¿Cómo están relacionadas las tasas hipotecarias y la inflación?

Si quieres comprar o refinanciar una casa, es importante que te asegures de obtener la mejor tasa de interés posible. Por lo tanto, te ayudará entender por qué las tasas hipotecarias fluctúan. Parte del motivo es la inflación, es decir, el ritmo al que aumentan los precios. Veremos la relación entre las tasas hipotecarias y la inflación

¿Qué es la inflación?

La inflación se refiere a un aumento en los precios de los bienes y servicios que los consumidores compran durante un período de tiempo. Por lo general, se mide de forma mensual y anual. Si los precios bajan, a eso se le conoce como deflación.

Los economistas creen que cierta inflación es una parte natural de una economía saludable porque anima a las personas a comprar ahora antes de que los precios suban. Esto significa que los productores de bienes y servicios pueden mantener a las personas trabajando. Lo que no quieres es un ambiente en el que los precios aumenten más rápido que los salarios de los trabajadores, porque esto significa que el poder adquisitivo relativo asociado con el dinero que ganan ha disminuido en términos reales.

En Estados Unidos se usan dos medidas principales para la inflación: el índice de precios al consumidor (CPI) de la Oficina de Estadísticas Laborales y el índice de gastos de consumo personal (PCE) de la Oficina de Análisis Económico. Aunque el objetivo de los indicadores es el mismo, la medición en sí difiere ligeramente en función de cómo se ponderan las categorías de gasto. Por ejemplo, los costos de la vivienda influyen más en el CPI que en el PCE.

Cómo se relacionan la inflación y las tasas de interés hipotecarias

Las tasas hipotecarias están directamente relacionadas a los títulos respaldados por hipotecas (MBS). Estos son bonos con un rendimiento vinculado a los pagos hipotecarios que hacen los propietarios de vivienda.

Si hay más demanda de bonos hipotecarios, el rendimiento no tiene que ser tan alto para atraer a los inversionistas, y las tasas hipotecarias son más bajas. Si hay menos demanda de MBS, los rendimientos y las tasas son más altos para atraer a los compradores. No es perfecto, pero si estás siguiendo las tasas, el indicador más cercano para la demanda de MBS es el rendimiento del Tesoro a 10 años, que está aproximadamente un 2% por debajo de la tasa fija a 30 años.

Entonces, ¿qué tiene que ver todo esto con la inflación? Aunque no tiene un impacto directo en las tasas hipotecarias, la inflación tiende a correlacionarse con el aumento de las tasas hipotecarias. A medida que los precios suben, la Reserva Federal aumenta la tasa de fondos federales para intentar mantener la inflación bajo control. Así que, a medida que los precios suben, también lo harán las tasas hipotecarias

Aunque los índices son diferentes de los del Tesoro a 10 años, las personas con hipotecas de tasa ajustable (ARM) también verán el efecto de la inflación cuando su tasa se ajuste, sujeta a límites establecidos. Algunos de los índices más usados son variaciones de la tasa de financiamiento garantizada a un día (SOFR) y la tasa del Tesoro a vencimiento constante (CMT).

En Estados Unidos, la Reserva Federal tiene la difícil tarea de mantener un delicado equilibrio. Como banco central, sus responsables allí tienen el doble mandato de crear las condiciones necesarias para el máximo empleo y, al mismo tiempo, mantener la estabilidad de precios. Al hacerlo, los funcionarios han fijado el objetivo a largo plazo de que la inflación sea del 2% anual. En septiembre de 2025, el PCE principal —que excluye los alimentos y la energía y es la métrica de inflación preferida de la Reserva— fue del 2.8%.

Tasas de interés más altas establecidas por la Reserva

La Reserva no ejerce un control directo sobre las tasas hipotecarias ni sobre ninguna otra tasa de interés al consumidor, sino que influye en ellas mediante la tasa de fondos federales. La tasa de fondos federales es la tasa a la que los bancos con respaldo federal se prestan entre sí de la noche a la mañana para financiar sus operaciones a corto plazo. Aunque el costo real del préstamo lo negocian los bancos individuales, la Reserva establece un rango objetivo que sirve como límite superior e inferior para las negociaciones.

Esto influye en las tasas hipotecarias porque el costo de endeudamiento para los bancos afecta el interés que pagarán y cobrarán a los consumidores, lo que afecta a todos los demás mercados de inversión del país, incluyendo los bonos del Tesoro y los MBS. Puede que no sea un movimiento de uno a uno, pero si la tasa de fondos federales sube o baja, las tasas hipotecarias a menudo tienden a ir en la misma dirección.

La inflación todavía está muy por encima del nivel objetivo de la Reserva Federal, pero han estado equilibrándola en respuesta a las preocupaciones sobre un mercado laboral que se enfría gradualmente. Como resultado, el rango objetivo para la tasa de fondos federales ha caído un 0.75% en 2025 a 3.5%-3.75%

Si bien la inflación se ha estado acercando al objetivo del 2% de la Reserva, se podría argumentar que las tasas de interés podrían ser más altas en los próximos meses. El comodín para la Reserva en este momento es la continua imposición y discusión de aranceles por parte de la Casa Blanca de Trump. La idea es devolver la producción a los EE. UU. gravando las importaciones, pero eso toma tiempo. Mientras tanto, los aranceles pueden hacer subir los precios. La Reserva no ha hecho ningún movimiento, pero está atenta a la evolución de los acontecimientos.

Los inversionistas exigen tasas hipotecarias más altas

La tasa hipotecaria personal de un cliente está parcialmente influenciada por factores como su puntuación de crédito, el down payment o la cantidad de capital y la ocupación de la casa. Pero eso es después de tener en cuenta las expectativas del mercado. Para entender esto, ayuda tener un conocimiento básico de los títulos respaldados por hipotecas.

Cuando cierras una hipoteca, esta por lo general se vende a un inversionista hipotecario poco después. Estos inversionistas hipotecarios incluyen nombres familiares como Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y VA. Ellos establecen las directrices de calificación para los préstamos que compran para luego armar paquetes de préstamos con características similares en MBS que los inversionistas pueden comprar, ganando dinero con los pagos de principal e intereses.

Los MBS pueden ser atractivos para los inversionistas porque los bonos hipotecarios tienen un cierto rendimiento esperado. Son más riesgosos que los bonos del Tesoro porque estos últimos tienen respaldo gubernamental directo, mientras que los bonos hipotecarios pueden quebrar si hay demasiadas ejecuciones hipotecarias. En la práctica, sin embargo, la FHA y el VA son agencias gubernamentales en sí mismas. Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno. Existe una garantía implícita de fondos.

Como ya mencionamos, las tasas hipotecarias están vinculadas al Tesoro a 10 años, cuya negociación está influenciada, al menos en cierta medida, por la reacción de los inversionistas a los movimientos de la Reserva. Para complicar aún más las cosas, los inversionistas siempre están intentando predecir el futuro, porque si cierras una hipoteca hoy, por lo general no se empaqueta en un bono hipotecario sino hasta un par de meses después.

¿Cómo afectará la inflación a las tasas hipotecarias en 2026?

Hasta que los viajes en el tiempo sean una realidad, el futuro es, en el mejor de los casos, incierto. Pero podemos plantear un par de situaciones que podrían darse.

Primero, el caso de que las tasas bajen. Aquí, la verdadera clave es el mercado laboral. Si comienza a haber despidos masivos y las personas no encuentran empleo pronto, eso podría dar lugar a una recesión. En respuesta a una recesión, la Reserva Federal probablemente bajaría la tasa de fondos federales para fomentar la inversión empresarial y el gasto de los consumidores. Las tasas hipotecarias bajan al igual que las tasas de interés en general.

Por otro lado, si el mercado laboral se mantiene firme y la inflación sigue elevada, la Reserva podría mantener las tasas o incluso subirlas el siguiente año. Los miembros del comité suelen tener opiniones diferentes sobre la importancia de la inflación vs. el mercado laboral en un momento dado. Combina esto con una menor cantidad de datos del gobierno de los que los miembros de la Reserva están acostumbrados a recibir debido al cierre del gobierno, y la bola de cristal se vuelve borrosa, como mínimo.

Preguntas frecuentes sobre las tasas hipotecarias y la inflación

Eso es lo básico, pero intentaremos responder algunas preguntas que quizás tengas todavía.

¿Afecta la inflación a las hipotecas de tasa fija?

El efecto de la inflación en una hipoteca de tasa fija se siente en el momento en que la solicitas. Sin embargo, una vez que tienes la hipoteca, la tasa no cambiará, independientemente del nivel de inflación.

¿Qué debo hacer si tengo una hipoteca de tasa ajustable?

Las ARM suben o bajan con una tasa indexada que se suma a un margen después del vencimiento del período inicial de tasa fija. Los movimientos de estos índices están relacionados a los movimientos en el mercado de bonos, los cuales están influenciados por la inflación. Existen límites iniciales, anuales y de por vida para determinar cuánto se puede ajustar tu tasa, pero si crees que seguirá subiendo, podrías refinanciar a una tasa fija.¹

¿Qué pasa con los precios de las casas durante la inflación?

Los precios de las casas no son inmunes a la inflación y, de hecho, a menudo ayudan a impulsarla. Esto no es tan malo. A los propietarios les gusta ver que el valor de su casa aumente. Pero si esto ocurre, suele dejar fuera del mercado a los posibles compradores de vivienda, sobre todo a quienes compran por primera vez y no tienen de una vivienda que vender para usar el dinero para comprar una nueva.

Conclusión: La inflación y la economía pueden afectar las tasas hipotecarias

Si bien a todos nos encantaría poder predecir el futuro, nadie puede predecir las tasas de interés con certeza. Lo importante es asegurarte de que te sientas cómodo con el pago mensual y que este funcione con tu presupuesto y tus metas. Siempre puedes refinanciar si las tasas bajan, siempre y cuando mantengas una buena disciplina financiera. Puedes comenzar tu solicitud de hipoteca o refinanciamiento en línea hoy mismo para aprovechar las tasas de interés actuales.

¹ Refinanciar puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vigencia del préstamo.