Fannie Mae elimina la puntuación de crédito mínima para las hipotecas

Históricamente, la puntuación de crédito mínima para calificar para una hipoteca convencional conforme era de 620. Recientemente, Fannie Mae ha seguido los pasos de Freddie Mac al eliminar los requisitos de puntuaciones de crédito mínimas, y adoptar, en su lugar, un enfoque más integral para la aprobación de hipotecas, en el que el crédito sigue siendo un factor importante.

Aspectos clave:

• Fannie Mae y Freddie Mac ahora utilizan una evaluación crediticia más completa para algunos préstamos. Han eliminado los requisitos mínimos de puntuación de crédito en ciertos programas de préstamos conformes y, en su lugar, consideran factores más amplios, como el historial crediticio, el pago inicial y las reservas disponibles.
• Los prestamistas todavía pueden establecer sus propios requisitos. Aunque este cambio se alinea con programas como los préstamos del USDA y VA, que no exigen una puntuación mínima de crédito, los prestamistas individuales pueden seguir aplicando sus propios estándares crediticios.
• Los nuevos modelos de calificación de crédito podrían influir en la elegibilidad. Fannie Mae y Freddie Mac ahora admiten el modelo VantageScore® 4.0 junto con los modelos clásicos de FICO®, lo que podría afectar la manera en que algunos prestatarios califican según las estrategias de evaluación actualizados.

Lo que esto significa para los prestatarios

Ninguno de los dos principales proveedores de préstamos convencionales conformes exige actualmente una puntuación de crédito mínima. En cambio, tanto Fannie Mae como Freddie Mac se basan en un análisis de varios factores de riesgo. El historial crediticio sigue siendo considerado, junto con otros factores, como la cantidad de reservas financieras que tienes y la cantidad de tu pago inicial o del capital acumulado en tu vivienda.

Este cambio acerca estos programas a otros inversionistas hipotecarios, como el USDA y el VA, que no tienen un requisito mínimo de puntuación de crédito.¹ Por su parte, los préstamos de FHA exigen una puntuación mínima de 580, o de 500 si hace un pago inicial del 10%.² Sin embargo, los prestamistas pueden seguir estableciendo sus propios criterios mínimos de calificación para cualquier tipo de préstamo. Rocket Mortgage exige una puntuación de crédito de 580 con 3.5% para los préstamos de FHA.³

Además de este cambio, tanto Fannie Mae como Freddie Mac comenzaron recientemente a admitir el modelo VantageScore® 4.0, además de los modelos clásicos de FICO®. Aunque estos modelos son similares, sus diferencias podrían afectar la elegibilidad de algunos prestatarios en determinadas situaciones.

Factores de calificación para los préstamos convencionales conformes

Aunque ya no existe una puntuación de crédito mínima asociada a los préstamos conformes, el crédito sigue desempeñando un papel importante.  El cambio más significativo es que ahora también se consideran otros factores, de modo que una puntuación de crédito por sí sola ya no determina automáticamente si calificas o no. Fannie Mae tiene una lista de factores de riesgo que se evalúan con su sistema de evaluación automatizada de la solicitud del préstamo hipotecario, Desktop Underwriter®.

• Historial crediticio: El historial crediticio refleja qué tan bien has manejado el crédito a plazos y el crédito renovable en el pasado. Cuanto más tiempo hayas mantenido buenos hábitos financieros, mejor.
• Cuentas morosas: Se revisa si tienes pagos atrasados, cuentas canceladas por el acreedor o cuentas enviadas a cobranza.
• Préstamos fraccionados: Son deudas que se pagan gradualmente con el tiempo, como préstamos hipotecarios, de automóvil, personales y estudiantiles.
• Alta utilización de crédito renovable: Incluye saldos que varían mes a mes, como los de las tarjetas de crédito y las líneas de crédito garantizadas por la plusvalía. Por lo general, se recomienda usar no más del 30% de tu límite de crédito disponible.
• Registros públicos: Muestran elementos como gravámenes pendientes, sentencias judiciales, ejecuciones hipotecarias y quiebras que puedan figurar en tu historial.
• Capital acumulado o pago inicial: Cuanto mayor sea tu pago inicial o el capital acumulado en tu vivienda, menor será el riesgo para el prestamista.
• Historial de pagos de alquiler: Si estás comprando una vivienda, tu historial de alquiler puede mostrar que has sabido administrar y priorizar adecuadamente los gastos de vivienda.
• Reservas: Se refiere al número de meses de pagos hipotecarios que podrías cubrir con tus ahorros en caso de pérdida de ingresos. Cuantos más ahorros tengas, menor será el riesgo.
• Propósito del préstamo: Fannie Mae considera que las compras de vivienda presentan menos riesgo que los refinanciamientos.⁴ En el caso de los refinanciamientos, los que incluyen retiro de efectivo suelen evaluarse con mayor cautela porque implican asumir un saldo más alto.
• Plazo del préstamo: Los préstamos con plazos más cortos suelen considerarse más favorables que los de plazos más largos.
• Tipo de amortización: La amortización se refiere a la forma en que se paga un préstamo a lo largo del tiempo. Los préstamos de tasa fija se consideran más predecibles que las hipotecas de tasa de interés ajustable.
• Ocupación: En situaciones de dificultades económicas, las personas suelen priorizar los pagos de la hipoteca de su residencia principal por encima de los de una segunda vivienda o de una propiedad de inversión.
• Relación gastos de la vivienda y los ingresos brutos: Analiza el porcentaje de tus ingresos brutos mensuales que se destina al pago de la hipoteca. Cuanto menor sea esta proporción, más probable es que puedas afrontar los pagos sin dificultades.
• Relación deuda-ingreso (DTI): Compara todos tus pagos mínimos mensuales de deuda, incluidos los préstamos hipotecarios, con tus ingresos mensuales antes de impuestos. La relación gastos de la vivienda y los ingresos brutos a veces se conoce como relación hipoteca-ingresos, mientras que la DTI es una relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales.
• Tipo de propiedad: Considera el número de unidades y la naturaleza de la vivienda. Por ejemplo, las viviendas unifamiliares suelen considerarse menos riesgosas que las multifamiliares, y las construidas en el lugar, más seguras que las manufacturadas.
• Comprador de vivienda por primera vez: Ser comprador de vivienda por primera vez puede ser un factor atenuante si tienes un historial crediticio más corto.
• Flujo de caja: En algunos casos, se analiza tu flujo de efectivo para verificar que recibes ingresos suficientes de manera habitual para cubrir tus pagos. Esto se comprueba mediante estados de cuenta bancarios y otros documentos financieros.

Conclusión: Fannie Mae está adoptando una visión más completa del prestatario

Siguiendo el ejemplo de Freddie Mac, Fannie Mae está eliminando los requisitos mínimos de puntuación de crédito y adoptando una evaluación más exhaustiva de la elegibilidad de los prestatarios, en la que el crédito sigue siendo un factor importante. Los prestamistas aún pueden establecer sus propios umbrales mínimos de puntuación de crédito, pero ahora también se consideran otros factores, como el historial de pagos de alquiler y el flujo de efectivo.

¿Listo para explorar tus opciones de préstamo hipotecario? Puedes completar una solicitud en línea.

¹Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no cuenta con el respaldo ni patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna agencia del gobierno.

²Rocket Mortgage no actúa en nombre de la FHA ni del HUD

³Para calificar para esta oferta, debes cumplir todos los requisitos estándar de elegibilidad de la FHA. Además, el pago hipotecario total, incluyendo impuestos y seguros, no puede exceder el 38% de tus ingresos; tu relación deuda-ingresos (DTI) no puede exceder el 45%; y debes tener un historial de vivienda verificable de 12 meses inmediatamente antes de tu solicitud, sin pagos atrasados de 30 días o más en los últimos 12 meses ni marcas negativas en tu informe de crédito. No disponible en préstamos jumbo. Es posible que se soliciten estados de cuenta de activos; no se permiten más de 1 día de cargos por fondos insuficientes en los 2 meses previos a la solicitud. Puede haber más restricciones/condiciones.

⁴Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.