¿Bajarán en algún momento los precios de la vivienda?

Si estás buscando comprar una vivienda, es comprensible que te sientas desanimado si parece que los precios de las casas siempre están subiendo. Históricamente, los valores de las viviendas tienden a apreciarse con el tiempo, pero algunas de las dinámicas actuales del mercado hacen que el problema sea más pronunciado.

¿Bajarán los precios de las viviendas? Analizaremos por qué los precios están elevados, qué tendría que ocurrir para que cambien y algunas predicciones de expertos. Más importante aún, veremos cómo manejar el mercado actual y qué pueden hacer los compradores.

¿Por qué los precios de las viviendas son tan altos en este momento?

Los precios de las viviendas están elevados por varios motivos clave, entre ellas,  inventario limitado de viviendas, alta competencia entre compradores, y la inflación, que aumenta los costos de construcción de viviendas nuevas.

Inventario limitado de viviendas

Existen varios motivos por los que la oferta de viviendas es baja actualmente.

La mayor parte del inventario que se vende en el mercado cada año corresponde a viviendas existentes. Las ventas de viviendas nuevas representan solo una fracción de ese total. En julio, el inventario de viviendas existentes era de 1.55 millones de unidades, mientras que el inventario de viviendas nuevas era de solo 499,000.

Para reducir significativamente los precios, tendría que producirse un aumento importante en la oferta de viviendas. Eso requeriría mucha más construcción. Sin embargo, esto tampoco es sencillo. La National Association of Home Builders tiene una explicación detallada sobre los retos de zonificación.

Además, sigue existiendo una preferencia por las viviendas unifamiliares, pero una menor densidad también puede dificultar la capacidad de pago.

La rentabilidad también es un factor clave. el mercado de viviendas de lujo suele ser más rentable para los constructores que el de viviendas más asequibles, según Autodesk. Por ello, cuando se construyen más viviendas de gama alta, los precios del mercado tienden a subir.

Tasas hipotecarias y competencia entre compradores

Aunque a primera vista las tasas hipotecarias altas parecen perjudicar la capacidad de pago, en algún momento se pensó que tasas hipotecarias más altas reducirían la competencia entre compradores, ya que algunos esperarían tasas más bajas, lo que podría liberar inventario para quienes realmente necesitaban comprar.

En la práctica, esto no ha ocurrido. Las tasas en el rango de 6% a 7% se han mantenido el tiempo suficiente como para que muchas personas las consideren la nueva normalidad. Además, muchos compradores han tomado una decisión racional: si pueden pagar la cuota ahora, siempre pueden refinanciar más adelante.

También existen dinámicas demográficas reales en el mercado. La Generación Z está entrando en la edad principal para comprar vivienda, ya que muchos comienzan a formar familias o a independizarse. Según Redfin®, 26.1% de la Generación Z era propietaria de su vivienda en 2024, mientras que el 55% de los millennials ya son propietarios de una vivienda. Se espera que estas cifras continúen aumentando en los próximos años.

Inflación y altos costos de construcción

Según algunos estimados, el costo del material de construcción aumentó un 37.19% entre 2019 y 2024. Hay varios factores detrás de esto. Durante la pandemia se produjeron interrupciones en las cadenas de suministro. Aunque parte de esa presión se ha reducido y la inflación se estabilizó durante un tiempo, una vez que los precios suben, rara vez vuelven a bajar.

Los constructores también han tenido que aumentar los salarios. El costo promedio de la mano de obra en la construcción ha aumentado casi 8 dólares por hora en los últimos 5 años. A medida que la inflación eleva los precios en toda la economía, los trabajadores exigen salarios más altos, y esos costos terminan trasladándose al comprador de una vivienda nueva.

¿Están bajando los precios de las viviendas en algún lugar?

Existen algunas áreas del país donde los precios han disminuido. Según datos de Redfin, considerando mercados metropolitanos con al menos 100 ventas, hay zonas, muchas en el Sur y el Oeste de Estados Unidos, donde los precios bajaron interanualmente en julio.

Lo interesante de estas dos regiones es que también son algunas de las zonas con mayor actividad en ventas de viviendas nuevas y existentes. Debido a ello, es posible que se haya construido en exceso en algunos mercados.

Ejemplos de ciudades que han experimentado caídas en los precios incluyen Santa Fe, Nuevo México, donde los precios han bajado 7.4% interanual. Oakland, California, ha registrado una caída del 6.09%. Los precios también han bajado en Austin, Texas, un 3.33%, y en Deltona, Florida, un 3.27%.

Y no se trata solo del Sur y el Oeste. Los precios también han bajado 4.44% en Lincoln, Nebraska, y 3.14% en Topeka, Kansas. En el noreste, Burlington, Vermont, registra una caída del 4.06%. State College, Pennsylvania, ha visto que los precios han caído un 1.4%.

Sin embargo, es importante señalar que estas caídas de precios se observan en áreas localizadas y no necesariamente pueden generalizarse a nivel estatal o regional. Cada mercado inmobiliario local es único, por lo que evaluarlos de manera individual realmente es fundamental.

¿Bajarán alguna vez los precios de las viviendas a nivel nacional?

Según datos que se remontan a 1987 del S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index, los precios de las viviendas tienden a subir con el tiempo. La única excepción importante en ese período fue la crisis financiera que se extendió aproximadamente desde finales de 2007 hasta principios de 2009.

Por lo tanto, el aumento de los precios es algo normal. Lo que diferencia al mercado actual es la velocidad de esos incrementos. Es posible que los precios no necesariamente bajen, pero que los aumentos se vuelvan más moderados y se alineen más con la inflación con el tiempo.

Los incrementos pronunciados se produjeron en gran parte debido a un entorno de tasas de interés bajas y a una fuerte demanda de compradores, especialmente cuando muchas personas se dieron cuenta durante la pandemia de que el espacio en el que vivían ya no se adaptaba a pasar más tiempo en casa.

Qué predicen los economistas

Predecir el mercado inmobiliario con total certeza es difícil. Se suponía que a estas alturas ya tendríamos máquinas del tiempo y autos voladores, ¿verdad? Pero esto es especialmente cierto en el mercado inmobiliario, porque todo es local. Con la advertencia de que todas estas son estimaciones bien fundamentadas, el reto no ha impedido que los expertos intenten hacer predicciones.

• Redfin prevé que los precios se mantengan estables durante el tercer trimestre Q3 y bajen 1% en el cuarto trimestre (Q4).
• En su pronóstico de agosto de 2025, Fannie Mae proyecta que los precios suban 1.2% durante el resto del tercer trimestre, 1.1% en el cuarto trimestre y 2.8% en total en 2025. Para el próximo año, espera un aumento de 1.1%.
• La Mortgage Bankers Association predice que los precios subirán 1.3% en 2025 y 0.3% tanto en 2026 como en 2027, según el Índice de Precios de Vivienda de la Federal Housing Finance Agency.

Factores que podrían hacer bajar los precios

Si recuerdas tus clases de economía de la escuela secundaria, los precios dependen en gran medida de la oferta y la demanda. La demanda de viviendas sigue siendo bastante alta, por lo que serían necesarios cambios que aumenten la oferta. En resumen, todo se reduce a un gran aumento en el inventario de viviendas, aunque hay diferentes maneras en que esto podría ocurrir:

• Un aumento significativo en los incumplimientos hipotecarios
• Una recesión generalizada o una caída del mercado inmobiliario
• La reducción de las tasas hipotecarias, lo que disminuiría el llamado efecto de bloqueo y motivaría a más personas a poner sus viviendas en el mercado

Aunque una recesión podría ocurrir en algún momento, simplemente porque la economía es cíclica, no es probable que se produzcan grandes niveles de incumplimientos hipotecarios ni un colapso del mercado inmobiliario. Los estándares del proceso de evaluación de la solicitud de un préstamo hipotecario hoy son muy diferentes y más estrictos que antes de la crisis inmobiliaria de finales de los años 2000.

Lo que sí podría tener mayor impacto sería una disminución de las tasas hipotecarias que reduzca el efecto de bloqueo. Este efecto plantea que muchas personas no se mudan si la tasa de su hipoteca actual es mucho más baja que la que obtendrían en una nueva hipoteca. Si las tasas comienzan a bajar, mudarse podría resultar más atractivo para muchos propietarios, aumentando la oferta de viviendas en el mercado.

Sin embargo, para los compradores esto también tiene una desventaja: tasas más bajas significan financiamiento más barato, lo que puede llevar a que más personas ofrezcan precios más altos por las viviendas.

¿Qué factores que podrían mantener los precios altos en el largo plazo?

También existen factores que podrían mantener los precios elevados durante un período prolongado, entre ellos:

• Los millennials y los miembros mayores de la Generación Z están entrando en la edad principal para comprar vivienda, lo que podría aumentar la competencia y elevar los precios.
• En algunas zonas del país hay escasez de terreno y restricciones de zonificación, lo que dificulta la construcción de nuevas viviendas.
• Los constructores buscan obtener ganancias, por lo que no siempre tienen incentivos para construir grandes cantidades de viviendas nuevas que aumenten significativamente la oferta y presionen los precios a la baja.

Uno de los argumentos más fuertes para comprar una vivienda si puedes permitírtelo, además de echar raíces y tener tu propio espacio, es que las viviendas tienden a apreciarse con el tiempo. Esto hace que, para muchas personas, una vivienda sea una excelente inversión.

¿Debería esperar a que bajen los precios antes de comprar una vivienda?

Aunque es totalmente comprensible querer esperar a que los precios bajen antes de comprar una vivienda, podrías descubrir que te conviene más comprar ahora por varias razones:

• Es posible que los precios no bajen lo suficiente como para marcar una diferencia significativa.
• Las tasas hipotecarias también son cíclicas, por lo que podrían subir y hacer que el financiamiento sea más difícil.
• El inventario de viviendas podría mantenerse bajo durante mucho tiempo, dependiendo del área.

Siempre debes considerar tu situación personal al decidir si comprar una vivienda tiene sentido. Piensa en la estabilidad de tu empleo, tu línea de tiempo y el costo de comprar frente al de alquilar.

Si decides que estás listo para comprar, trata de no centrarte únicamente en el precio o la tasa de interés, sino en si cuentas con el pago inicial y los costos de cierre, y si la cuota mensual encaja en tu presupuesto. Si mantienes tu crédito en buen estado, siempre tendrás la opción de refinanciar tu hipoteca si las tasas bajan en el futuro.

¿Qué pueden hacer los compradores en un mercado con precios altos?

Si te encuentras en un mercado con precios elevados, hay varias acciones que puedes tomar para prepararte mejor cuando surja la oportunidad adecuada:

• Obtén una preaprobación hipotecaria. Cuando hay una guerra de ofertas y tu oferta compite con alguien que no tiene su financiamiento listo, los vendedores suelen preferir la opción más segura.
• Busca programas para comprador de vivienda por primera vez en tu área que ofrezcan asistencia para el pago inicial. El mayor obstáculo para comprar una vivienda suele ser el costo inicial. Las subvenciones o préstamos con condiciones favorables pueden ser de gran ayuda. Solo asegúrate de que tu prestamista acepte la asistencia ofrecida.
• Considera áreas menos competitivas o viviendas más pequeñas. No hay nada de malo en comenzar con una vivienda inicial y luego cambiar a una más grande en el futuro.
• Algunas veces necesitarás cambiarte dos veces más. Si solicitas el préstamo junto con otra persona, sus ingresos y activos pueden ayudarte a calificar.

Preguntas frecuentes

Ahora que hemos abordado los aspectos básicos, respondamos algunas preguntas que quizás aún tengas.

¿Se espera que los precios de las viviendas colapsen en 2025?

Para que los precios colapsen tendría que existir un exceso de inventario de viviendas, algo poco probable dadas las condiciones actuales del mercado. Los niveles de incumplimiento hipotecario no son preocupantes y la construcción no está aumentando significativamente. Aunque viviendas más baratas mejorarían la asequibilidad, es más importante enfocarse en el pago mensual.

¿Los precios de las viviendas siempre suben con el tiempo?

Aunque los precios pueden bajar temporalmente a corto plazo, en general tienden a subir si se mantiene la propiedad a largo plazo. Durante la crisis financiera de finales de los años 2000, los precios bajaron temporalmente. Sin embargo, incluso si alguien hubiera comprado cerca del punto máximo del mercado en junio de 2006, el valor de su vivienda hoy sería más de 79% mayor.

¿Una recesión hará que bajen los precios de las viviendas?

Tal vez sí, tal vez no. Todo depende de la causa de la recesión. En 2008, el mercado tuvo que absorber muchas viviendas embargadas porque la crisis se debió en parte a préstamos con fundamentos financieros débiles.

En 2020, la recesión fue breve, las tasas de interés bajaron y muchas personas se dieron cuenta de que sus viviendas ya no se adaptaban a sus necesidades. Esto aumentó la demanda y elevó los precios.

¿Se puede negociar el precio de una vivienda en este mercado?

Siempre puedes negociar el precio de una vivienda, pero el éxito dependerá de tu poder de negociación.

En un mercado competitivo donde las viviendas se venden rápido y hay múltiples ofertas, tu posición es más débil. En cambio, si una vivienda lleva mucho tiempo en el mercado o el vendedor está especialmente motivado, tendrás más margen para negociar. Aspectos clave que debes entender son la motivación del vendedor, los días que la propiedad ha estado en el mercado y el historial de precios. ¿Ha habido reducciones recientes?

¿Es un buen momento para comprar si planeo quedarme a largo plazo?

Si comprar una casa tiene sentido para ti y planeas quedarte en el largo plazo, puede ser un buen momento para comprar porque los precios de las viviendas tienden a subir con el tiempo. Lo que no deberías intentar es cronometrar el mercado, porque eso es extremadamente difícil. Es mejor centrarte en el pago mensual y en tus objetivos financieros. También puede ser útil hablar con un prestamista sobre tu línea de tiempo y tu presupuesto para ver qué opciones son posibles.

En conclusión: ¿Bajarán los precios? depende

Los precios de las viviendas tienden a subir con el tiempo. Se necesita mucho para que se produzcan caídas generalizadas incluso a corto plazo en todo el país. Sin embargo, pueden existir descensos temporales que afecten a mercados locales específicos. En lugar de centrarte únicamente en la tasa o en el precio, concéntrate en si puedes permitirte el pago mensual y los costos iniciales.

Aunque es poco probable que los precios bajen sin un aumento significativo en la oferta de viviendas, una planificación inteligente que tenga en cuenta tus objetivos financieros puede ayudarte a tener éxito. Si estás listo para explorar tus opciones, puedes obtener una preaprobación hipotecaria a través de Rocket Mortgage®.