Tasación de préstamo sobre la plusvalía: Lo que los propietarios deberían saber

Este artículo es solo para fines informativos y no tiene la intención de proporcionar, ni debe considerarse como, asesoría médica, legal, financiera o tributaria. Debes consultar con un profesional calificado para recibir asesoría específica para tu situación. Los consumidores deben verificar de manera independiente que cualquier servicio, producto o programa mencionado cubra sus necesidades y cumpla los requisitos aplicables.

Un préstamo sobre la plusvalía es una herramienta poderosa que puedes usar para cubrir reformas en casa, consolidar tus deudas con altos intereses —como saldos de tarjetas de crédito— o cubrir otros gastos importantes. Te permite aprovechar el valor neto que tienes en tu casa y ponerlo a trabajar para ti.

Considerado una segunda hipoteca, un préstamo sobre la plusvalía usa tu valor neto de la vivienda como garantía. Por ello, te permite retirar dinero sin necesidad de refinanciar tu hipoteca actual.

Saber qué esperar durante la tasación de un préstamo sobre la plusvalía puede ayudarte a estimar tu capacidad de endeudamiento y a solicitar con confianza. Vamos a explorar cómo funcionan los préstamos sobre la plusvalía y cómo pueden usarse.

Aspectos clave:

• Las tasaciones no siempre son obligatorias. Si cumples requisitos específicos del prestamista, puede usarse un modelo de valuación automatizada (AVM) en lugar de una tasación para verificar el valor de tu propiedad.
• Una valuación confirma tus límites de endeudamiento. Ya sea que tu prestamista use una tasación o un AVM, este paso le permite calcular la cantidad de capital a la que puedes acceder.
• La preparación ayuda mucho. Si necesitas una tasación en persona, dedicar tiempo a realizar pequeñas reparaciones, mejorar tu atractivo exterior y listar mejoras recientes puede ayudarte a obtener la mejor valuación posible.

¿Un préstamo sobre la plusvalía requiere una tasación?

No, un préstamo sobre la plusvalía no siempre requiere una tasación. Aunque es cierto que una valuación de la propiedad es un paso necesario, el método que use un prestamista para establecer el valor de tu vivienda puede variar mucho según tu perfil financiero.

Si cumples con requisitos específicos del prestamista, puede usarse un modelo de valuación automatizada (AVM) en lugar de una tasación tradicional. Un AVM se basa en algoritmos y datos locales de bienes raíces para determinar el valor.

Sin embargo, si tu préstamo no califica para una AVM, normalmente requerirá una tasación completa. Como usas tu vivienda como garantía, un préstamo sobre la plusvalía se considera un préstamo garantizado. Si pides más prestado que el valor de la vivienda, parte del préstamo quedará sin garantía, lo que pone al prestamista en riesgo financiero si incumples.

Rocket Mortgage requiere una tasación completa de los préstamos sobre la plusvalía que ofrece cuando un préstamo no califica para un AVM.¹,² Otros prestamistas pueden adoptar diferentes estrategias, que van desde inspecciones físicas completas hasta tasaciones remotas y tasaciones exteriores.

¿Las HELOC requieren tasaciones?

Si optas por una línea de crédito revolvente en lugar de una suma total, quizá te preguntes si una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC) requiere una tasación. Al igual que los préstamos sobre la plusvalía, las HELOC requieren una valuación para garantizar que dispongas de suficiente valor neto de la vivienda, pero el tipo de tasación requerida puede variar según tu perfil financiero y las directrices del prestamista.

Rocket Mortgage no ofrece HELOC por ahora.

¿Por qué los préstamos sobre la plusvalía requieren una tasación?

Ya sea mediante una tasación o una alternativa como una AVM, la valuación se usa para confirmar el valor neto de la vivienda y establecer límites de endeudamiento basados en el patrimonio existente.

El valor de la vivienda, también llamado valor tasado, es una opinión profesional sobre cuánto vale la propiedad en el mercado justo si se vendiera en el momento de la tasación. Esta opinión suele ser emitida por un tasador de viviendas con licencia estatal, que actúa de forma independiente de la influencia del prestamista o propietario.

El valor neto de la vivienda es la diferencia entre el valor de tu vivienda y el saldo restante de tu hipoteca. Para reducir el riesgo, los prestamistas exigen que dejes una cierta cantidad de patrimonio en tu vivienda. Esto lo miden usando una métrica llamada relación préstamo-valor (LTV), que es el inverso del patrimonio neto. Por ejemplo, si tienes un 20% de patrimonio en tu vivienda, significa que tu LTV es del 80%.

Fórmula préstamo-valor

La hipoteca Rocket te permite pedir prestado hasta el 90% del valor de tu vivienda actual entre tu hipoteca principal y un préstamo sobre la plusvalía si cumples los requisitos. Aquí tienes la fórmula para calcular cuánto podrías pedir prestado.

Cuantía del préstamo = Valor de la vivienda × 0.90 – Saldo hipotecario principal

Veamos un ejemplo con números reales. Imagina que te quedan 200,000 dólares en una hipoteca para una casa valorada en 400,000. Usando la fórmula, podrías pedir prestados hasta 160,000 dólares

$160,000 = ($400,000 × 0.90) – $200,000

Relación combinada de préstamo-valor

Cuando un prestamista evalúa tu solicitud de segunda hipoteca, examina tu relación combinada de préstamo-valor (CLTV). Esta métrica representa la suma de tu hipoteca principal y tu nuevo préstamo sobre la plusvalía dividida por el valor tasado de la vivienda.

Los prestamistas limitan cuánto puedes pedir prestado contra tu vivienda para protegerse de las fluctuaciones del mercado. Normalmente imponen un límite máximo de CLTV del 80% al 90% del valor de tu vivienda, dependiendo en gran medida de tu puntuación de crédito y situación financiera.

¿Qué ocurre durante la tasación de un préstamo sobre la plusvalía?

Si tu préstamo no califica para una AVM, se solicitará una evaluación física en persona. El proceso de tasación para un préstamo sobre la plusvalía es sistemático. Un tasador independiente programa una visita, realiza una revisión de la propiedad, realiza una comprobación del estado y luego realiza un análisis de ventas comparables.

Qué buscan los tasadores

Además de determinar el valor de tu vivienda, un tasador evalúa su estado. Si incumples, un prestamista tendría dificultades para obtener el valor de la propiedad si había problemas graves en la casa.

Hay varios factores que los tasadores consideran, pero la mayoría son cosas básicas, como comprobar el código eléctrico y asegurarse de que el agua funcione. El tejado tiene que estar en buen estado. Todo depende de si la propiedad es segura, sólida y está lista para habitar.

Como el principal objetivo es la seguridad, el tasador no revisa tu casa con lupa, pero se señalarán señales importantes de alerta relacionadas con la solidez estructural y un entorno saludable.

Los tasadores también analizan detenidamente las ventas comparables para ayudar a fijar el valor de tu vivienda. Al seleccionar comparables, un tasador busca viviendas en tu zona que coincidan lo más posible con tu propiedad.

Quieren ver casas con metros cuadrados similares, cantidades similares de dormitorios y baños, y parcelas de tamaño comparable y características similares. Es importante destacar que estas propiedades comparables deberían haberse vendido recientemente para asegurar que la tasación refleje el mercado actual.

Cuánto tarda una tasación de un préstamo sobre la plusvalía

El proceso de tasación suele avanzar relativamente rápido. La visita física a tu casa dura entre 30 minutos y 2 horas, dependiendo del tamaño y la complejidad de tu propiedad. Una vez completada la visita, el tasador regresa a su oficina para hacer un análisis de propiedades comparables y redactar el informe. Recibir el documento final de tasación suele tardar entre 1 y 3 semanas.

¿Cuánto cuesta una tasación de un préstamo sobre la plusvalía?

Una preocupación común para los propietarios es el costo inicial de una tasación. Una tasación de préstamo sobre la plusvalía de la vivienda suele oscilar entre 400 y 1,000 dólares.

Normalmente pagarás de tu bolsillo la tasación, pero a menudo se paga al cierre o mediante un depósito que luego se destina a los costos de resolución. Ten en cuenta que el costo de una tasación sobre el valor líquido de una vivienda depende en gran medida del tamaño y la ubicación de tu vivienda. Las casas más grandes o propiedades ubicadas en zonas rurales donde el tasador tiene que recorrer largas distancias suelen incurrir en costos más altos.

Tipos de tasaciones de vivienda para préstamos sobre la plusvalía

Aunque las tasaciones de viviendas son sencillas, existen varios tipos diferentes. Deberías familiarizarte con cada uno para saber exactamente qué esperar de tu prestamista.

Tasación completa de la vivienda

Este es el tipo de tasación de vivienda más común. Como la mayoría de los prestamistas, Rocket Mortgage exige una tasación completa de la vivienda para los préstamos sobre la plusvalía cuando el préstamo no califica para un AVM.

En una tasación completa, el tasador recorrerá la vivienda junto con el propietario para evaluar sus características y su estado. También se inspecciona el exterior.

Una vez que tu casa ha sido evaluada, el tasador evaluará visualmente el estado de los sistemas principales y señalará cualquier deficiencia evidente, pero no está realizando una inspección exhaustiva de la vivienda.

Tasación de viviendas en automóvil

Esta es una tasación solo externa en la que el tasador inspecciona únicamente el exterior de la vivienda. Una tasación desde un automóvil usa fotos, registros online y una inspección visual externa para determinar el valor de mercado.

Las principales características de una tasación en automóvil son que evita una inspección física de la propiedad y es más asequible. Sin embargo, si has realizado mejoras significativas en el interior de tu casa, estas pueden no estar en consideración.

Aunque Rocket Mortgage no realiza tasaciones desde el automóvil, sí realizamos inspecciones exteriores junto con AVM para verificar el estado de la propiedad.

Tasación de viviendas de escritorio

En una tasación de escritorio, nadie visita tu casa. Los datos se recopilan basándose en registros públicos y otras fuentes, incluyendo sitios web de anuncios de viviendas e información confidencial.

De nuevo, esto es muy conveniente. Sin embargo, esta evaluación solo es tan buena como los datos que la respaldan. Si los registros públicos no se han actualizado para reflejar las reformas, podría dar lugar a una valuación inexacta de la vivienda.

Ten en cuenta que Rocket Mortgage no ofrece tasaciones de escritorio.

Tasación híbrida de viviendas

En una tasación híbrida, un tercero realiza la parte de inspección de la tasación – recopilando datos básicos, tomando fotos e informando sobre el estado de la vivienda – y envía esa información a un tasador autorizado, que redacta el informe desde su escritorio.

Este tipo de tasación se usa habitualmente en zonas donde hay escasez de tasadores cualificados. Como resultado de una mayor eficiencia, el costo de una tasación híbrida puede ser más bajo.

Modelo automatizado de valuación

Como tantas tareas y servicios en la vida moderna, el modelo automatizado de valuación elimina la intervención humana del proceso. Ningún tasador visita tu casa. En su lugar, usando información clave, tu casa se compara con ventas recientes de propiedades similares en la zona para elaborar una valuación.

Esto está diseñado para crear una estimación imparcial. Como una AVM es una estimación basada en datos, no es una tasación real. Las renovaciones y mejoras recientes en tu hogar pueden no considerarse, ya que dependen en gran medida de las suposiciones preprogramadas del modelo.

Exenciones de tasación

Algunos prestamistas ofrecen exenciones de tasación para prestatarios bien cualificados. Si un prestamista exime el requisito de una tasación, probablemente se basa en un valor de vivienda previamente establecido en una transacción reciente o en un AVM. Los prestatarios con excelentes historiales crediticios y bajos ratios LTV son los candidatos más probables para obtener una exención de tasación.

¿Cómo deberías prepararte para la tasación de tu préstamo sobre la plusvalía?

Dado que la tasación de tu vivienda tiene un impacto considerable en tu préstamo, es importante prepararte. Aquí tienes algunas formas de asegurarte de que tu casa sea valorada de forma justa.

Recopila documentos y enumera mejoras

Haz una lista de todas las renovaciones y mejoras de la vivienda, incluyendo sus costos y fechas de finalización. ¿Remodelaste la cocina o pusiste un tejado nuevo? Incluye cualquier cosa que creas que pueda influir positivamente en el valor. Los tasadores descartarán cualquier cosa que sea irrelevante, pero tener documentación disponible garantiza que no pasen por alto las mejoras que has realizado.

Haz que todas las zonas sean accesibles

Los tasadores no pueden basar su valuación en la limpieza de tu vivienda, pero asegúrate de que puedan acceder fácilmente a todas las partes para su tasación. Abre las puertas del desván, el sótano y los cuartos de servicio. Asegúrate de que las zonas alrededor del calentador de agua, el cuadro eléctrico y el sistema HVAC estén completamente libres de desorden.

Haz pequeñas reparaciones y mejora el atractivo exterior

Revisa el sistema HVAC y otros sistemas de la vivienda antes de la tasación, ya que esto estará en la lista de comprobación del tasador. Trata cualquier problema potencialmente peligroso como moho o cableado expuesto.

Los tasadores también se toman muy en serio el estado y la estética del exterior de tu vivienda. Esto es un factor importante en su valor. Arregla el exterior y afronta pequeñas reparaciones como grifos que gotean, rodapiés desgastados o tiradores de los armarios que faltan para causar buena impresión.

¿Qué pasa si la tasación de tu préstamo hipotecario es baja?

Recibir una tasación baja para un préstamo sobre la plusvalía es increíblemente frustrante. Como tu límite de préstamo está directamente ligado al valor de tu vivienda, una tasación baja puede reducir significativamente la cantidad de dinero a la que puedes acceder.

Por qué las tasaciones pueden ser bajas

Las tasaciones pueden ser más bajas de lo esperado por varias razones. A menudo, se debe a un mercado inmobiliario local en enfriamiento, lo que significa que ventas comparables recientes se han vendido a precios más bajos. También puede ocurrir si el tasador pasó por alto características únicas o si no conocía ciertas tendencias del barrio que hacen atractiva tu vivienda.

Tus opciones después de una tasación baja

Si no estás de acuerdo con la valuación final del tasador, todavía tienes opciones. Puedes presentar una apelación, también conocida como reconsideración de valor (ROV), proporcionando a tu prestamista nuevas propiedades comparables muy relevantes que el tasador pueda haber pasado por alto.

Alternativamente, puedes preguntar a tu prestamista si puedes solicitar una segunda tasación, aunque puede que tengas que pagar tú mismo el nuevo informe.

Otras opciones para la financiación sin tasación

Si no tienes el capital requerido o simplemente no quieres usar tu casa como garantía, existen otras formas de financiación que no requieren tasación de la vivienda. Cada uno tiene sus propias ventajas y desventajas.

Préstamo personal

Normalmente no hay garantía asociada a un préstamo personal. Nuestros socios en Rocket Loans pueden ayudarte a ver tus opciones, con un rango de préstamo que va de 2,000 a 75,000 dólares.

Las tasas de interés de estos préstamos son más altos que los de hipotecas primarias o préstamos sobre la plusvalía, pero los costos de cierre también pueden tener más sentido en préstamos personales, dependiendo de tu situación. Además, como no es necesario un tasado ni un trabajo de título, el proceso de financiación puede realizarse mucho más rápido.

Línea de crédito personal

Una línea de crédito personal funciona como una línea de crédito con garantía hipotecaria, excepto que tu vivienda no se usa como garantía. Con una línea de crédito personal, te aprueban una cantidad determinada y puedes sacar dinero según necesites para lo que quieras. Solo acumulas y pagas intereses sobre la cantidad que usas.

Tarjeta de crédito

Para proyectos pequeños, puede que puedas financiarlos con una tarjeta de crédito. Sin embargo, debes estar preparado para pagar el saldo rápidamente y evitar cargos de interés elevados. Además, los límites de las tarjetas de crédito podrían limitar mucho cuánto puedes gastar comparado con un préstamo sobre la plusvalía.

Financiamiento del contratista

Algunos contratistas pueden estar dispuestos a concederte financiación en sus propios términos. Lee todo a fondo y asegúrate de que los términos tengan sentido financiero para ti. Presta atención a las tasas de interés altos o plazos de pago corto.

Préstamo FHA Título I para Mejoras del Hogar

El Préstamo FHA Título I para Mejoras del Hogar está destinado a ofrecer fondos para mejoras del hogar a quienes de otro modo no calificarían debido al limitado valor neto de su vivienda.³ El límite del préstamo varía según el tipo de propiedad que poseas, pero puede llegar a ser de hasta 25,000 dólares para una vivienda de una sola unidad. Si el préstamo es inferior a 7,500 dólares, no necesitas ninguna propiedad que lo garantice.

Preguntas frecuentes

Aquí tienes respuestas a algunas de las preguntas más comunes que los propietarios se hacen sobre el proceso de tasación antes de dar el siguiente paso.

¿Cuáles son las señales de alarma en las tasaciones de viviendas?

Las principales señales de alerta en tasaciones de viviendas incluyen daños estructurales graves, grietas en los cimientos, un tejado hundido, fugas activas de agua, moho e infestaciones de plagas. Las infracciones del código, como paneles eléctricos obsoletos o pasamanos faltantes, también dañarán la valuación y señalarán la vivienda como insegura.

¿Se puede obtener una tasación gratuita de un préstamo sobre la plusvalía?

Aunque una tasación tradicional en persona suele tener un costo de bolsillo, puedes obtener una tasación gratuita si calificas para un método alternativo. Por ejemplo, los AVM en Rocket Mortgage son completamente gratuitas para los prestatarios.

¿La limpieza afecta a una tasación del valor de la vivienda?

El polvo y unos cuantos platos sin lavar no reducirán el valor de tu casa. Los tasadores están formados para pasar por alto el desorden cotidiano. Sin embargo, el desorden excesivo que bloquea el acceso a paredes, pisos o sistemas principales puede hacer imposible que el tasador valore completamente el estado de tu vivienda. Un espacio ordenado hace que las características de tu vivienda sean visibles.

¿Qué preguntas sobre la tasación de préstamos sobre la plusvalía deberías hacerle a tu prestamista?

Antes de avanzar, asegúrate de preguntar a tu prestamista:

• ¿Qué tipo de tasación se requiere?
• ¿Cumplo los requisitos para una AVM o una exención de tasación?
• ¿Quién paga la tasación y cuándo vence?

Conclusión: Tu valuación desbloquea el valor neto de tu vivienda

Un préstamo sobre la plusvalía puede ayudarte a alcanzar muchos objetivos, desde mejorar tu vivienda hasta consolidar deudas o irte de vacaciones familiares. Ya sea que tu prestamista requiera una tasación o use una alternativa como un AVM, la valuación se usa para confirmar el valor de la vivienda y establecer límites de endeudamiento basados en el valor neto de la vivienda existente.

Para asegurarte de que tu casa se valore al valor de mercado completo, asegúrate de mostrarla de la mejor manera posible. Limpia tu propiedad, realiza pequeñas reparaciones, prueba todos los sistemas, arregla el exterior y asegúrate de eliminar cualquier peligro potencial.

Cuando estés listo para poner el valor de tu vivienda a tu favor, solicita un préstamo sobre la plusvalía con Rocket Mortgage.

¹El Producto de Préstamo sobre la plusvalía es un segundo gravamen independiente y no puede usarse para transacciones de piggyback. Válido para cantidades de préstamo entre $45,000.00 y $500,000.00 (la cantidad mínima del préstamo para las propiedades en Michigan es de $10,000.00). No está disponible en productos Ameriprise. Se aplican restricciones, términos y condiciones adicionales. Debe cumplir los requisitos de calificación. Esto no es un compromiso de préstamo.

²El modelo de valuación automatizado (AVM) es un software que usa datos existentes de la propiedad para generar el valor estimado de la propiedad. Las tasaciones de AVM son válidas solo para productos de préstamos sobre la plusvalía. No son elegibles para cantidades de préstamo mayores a $400,000. Cuando seas elegible para un AVM, la valoración se aplicará automáticamente. Las tasaciones tradicionales están disponibles previa solicitud. No son elegibles para préstamos que ya estén en proceso. Los AVM no están disponibles en todos los estados ni en préstamos hipotecarios de mayor valor que no cumplan los requisitos de Hipoteca Calificada (QM). Pueden aplicarse restricciones/exclusiones adicionales. Esto no es un compromiso de préstamo.

³Rocket Mortgage no actúa en nombre de FHA ni de HUD.

Rocket Mortgage y Rocket Loans son marcas registradas o marcas de servicio de Rocket Mortgage LLC o sus filiales.