los inquilinos actuales se definen como personas que actualmente tienen un contrato de arrendamiento vigente. La oferta es válida solo para residencias principales. La oferta es válida solo mediante canales