¿Bajarán en algún momento los precios de la vivienda?

Si estás buscando comprar una casa, es posible que estés viendo las cifras que se reportan en la prensa y te preguntes si alguna vez bajarán los precios de las viviendas. Si bien es fácil frustrarse cuando ves las cifras nacionales, es importante recordar que el sector inmobiliario está muy influenciado por la ubicación. Lo que más importa es lo que está sucediendo en tu área.

¿Están bajando los precios de las propiedades?

En la mayoría de las zonas del país, todavía es un mercado de vendedores. Esto se demuestra por el hecho de que los precios de las viviendas están subiendo si observas los índices nacionales. Analizaremos eso, pero también nos centraremos en algunos mercados locales porque la situación puede diferir bastante según dónde te encuentres.

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Índice S&P CoreLogic Case-Shiller

El índice Case-Shiller analiza las transacciones de compra en los principales mercados de todo el país. Hay un retraso de 2 meses entre la fecha de publicación y las cifras más recientes. Pero sí ofrece una instantánea de todas las transacciones. Según los datos más recientes disponibles para junio de 2024, los precios subieron un 5.42% en el año.

Índice de precios de la vivienda FHFA

La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) es un regulador federal de Fannie Mae y Freddie Mac, los mayores patrocinadores de préstamos convencionales en el mercado hipotecario. La agencia tiene un índice de precios de la vivienda que se publica con la misma cadencia y el mismo retraso en los datos que el índice Case-Shiller, pero analiza específicamente las transacciones respaldadas por préstamos convencionales.

A nivel nacional, los datos muestran que los precios han subido un 5.7% desde el segundo trimestre de 2023. Sin embargo, cuando se observan los datos a nivel metropolitano, cuatro mercados (Nueva Orleans, Luisiana; Oakland, California; Cabo Coral-Fort Myers, Florida y Austin, Texas) han tenido caídas de precios que oscilan entre un promedio del 0.2% y un promedio del 3.2% en el año. Además, 17 mercados han tenido caídas de precios en el transcurso del trimestre. Las tendencias pueden estar cambiando a nivel local.

Precios de las viviendas existentes

Tanto los compradores de vivienda por primera vez como los que ya han comprado antes suelen considerar la compra de una vivienda de segunda mano, o existente cuando llega el momento de buscar un lugar. La percepción suele ser que esto es más asequible que optar por una construcción nueva.

Es importante tener en cuenta que, si bien esto puede ser cierto en muchos casos dependiendo del mes, también depende del inventario disponible en tu zona. Si los constructores están construyendo casas iniciales y no hay suficiente inventario de viviendas existentes en el mercado que coincida con esa demanda, podría resultar más económico optar por una construcción nueva.

Además de hacer un seguimiento del inventario y del número total de ventas mensuales, el reporte de ventas de viviendas existentes de la National Association of REALTORS^® (NAR) hace un seguimiento de los precios de venta promedio.

El precio promedio de las viviendas en venta en el mercado inmobiliario de EE. UU. en julio de 2024, según el reporte de NAR, fue de $422,600, lo que representa un aumento del 4.2% en comparación con el julio anterior. Las cuatro regiones de EE. UU. registraron aumentos de precios año tras año.

La NAR también reportó que las transacciones de ventas de casas disminuyeron ligeramente, con una caída del 2.5% en comparación con el año anterior. Las ventas de viviendas –incluyendo transacciones de casas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas– alcanzaron una tasa anual ajustada estacionalmente de 3.95 millones de ventas en julio. (El año anterior, fueron cerca de 4.3 millones).

El economista jefe de NAR, Lawrence Yun, dijo que las ventas aún son lentas, “Pero los consumidores definitivamente están viendo más opciones, y la capacidad de pago está mejorando debido a las tasas de interés más bajas”.

Precios de casas nuevas

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y la Oficina del Censo hacen un seguimiento mensual de las ventas de viviendas de nueva construcción. Como parte de ese reporte, se hace un seguimiento tanto las ventas como los precios. El precio de venta promedio en julio fue de $429,800, lo que representa una disminución del 1.38% en el año. Las ventas de casas nuevas aumentaron un 5.6% en comparación con el año anterior, alcanzando los $739,000 según los datos de julio.

¿Qué esperan los expertos en vivienda?

Hemos analizado las condiciones actuales del mercado, pero ¿qué deberías esperar en el futuro? Nadie tiene el poder de predecir el futuro con un 100% de exactitud, pero hay muchos actores importantes en el mercado inmobiliario que han hecho algunas conjeturas fundamentadas. Veamos.

Tendencias del mercado de la vivienda de Fannie Mae

Fannie Mae dice que los compradores de vivienda deberían anticipar una tasa reducida de apreciación de la vivienda en 2025. Si tienen razón, los precios de las casas seguirán aumentando, pero a un ritmo más lento que en los últimos años. Fannie Mae calcula que será un 3%.

Parte del razonamiento para esto implica un aumento proyectado del 8.5% en las ventas totales de viviendas a 5.188 millones. Proyectaron un aumento tanto en el inventario nuevo como en el existente de viviendas unifamiliares, aquellas hasta de cuatro unidades.

Predicciones de Freddie Mac sobre bienes raíces residenciales

Freddie Mac espera que los precios de las casas aumenten un 0.6% en el transcurso de 2025, ya que el bajo inventario debido a la construcción insuficiente de viviendas continúa presionando los precios al alza. Junto con eso, anticipa que, si bien las ventas de viviendas seguirán aumentando, se mantendrán por debajo de los 6 millones anuales en el próximo año.

¿Por qué están altos los precios de las viviendas?

¿Por qué se han disparado los precios de las casas a los niveles actuales? Estos son algunos de los factores que pueden contribuir al aumento en los precios de las casas.

Poco inventario

Un factor que influye en el aumento de los precios es la demanda de viviendas que supera el número de viviendas disponibles. Según datos de la Reserva Federal (la Reserva), Estados Unidos tenía 909,344 listados de viviendas activos en agosto de 2024. Si bien eso es un aumento con respecto a todo el período 2021-2023, sigue siendo significativamente más bajo que los niveles antes de la pandemia.

Cuando hay menos casas en el mercado, aumenta la demanda de las que sí lo están. Esto da lugar a precios más altos. Sin embargo, un motivo clave por el que los expertos predicen que la apreciación de la vivienda se desacelerará es el continuo aumento del inventario de viviendas.

El país está en un mercado de vendedores

El mercado inmobiliario es siempre un mercado de compradores o un mercado de vendedores. Un mercado de vendedores ocurre cuando la demanda de viviendas es alta y el inventario de viviendas en venta es bajo. Los precios de la vivienda generalmente aumentan en los mercados de vendedores porque la competencia por los bienes raíces es muy alta.

En el verano de 2024, Estados Unidos seguía firmemente en un mercado de vendedores.

Los milenials están dominando el mercado inmobiliario

La NAR ha reportado que los milenials han recuperado su estatus como el grupo demográfico más grande en la compra de viviendas. Según un informe de 2024, la NAR descubrió que los compradores de vivienda milenials de entre 25 y 43 años representan el 38% de todos los compradores.

La NAR también descubrió que el 75% de los milenials más jóvenes (de 25 a 33 años) y el 44% de los milenials mayores (de 34 a 43 años) que compraron una casa eran compradores de vivienda por primera vez. Estos grupos de edad tienen más compradores por primera vez que cualquier otra generación.

La generación Z también ha comenzado a incursionar en el mercado inmobiliario, representando el 3% de todas las ventas de casas. Ese número solo debería aumentar con el tiempo.

¿Qué podría causar la caída de los precios de la vivienda?

Por lo general, los precios de la vivienda han aumentado con el tiempo. Las excepciones incluyen la Gran Recesión que provocó que los precios de la vivienda comenzaran a caer a finales de 2007.

¿Qué podría hacer que bajen los precios de la vivienda? Estas son algunas variables que podrían causar una disminución en los precios de la vivienda.

Tasas de interés hipotecarias altas

Las tasas de interés siempre juegan un papel clave en el mercado inmobiliario de Estados Unidos. Si las tasas hipotecarias suben, algunos compradores podrían quedar excluidos del mercado inmobiliario. Esto es porque las tasas de interés más altas se traducen en pagos mensuales de la hipoteca más altos para los compradores que financian la compra de una casa.

Menos compradores disminuirán la demanda, lo que podría llevar a una caída en los precios de la vivienda. Sin embargo, las tasas de interés son solo un factor, por lo que aumentarlas no reducirá automáticamente los precios de la vivienda.

La Reserva Federal juega un papel en cómo suben o bajan las tasas de interés hipotecarias. Pero este papel es indirecto, no directo.

Cuando la Reserva eleva el objetivo de su tasa de interés de referencia, las tasas de interés hipotecarias tienden a subir. La Reserva no establece las tasas hipotecarias, pero las tasas hipotecarias y la tasa de referencia de la Reserva generalmente tienden en la misma dirección.

Vale la pena señalar que la Reserva solo reacciona a los datos económicos mucho después del hecho debido a su calendario de reuniones. El mercado de bonos tiende a adelantarse a la Reserva en términos de lo que va a suceder porque puede reaccionar el día en que se publican los informes. En contraste, la Reserva rara vez hace un movimiento fuera de lo programado. La última vez que lo hicieron fue al comienzo de la pandemia. Antes de eso, no se había celebrado una reunión de emergencia desde la crisis financiera de 2007.

Los movimientos de la Reserva tienden a estar ya descontados en los precios. A menos que el mercado se sorprenda por la magnitud de un movimiento, las tasas no tienden a subir ni bajar el día de un anuncio de la Reserva.

Un exceso de oferta de viviendas a la venta

Un exceso de oferta de viviendas también puede hacer que bajen los precios de la vivienda. Cuando la oferta supera la demanda, los vendedores tendrán que fijar precios más bajos para atraer compradores. Esto contribuye a que el mercado inmobiliario sea un mercado de compradores en lugar de un mercado de vendedores.

La economía entrando en recesión

Los precios de la vivienda también pueden disminuir si la economía de Estados Unidos entra en una desaceleración sostenida. Los compradores que ven una caída en sus ingresos o pierden su empleo no tienen los recursos económicos para comprar una casa, lo que reduce la demanda en el mercado inmobiliario.

Conclusión: Sabrás cuando es el momento para comprar una casa

Aunque es posible que los precios de la vivienda no bajen significativamente a nivel nacional en el corto plazo, concéntrate en lo que está sucediendo en el área donde estás buscando comprar. Como mencioné antes, los precios han bajado en comparación con el segundo trimestre de 2023 en cuatro de los 100 principales mercados en los datos de la FHFA. Además, 17 mercados han visto caídas de precios desde el primer trimestre. El péndulo podría estar oscilando.

Piensa más en el pago y en tu propia situación económica y personal en lugar de intentar predecir el mercado. El mejor momento para comprar es cuando estás listo para comprar, ya sea por una transferencia de trabajo, una familia en crecimiento o simplemente porque es hora de un cambio. Asegúrate de consultar a un agente de bienes raíces experto para determinar cómo abordar el proceso de compra de vivienda en el futuro.

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