Hipotecas para personas de bajos ingresos: lo que debes saber sobre el programa LIHTC

No es ningún secreto que la vivienda es costosa. Hoy en día, la mayoría de los estadounidenses gasta más de la mitad de sus ingresos en vivienda. Si ganas menos de lo típico en tu área, el costo del alquiler o de una hipoteca puede sentirse como una carga.

El crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) es un incentivo fiscal que ofrece el gobierno federal para ayudar a que la vivienda sea más asequible para familias de bajos ingresos.

¿Qué es el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos?

El LIHTC se creó como parte de la Ley de Reforma Fiscal de 1986. Su objetivo es ayudar a crear vivienda asequible en Estados Unidos proporcionando a las agencias estatales y locales financiamiento para otorgar créditos destinados a la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas para grupos familiares de bajos ingresos.

En pocas palabras, este crédito fiscal apoya a las personas que quieren construir o comprar una propiedad con el propósito específico de que esté disponible para quienes tienen bajos ingresos. No es necesariamente un programa que una persona de bajos ingresos pueda usar para comprar una casa, sino uno que ayuda a propietarios e inversionistas a desarrollar proyectos de vivienda asequible.

¿Quién puede aprovechar el programa de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos?

El programa de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos no está dirigido a las personas que buscan alquilar una vivienda, aunque son justamente a quienes finalmente se pretende beneficiar. En cambio, son los desarrolladores que quieren ofrecer vivienda asequible quienes pueden aprovechar el programa.

Por ejemplo, un desarrollador que quiera construir o comprar un complejo de apartamentos que incluya viviendas asequibles puede usar el crédito fiscal para ayudar a cubrir parte de los costos. Por lo general, habrá un requisito de que un porcentaje de las unidades de la propiedad se reserve para personas con ingresos iguales o por debajo de un nivel específico.

Los tipos de propiedad elegibles incluyen:

• Casas unifamiliares
• Casas multifamiliares
• Complejos de apartamentos
• Casas adosadas
• Dúplexes

Cómo calificar para el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos como propietario o desarrollador

Para calificar para el LIHTC, debes cumplir algunos requisitos. Las dos pruebas principales que debes aprobar son la prueba de ingresos y la prueba de renta bruta. Las propiedades deben cumplir ambas pruebas durante al menos 15 años para calificar, aunque muchas agencias estatales de vivienda extienden este período a 30 años.

Pruebas de ingresos

La prueba de ingresos analiza el porcentaje de unidades en la propiedad que se destinan a residentes de bajos ingresos. Hay tres formas de aprobar esta prueba:

• Al menos el 20% de las unidades del proyecto deben ser ocupadas por inquilinos que ganen 50% o menos del ingreso promedio del área (AMI) ajustado según el tamaño de la familia.
• Al menos el 40% de las unidades del proyecto deben ser ocupadas por inquilinos que ganen 60% o menos del AMI ajustado según el tamaño de la familia.
• Al menos el 40% de las unidades del proyecto deben ser ocupadas por inquilinos que ganen 60% o menos del AMI ajustado según el tamaño de la familia, y ninguna unidad debe ser ocupada por inquilinos con ingresos mayores al 80% del AMI.

Si la propiedad cumple cualquiera de estos requisitos, pasa la prueba.

Pruebas de alquiler bruto

La prueba de alquiler bruto limita el alquiler que el propietario puede cobrar. El alquiler debe mantenerse por debajo del 30% de 50% o 60% del AMI, dependiendo del porcentaje de unidades designadas para personas de bajos ingresos.

Por ejemplo, si el ingreso promedio del área para una familia de tres personas es $50,000, entonces el 50% del AMI para esa familia es $25,000. Para cumplir la prueba de alquiler bruto, la propiedad no puede cobrar más de 30% de $25,000, es decir, $7,500 al año.

Debido a que los estados asignan el crédito fiscal mediante planes de asignación calificados, las propiedades que albergan familias de muy bajos ingresos o que ofrecen vivienda asequible por más tiempo tienen prioridad.

Requisitos para vivir en una propiedad de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos

Si quieres vivir en una propiedad LIHTC, deberás cumplir los requisitos de ingresos para que el desarrollador pueda calificar para el crédito.

Normalmente, esto significa que deberás ganar menos del 50% o 60% del ingreso promedio del área según el tamaño de tu familia. Puedes calificar tanto si envías una solicitud de vivienda de forma individual como si lo haces con tu pareja o dependientes, siempre que tu familia se mantenga por debajo del ingreso máximo.

No es obligatorio ser ciudadano de Estados Unidos para calificar. Estas propiedades consideran principalmente tus ingresos al determinar la elegibilidad.

¿Cómo enviar una solicitud para vivienda en un programa LIHTC?

Si calificas para vivienda de bajos ingresos, primero necesitas buscar una propiedad en la que quieras vivir y enviar una solicitud para una unidad.

Encuentra una propiedad LIHTC

Buscar una propiedad LIHTC es el primer paso para acceder a vivienda asequible. Ed Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tiene una herramienta de búsqueda en línea que puedes usar para localizar propiedades. También puedes comunicarte al (888) 995-HOPE para acceder a servicios de orientación sobre vivienda.

Solo las propiedades que tengan unidades disponibles o listas de espera abiertas aceptarán solicitudes, así que, aunque encuentres una propiedad que te interese, es posible que no puedas postularte de inmediato. Existen servicios de terceros que te ayudan a saber cuándo se abren las solicitudes; si realmente quieres vivir en una propiedad específica, considera usar estas herramientas.

Obtén y completa la solicitud

Una vez que encuentres la propiedad donde quieres vivir, el siguiente paso es completar la solicitud. Normalmente deberás proporcionar información sobre:

• Historial de empleo
• Ingresos
• Edad
• Historial de alquiler
• Si has tenido desahucios previos
• Antecedentes penales
• Número de personas en tu grupo familiar
• Referencias para verificar la información

Recuerda que proporcionar información falsa puede llevar al rechazo de tu solicitud. Si tienes alguna discapacidad y te resulta difícil completar la solicitud, existen adaptaciones disponibles para ayudarte a aplicar.

Presentar una solicitud

Finalmente, una vez que completes la solicitud, deberás entregarla siguiendo todas las instrucciones. Por ejemplo, algunas propiedades solo aceptan solicitudes en línea y rechazan cualquier entrega en persona.

Factores que pueden descalificarte del programa LIHTC

Cumplir los requisitos de ingresos es solo una parte del proceso para calificar a vivienda de .bajos ingresos. Hay otros factores que pueden descalificarte.

Por ejemplo, si tienes un mal historial crediticio, principalmente por pagos atrasados, o un mal historial de alquiler que incluya pagos incumplidos o desahucios, el desarrollador puede rechazar tu solicitud.

Mentir o dar información falsa en la solicitud, especialmente falsificar registros de ingresos, o tener antecedentes penales también puede descalificarte.

Qué haces después de enviar solicitud para una vivienda del programa LIHTC

Una vez que hayas solicitado un lugar en una propiedad LIHTC, es normal sentirse ansioso mientras esperas una respuesta. Ten en cuenta que el proceso puede tomar tiempo, y algunas propiedades pueden tardar más o menos que otras.

Si no recibes una aceptación, tus próximos pasos dependerán de si te colocaron en una lista de espera o si rechazaron tu solicitud.

Qué hacer si te ponen en lista de espera

Estar en lista de espera después de enviar una solicitud de vivienda de bajos ingresos es bastante frecuente. Recuerda que obtener vivienda asequible es un proceso y que hay un número limitado de unidades con una alta demanda.

Anota tu número de confirmación y tu lugar en la lista, y guarda ese registro en un lugar seguro. Revisa periódicamente tu estado para asegurarte de que sigues en la lista de espera y para ver si tu turno llega.

Es importante actualizar tu solicitud si cambia algún dato, por ejemplo, tus ingresos o si tienes otro hijo. Tampoco es raro que las propiedades se comuniquen con los solicitantes para pedir más información, así que responde a esas solicitudes lo más rápido posible.

Qué hacer si niegan tu solicitud

Si rechazan tu solicitud de vivienda asequible, todavía tienes opciones. La mayoría de los programas ofrecen un proceso de apelación, e incluirán instrucciones para apelar en la carta de denegación.

Normalmente deberás programar una audiencia con el programa de vivienda para discutir tu solicitud y el motivo del rechazo. Después de la audiencia, la denegación puede mantenerse o anularse, dándote acceso a una unidad asequible o colocándote en lista de espera.

Conclusión: El programa LIHTC hace accesible la vivienda

El programa LIHTC busca hacer la vivienda más accesible y asequible, ayudando a los desarrolladores a construir, comprar o rehabilitar

propiedades que luego alquilarán a personas y familias de bajos ingresos.

Si necesitas vivienda asequible, utiliza el sitio web de HUD para buscar opciones en tu área. Cuando estés listo para comenzar a buscar comprar tu propia casa, puedes iniciar tu solicitud de hipoteca con Rocket Mortgage^®.