¿Cuál es la diferencia entre los derechos de superficie y los derechos mineros?

Cuando compras una propiedad, es natural centrarte en lo que está sobre el terreno: la casa, el garaje u otra estructura. Pero ¿qué sucede con los minerales que se encuentran bajo la propiedad?

Los derechos de superficie se refieren al derecho a usar la superficie del terreno, mientras que los derechos mineros al derecho a explorar y extraer los recursos subterráneos. Es importante entender la diferencia entre ambos para saber si puedes usar uno, el otro o ambos.

Sigue leyendo para comprender con confianza tus derechos sobre la tierra y sentirte preparado para decidir si mantenerlos o transferirlos.

¿Qué son los derechos de superficie?

Como su nombre lo indica, los derechos de superficie otorgan a los propietarios el acceso y el uso de los elementos físicos ubicados en la superficie de un terreno. Por ejemplo, puedes tener derecho a lo siguiente en el nivel superficial:

• Edificios
• Viviendas
• Actividades agrícolas

Además, los derechos de superficie también te dan acceso a ciertas cosas justo debajo de la superficie:

• Pozos
• Fosas sépticas
• Tanques de almacenamiento subterráneo

Sin embargo, los derechos de superficie y los derechos mineros a menudo se separan. Por ejemplo, podrías ser propietario de los derechos de superficie, pero no de los derechos mineros de esa misma propiedad.

¿Qué es un acuerdo de derechos de superficie?

Un acuerdo de derechos de superficie otorga a una parte el derecho de usar y desarrollar la superficie de un terreno, pero, al mismo tiempo, protege la propiedad mediante negociaciones o límites legales. Por ejemplo, cuando un propietario arrienda su terreno para fines agrícolas, de desarrollo o recreativos, conserva la titularidad de los derechos mineros ubicados bajo la superficie.

Un acuerdo de uso de superficie puede incluir:

• Términos de uso
• Duración del arrendamiento
• Compensación
• Restricciones de actividad

¿Qué son los derechos mineros?

Los derechos mineros otorgan a los propietarios el derecho a explotar los recursos que se encuentran bajo una propiedad, como oro o petróleo. El propietario de la vivienda no siempre posee los derechos mineros, aunque sí puede tener los derechos de superficie. Quien tiene los derechos mineros puede acceder o utilizar los minerales sin ser propietario del terreno en sí.

Los minerales incluidos en estos derechos pueden ser:

• Petróleo
• Gas natural
• Oro, plata, mercurio u otros metales preciosos
• Carbón
• Aluminio, cobre u otros metales no preciosos o semipreciosos
• Elementos raros del terreno

Los titulares de derechos mineros pueden explotar directamente los recursos o vender esos derechos a empresas privadas u otras organizaciones para que los exploren y utilicen.

Los propietarios pueden ceder o transferir los derechos mineros, lo que significa que pueden transferir la propiedad o conceder derechos de extracción a otra parte de distintas maneras:

• Venta: transfieres permanentemente los derechos mineros a otra parte a cambio de una remuneración.
• Leasing: mantienes la propiedad de los derechos mineros, pero permites que otra parte extraiga los recursos a cambio de regalías (o royal rights) o pagos.
• Separación: vendes el terreno, pero conservas los derechos mineros.

Sin embargo, es importante comprender a fondo todas las opciones, ya que ceder los derechos mineros puede afectar el uso futuro de tu propiedad.

¿Qué es el derecho de entrada?

El derecho de entrada es el acceso legal que se concede a una persona o entidad para ingresar a tu propiedad. Este derecho puede otorgarse mediante un contrato, un arrendamiento o un acuerdo formal. Por ejemplo, un acuerdo puede especificar los requisitos, plazos y propósitos bajo los cuales el titular de los derechos mineros puede acceder al terreno de un propietario.

Propiedades separadas: cuando los derechos mineros y los derechos de superficie se separan

Los derechos de una propiedad pueden venderse o arrendarse por separado en forma de propiedad o dominio, lo que otorga distintos grados de derechos a diferentes entidades:

• Propiedad unificada: une los derechos mineros y de superficie bajo un mismo propietario.
• Propiedad separada: divide la propiedad de los derechos mineros y los derechos de superficie.
• Propiedad fraccionada: implica que una persona tiene solo una parte de los derechos mineros.

Un propietario puede vender o transferir los derechos mineros mientras conserva los derechos de superficie, por ejemplo, al permitir que otra entidad perfore en su terreno. En otras palabras, una parte puede tener derecho a cultivar la tierra, mientras que otra a perforar para extraer gas del subsuelo. Cabe señalar que es posible que varias entidades tengan derechos mineros sobre una misma propiedad. Por ejemplo, una compañía puede tener derechos para extraer carbón, mientras que otra tiene derechos para acceder al petróleo.

Efectos de las propiedades divididas en los propietarios de vivienda

¿Cómo puede afectarte una propiedad dividida como propietario de una vivienda? Puede resultar complicado equilibrar el uso del suelo, el impacto ambiental, las consideraciones sociales o comunitarias y las implicaciones legales y financieras. Por eso es fundamental comprender todas las posibilidades.

Efectos legales

Los titulares de derechos mineros no siempre están obligados a informar al propietario de la superficie sobre la existencia de una división de derechos, por lo que no siempre queda claro, al comprar un terreno, si los derechos mineros se han separado o no.

Hay dos documentos clave que puedes revisar para obtener más información sobre los derechos mineros de una propiedad: una escritura y el título de la propiedad.

• Escritura: Es el documento legal que transfiere la propiedad y los derechos del vendedor al comprador. Consulta con la oficina del registro y escrituración del condado donde se encuentra el terreno para obtener una copia de la escritura minera. Asegúrate de conocer bien las restricciones que la escritura pueda contener.
• Título: La teoría de la propiedad se utiliza para mostrar quién tiene interés o derechos en la vivienda. También querrás asegurarte de que se haga una búsqueda de título, lo cual implica revisar registros públicos para verificar gravámenes, la propiedad de la escritura y otros elementos que podrían afectar el título. El seguro de título puede protegerte frente a pérdidas si algo sale mal.

Las reglamentaciones estatales también pueden incidir en tus decisiones respecto de los derechos minerales: cada estado tiene leyes fiscales, derechos de propiedad y reglas de uso de la tierra distintas.

En última instancia, es importante reconocer que ser dueño de un terreno no siempre implica ser dueño de los minerales que de él. Los derechos minerales podrían ir a otra entidad, incluso si tienes el título de propiedad.

Efectos en el financiamiento

Podrías recibir beneficios económicos si decides adquirir los derechos mineros, pero es fundamental realizar una diligencia debida previamente. Revisa los registros de la propiedad, consulta con abogados especializados en derecho inmobiliario, infórmate sobre las reglas municipales y de zonificación y solicita evaluaciones profesionales sobre los recursos minerales del terreno.

Para financiar la compra de derechos mineros, necesitarás contar con un historial crediticio sólido, una buena puntuación de crédito y garantías. La garantía consiste en ofrecer activos existentes como respaldo para reducir el riesgo del prestamista. Ten en cuenta que algunos prestamistas no tienen mucha experiencia en financiar este tipo de adquisiciones, por lo que podrían evaluar con mayor detalle tu capacidad de pago y el valor real de los minerales, lo cual podría tener implicaciones hipotecarias.

¿Cómo puedo asegurar los derechos de superficie y los derechos mineros?

Entonces, ¿es mejor ceder o conservar tus derechos mineros? Depende de tus objetivos, pero es importante considerar cómo asegurar que cualquiera de los dos no afecte el valor, la reventa y el desarrollo de la propiedad.

Considera hacer las siguientes preguntas:

• ¿Se han separado o vendido los derechos mineros en el pasado?
• ¿Puedes obtener un informe de titularidad que indique quién tiene los derechos mineros?
• ¿Alguien ha retenido derechos parciales sobre esta propiedad?
• Si soy el propietario, ¿puedo vender o arrendar los derechos mineros en el futuro?
• ¿Está la zona autorizada o zonificada para la extracción minera?
• ¿Cómo afectarán estos factores al valor de la propiedad?

También es importante tener en cuenta otros factores, como la calidad y la cantidad de los minerales, los costos de extracción, la demanda del mercado, la zonificación, el desarrollo de infraestructura y las tendencias del mercado. Estos factores pueden ser difíciles de predecir, por lo que conviene contar con el apoyo de un profesional que comprenda a fondo los derechos de los propietarios de tierras.

Conclusión: los derechos de superficie y los derechos mineros pueden asegurarse con algo de esfuerzo

Los recursos subterráneos de tu propiedad, como el petróleo, el gas natural u otros recursos naturales, pueden convertirse en una fuente rentable de ingresos. Sin embargo, es fundamental entender la diferencia entre los derechos mineros y los derechos de superficie y formular las preguntas adecuadas si planeas comprar en un área conocida por la minería o la perforación, ya que esto puede afectar el uso que puedas dar a tu terreno.