Préstamos para condominios: definición y explicación

A partir del 16 de noviembre de 2025, tanto Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron el requisito de puntuación de crédito mínima de sus directrices de elegibilidad para préstamos convencionales. Ahora la aprobación del préstamo se basará en una evaluación de factores generales de riesgo crediticio.

Un condominio, o condo, es un tipo de vivienda muy popular entre jóvenes profesionales, jubilados y compradores de vivienda por primera vez. A simple vista, los condominios pueden parecerse a los apartamentos, pero ofrecen la posibilidad de acumular patrimonio y generar valor. La capacidad de pagar un condominio en ciertas áreas los convierte en una excelente opción como primera vivienda, aunque muchos compradores los eligen también por sus opciones de entretenimiento y ubicaciones céntricas.

Si crees que este tipo de propiedad puede ser adecuado para ti, es importante saber que financiar la compra de un condominio es diferente a obtener un préstamo para una casa unifamiliar. A continuación, se explica en detalle cómo funcionan los préstamos para condominios y cuáles son sus ventajas y desventajas.

¿Qué es un condominio?

Un condo es una de varias unidades en un edificio o complejo más grande que cuenta con espacios compartidos. Los edificios de condominios pueden ser torres residenciales de gran altura o complejos de varios edificios divididos en unidades independientes.

Aunque los condominios se parecen a los apartamentos, la principal diferencia es que el interior de la unidad pertenece al residente, no a un arrendador o administrador. El edificio y las áreas comunes fuera de la unidad suelen ser propiedad y responsabilidad de una asociación de propietarios de vivienda. Sin embargo, esto también significa que el propietario del condominio es responsable de todas las reparaciones en su unidad.

Cuando compras una casa unifamiliar, eres dueño de toda la vivienda y del terreno donde está construida. En cambio, al comprar un condominio, solo eres propietario del interior de tu unidad, y no eres responsable del mantenimiento del resto del edificio.

Los condominios también se diferencian de las casas adosadas, que son un tipo de vivienda unifamiliar que comparte al menos una pared con otra casa. Las casas adosadas suelen tener varios niveles y el propietario posee tanto la estructura como el terreno, por lo que también debe encargarse del mantenimiento exterior.

El papel de la HOA del condominio

Una asociación de condominio o HOA está conformada por todos los propietarios de unidades dentro del edificio o complejo. Los miembros de la asociación administran las áreas comunes, establecen reglas y normas, y dividen los costos de mantenimiento y reparaciones entre todos los propietarios. Generalmente, la asociación está dirigida por una junta directiva electa, que administra el presupuesto anual, decide cómo se gastan las cuotas, planifica renovaciones futuras y garantiza el cumplimiento de las normas.

Las asociaciones de condominios suelen contratar a una compañía administradora de propiedades para las operaciones diarias y la aplicación de las reglas. Los propietarios pagan cuotas mensuales destinadas al mantenimiento de las áreas compartidas y a otros gastos comunes, como el seguro del edificio, el agua y la recolección de basura. Aunque el seguro del edificio se paga colectivamente, cada propietario debe tener una póliza individual para cubrir el interior de su unidad.

Diferencias entre la propiedad de un condominio y una cooperativa de vivienda

A menudo se confunden los condominios con las cooperativas de vivienda. Aunque ambos suelen encontrarse en edificios multifamiliares, estas estructuras se diferencian de los condominios porque los propietarios poseen un interés o participación en todo el edificio. En otras palabras, los propietarios de condominios poseen la unidad individual que ocupan, mientras que los propietarios de la cooperativa no.

El atractivo de los condominios

Los compradores de vivienda por primera vez suelen sentirse atraídos por los condominios porque son más pequeños, más asequibles y requieren menos mantenimiento que las casas unifamiliares. El mantenimiento exterior corre a cargo de la asociación, por lo que los propietarios no tienen que preocuparse por el paisajismo o las reparaciones estructurales. Los condominios también resultan atractivos para aquellos que disfrutan del estilo de vida tipo apartamento, pero quieren empezar a generar patrimonio con sus pagos mensuales. Además, ofrecen una transición fluida entre la vida en un apartamento y la propiedad de una vivienda, manteniendo una estructura comunitaria similar.

¿Cómo funciona el financiamiento para condominios?

Los préstamos hipotecarios para condominios ayudan a los compradores a financiar la compra de su unidad, ya sea como residencia principal, casa de vacaciones o propiedad de inversión. La forma en que planees usar el condominio influirá en la cantidad del pago inicial y en el tipo de financiamiento que puedas obtener. Por ejemplo, comprar un condominio como propiedad de inversión o segunda vivienda generalmente requiere un pago inicial más alto.

Los préstamos para condominios son diferentes de las hipotecas tradicionales

Obtener una hipoteca para un condominio funciona de manera distinta a la de una casa unifamiliar, ya que el condominio forma parte de un complejo más grande. Cuando compras una casa con una hipoteca tradicional, el prestamista revisa tus finanzas personales para asegurarse de que puedas pagar el préstamo. En cambio, al comprar un condominio, el prestamista también evalúa el proyecto completo del condominio como parte del proceso de evaluación. Dado que tu unidad está vinculada al resto del complejo y a la asociación que lo administra, los prestamistas consideran este tipo de préstamos más riesgosos.

Por esa razón, los préstamos para condominios suelen exigir pagos iniciales más altos y pueden tener tasas de interés más elevadas. Al analizar si aprobar o no el préstamo, los prestamistas tienen en cuenta varios factores relacionados con el desarrollo del condominio, como:

• Antigüedad del edificio
• Integridad estructural
• Amenidades
• Estado de las áreas comunes
• Cobertura de seguros
• Situación financiera de la asociación de condóminos

Las pólizas de seguro del edificio también influyen en la decisión del prestamista. Como solo eres propietario del interior de tu unidad, el prestamista querrá asegurarse de que el resto del edificio también esté asegurado.

Por ejemplo, un banco que esté evaluando si financiar o no un préstamo para condominio podría solicitar el comprobante de seguro del edificio, las actas de las reuniones de la HOA y los presupuestos, junto con información sobre cuotas especiales actuales o futuras, incluyendo facturas pendientes que se cobrarán a los propietarios

Aun así, los prestatarios pueden solicitar préstamos para condominios por medio de los mismos programas hipotecarios que se ofrecen para otros tipos de vivienda.

Los condominios elegibles necesitan más esfuerzo

Un condominio elegible es aquel que los compradores de vivienda pueden adquirir mediante un préstamo convencional. Para que un condominio se considere elegible, debe cumplir las directrices mínimas establecidas por Freddie Mac and Fannie Mae, dos compañías patrocinadas por el gobierno estadounidense que garantizan la mayoría de las hipotecas. Por ejemplo:

• Al menos el 50% de las unidades deben estar ocupadas por sus propietarios como residencias principales.
• Ningún propietario individual puede tener más del 10% de las unidades del complejo.
• El espacio comercial no debe exceder el 25% del área total de la superficie en pies cuadrados.
• La asociación de propietarios debe ser económicamente estable y contar con reservas de efectivo.
• Menos del 15% de los propietarios están atrasados en el pago de las cuotas de la HOA.
• No deben existir demandas activas contra la HOA.
• El complejo debe contar con cobertura de seguro suficiente.

Freddie Mac y Fannie Mae consideran los condominios no elegibles como una adquisición de mayor riesgo, ya que son más difíciles de comprar y vender. Si quieres comprar un condominio no elegible, es posible que necesites buscar alternativas de financiamiento fuera de los prestamistas tradicionales. Puedes consultar con un Experto en préstamos de vivienda de Rocket Mortgage® para conocer tus opciones.

¿Qué tipos de programas de préstamo para condominios existen?

El tipo de condominio que quieres comprar y el uso que planees darle influirán en el tipo de financiamiento que necesitarás. Una vez que hayas definido tus opciones, existen varios tipos de préstamos disponibles. Necesitarías cumplir los requisitos específicos de préstamo para condominios.

• Préstamo convencional: Una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM) necesita una puntuación de crédito mínima de 620.
• Préstamo de la FHA: Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) están respaldados por el gobierno federal y tienen requisitos de crédito menos estrictos. Sin embargo, las normas de la FHA para condominios son más exigentes que las aplicadas a las viviendas unifamiliares, por lo que no todos los complejos califican.
• Préstamo del VA: Los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) están disponibles para miembros del ejército, veteranos y cónyuges sobrevivientes elegibles. Como cuentan con el respaldo del gobierno federal, permiten a los solicitantes obtener tasas de interés más bajas y, en muchos casos, sin necesidad de pago inicial.
• Préstamo del USDA: El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) ofrece préstamos para propiedades ubicadas en zonas rurales designadas. Estos préstamos permiten a estadounidenses de bajos ingresos y con crédito limitado acceder a hipotecas con bajas tasas de interés y sin pago inicial. Actualmente, Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA.

Ventajas y desventajas de comprar un condominio

Comprar un condominio puede ser una excelente opción para personas o familias que quieren ser propietarias sin asumir todas las responsabilidades de mantenimiento que implica una casa tradicional. Se presentan las principales ventajas y desventajas de este tipo de vivienda.

Comprar un condominio suele ser una buena opción para familias que recién comienzan o para personas que desean evitar demasiado mantenimiento de la vivienda. A continuación, se presentan algunas ventajas y desventajas.

Ventajas

Algunos de los beneficios de adquirir un condominio incluyen:

• Suele ser más económico que una vivienda unifamiliar
• Mantenimiento exterior mínimo
• Generas capital con el tiempo
• Acceso a servicios de entretenimiento del edificio
• Costos compartidos en ciertos gastos del edificio
• Vida en comunidad
• Menos estrés al dejarlo desocupado, en el caso de personas que viajan con frecuencia

Desventajas

Algunas desventajas de ser propietario de un condominio son:

• Posible requisito de pago inicial más alto
• Posible tasa de interés más elevada
• Cuotas de asociación de propietarios más altas
• Cuotas especiales ocasionales
• Proximidad con los vecinos
• Más reglas y restricciones sobre los ocupantes y visitantes
• Mayor dificultad para revender que una casa unifamiliar
• Menor espacio habitable que las viviendas independientes
• Restricciones posibles sobre negocios desde casa, mascotas o tipos de vehículos

Algunas cosas para considerar sobre los préstamos para condominios

No es raro que los préstamos para condominios sean más costosos que los préstamos para viviendas unifamiliares o multifamiliares. Esto se debe a que los proyectos de condominios presentan más complicaciones y restricciones, ya que los edificios tienen espacios compartidos o de propiedad conjunta, lo que aumenta el riesgo para los prestamistas. Otros costos asociados a la compra también pueden ser más altos para los solicitantes de préstamos para condominios, incluyendo tasas de interés más elevadas, seguro hipotecario privado, avalúos más costosos, pagos iniciales mayores.

Dicho esto, incluso si el préstamo tiene una tasa de interés más alta, eso no significa necesariamente un pago mensual más alto. Si la cantidad que estás pidiendo prestado para un condominio es considerablemente más baja que el de una vivienda unifamiliar, tu pago mensual podría resultar incluso más bajo.

Los compradores potenciales de condominios deben pedir a la asociación de condóminos y a los agentes del vendedor un resumen de las reglas y condiciones del edificio antes de solicitar un préstamo. Esto puede significar pedir información como las cláusulas y convenios más importantes, las reglas sobre mascotas, los detalles de las cuotas anuales, los gastos previstos y otros datos relevantes. Leer detenidamente esta documentación puede evitarte frustraciones, conflictos y arrepentimientos después de la compra. Además, algunas asociaciones de condominios pueden necesitar entrevistas con los compradores de vivienda potenciales antes de aprobar su ingreso.

Conclusión: los factores de riesgo pueden hacer que una hipoteca de condominio sea más compleja

Los condominios pueden ser una excelente opción para quienes quieren ser propietarios de vivienda, pero disfrutan del estilo de vida tipo apartamento. No obstante, como el condominio está vinculado al complejo del que forma parte, esto aumenta el riesgo para los prestamistas, lo que puede traducirse en tasas de interés más altas y requisitos de pago inicial más grandes. Aun así, estos préstamos están disponibles a través de los mismos prestamistas que financian viviendas unifamiliares o multifamiliares.

Si crees que un condominio es la opción adecuada para ti, puedes enviar una solicitud en línea hablar con un prestamista o un profesional inmobiliario para analizar todas tus opciones antes de tomar una decisión.