Cargos hipotecarios que puedes evitar

Comprar o refinanciar una vivienda ya es lo suficientemente complicado incluso antes de pensar en los cargos iniciales y continuos. Hay decisiones importantes que tomar y manejar todos los costos no es fácil. Todo préstamo hipotecario tiene un precio, pero algunos cargos pueden negociarse o incluso evitarse por completo. Esta es tu guía sobre los cargos hipotecarios que puedes evitar y cuáles puedes negociar.

¿Qué son los cargos hipotecarios?

Los cargos hipotecarios son costos adicionales asociados con obtener un préstamo para vivienda, además del préstamo en sí. Estos pueden ser cargos únicos, como los gastos de cierre, o gastos continuos, como el seguro hipotecario, que deberás pagar si haces un pago inicial menor al 20%.

Algunos cargos están bajo el control del prestamista, mientras que otros, como los costos de seguro y las penalidades por mora, están bajo tu control o incluso pueden evitarse por completo. Entender por qué te están cobrando determinados cargos puede ayudarte durante el proceso de comparación entre prestamistas y convertirte en un prestatario más informado.

¿Qué son los cargos innecesarios?

Los cargos innecesarios son los que no se basan en las fuerzas competitivas normales del mercado, lo que significa que pueden implicar costos excesivamente altos por servicios que no se revelan claramente o que los consumidores no queremos, según los informes de supervisión de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau).

A veces los prestamistas pueden generar confusión al incluir varios cargos pequeños similares o cobrar por el mismo servicio con nombres diferentes. Un análisis de Fannie Mae sobre los campos de datos de la Declaración de cierre provenientes de la Mortgage Industry Standards Maintenance Organization (MISMO) identificó 220 posibles campos de datos únicos.

Un cargo pequeño de $60 a $100 puede no parecer mucho, pero pueden acumularse cuando hay varios. Incluso si el cargo en sí es legítimo, una forma de comparar prestamistas al revisar distintas Estimaciones de préstamo es observar cuánto cobran por servicios que suenan iguales. Si hay diferencias, es posible que un prestamista esté aumentando sus ganancias.

Al momento de la solicitud, los prestamistas pueden cobrar un depósito para ayudar a pagar ciertos servicios de terceros asociados con la obtención del préstamo, como la tasación y el informe de crédito. Estos aparecerán en tu Declaración de cierre como créditos aplicados a esos servicios. Nunca dudes en pedirle a tu prestamista que te explique a dónde va tu dinero.

Abajo se presentan algunos ejemplos de posibles cargos innecesarios a los que debes prestar atención:

• Cargos separados por solicitud
• Cargos por correo electrónico
• Cargos de mensajería
• Cargos por transferencia bancaria

Algunas cosas pueden no ser completamente cargos innecesarios, pero aun así no querrás que te cobren de más.

¿Todos los cargos hipotecarios evitables son cargos innecesarios?

No todos los cargos que pueden evitarse son cargos innecesarios. Veamos algunos ejemplos de situaciones en las que los cargos no siempre se aplican, pero sí tienen un propósito.

Si haces un pago inicial menor al 20% en un préstamo convencional, tendrás que pagar seguro hipotecario privado. Aunque no hay un beneficio directo para el prestatario, el pago protege al prestamista en caso de una ejecución hipotecaria futura si la vivienda se vende por menos del saldo pendiente del préstamo. Esta protección permite que los prestamistas acepten pagos iniciales más bajos.

El seguro de título te protege si en el futuro surge una reclamación sobre la propiedad de tu vivienda. Debes comprar una póliza de seguro de título para el prestamista por la cantidad de la hipoteca, pero la póliza de seguro de título del propietario es opcional. Aun así, podrías quererla para proteger tu derecho de propiedad si aparece algún problema que no se detectó durante el estudio de títulos.

¿Qué cargos hipotecarios puedes evitar?

Los costos hipotecarios están regulados por un par de leyes del Congreso de Estados Unidos: la Truth in Lending Act (TILA) y la Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA). Aunque es una simplificación, la mejor forma de entenderlo es que TILA se ocupa principalmente de los costos asociados con el préstamo en sí, mientras que RESPA cubre los demás gastos de cierre.

Desde un punto de vista práctico, el consumidor no necesita profundizar demasiado en estas diferencias porque TILA y RESPA están integradas en un mismo conjunto de formularios. Después de la solicitud inicial, recibirás una Estimación de préstamo. Los costos finales aparecen en tu Declaración de cierre.

Es posible que puedas negociar algunos de los siguientes cargos cuando un prestamista quiere mantenerse competitivo y obtener tu negocio. En otros casos, como ocurre con el seguro de título, puedes comparar opciones entre distintos proveedores. Abajo se presenta una lista de cargos que pueden ser más flexibles que otros:

• Cargo por emisión del prestamista
• Las multas por pago por adelantado
• Seguro de título
• Cuota de inscripción

También hay otros cargos que pueden evitarse por completo, dependiendo de tus decisiones y de cómo administres tu hipoteca con el tiempo.

• Penalidades por mora hipotecario
• Cargos por estado de cuenta en papel
• Puntos de descuento para reducir la tasa de tu hipoteca

Cómo evitar costos de cierre adicionales

La mayoría de los cargos hipotecarios con los que te encontrarás forman parte de los costos de cierre, que cubren los cargos del prestamista y de los proveedores de servicios externos asociados con la estructuración de tu préstamo. Por lo general, estos representan entre el 3% y el 6% de la cantidad del préstamo o del precio de compra cuando compras o refinancias una vivienda. Algunos de estos cargos pueden ser innecesarios, pero otros son necesarios.

Cargos del prestamista

Los cargos del prestamista cubren los gastos del prestamista para estructurar el préstamo, y su margen de ganancia. Algunos cargos de la siguiente lista pueden ser negociables, pero tendrás más posibilidades de lograrlo si tienes un excelente historial crediticio y puedes presentar estimaciones de otros prestamistas:

• Cuota de inscripción: es un cargo por recopilar y procesar tu solicitud.
• Cargo por emisión del préstamo: la cantidad de este cargo de originación suele determinar la ganancia del prestamista al otorgar el préstamo.
• Cargo por tasa hipotecaria inmodificable: al fijar tu tasa, el prestamista se protege contra futuros movimientos del mercado antes del cierre, por lo que los períodos de fijación más largos pueden costar más.
• Financiamiento de tu cuenta de depósito en garantía: por lo general, financias el equivalente a un año de pagos de impuestos sobre la propiedad y primas del seguro de vivienda, además de uno o dos meses adicionales como reserva. En algunos casos puedes renunciar a la cuenta de depósito en garantía.
• Pago anticipado de interés: cuando recibes tu estado de cuenta de la hipoteca, estás pagando los intereses del mes anterior. Al cerrar el préstamo, pagas los intereses hipotecarios correspondientes desde la fecha de cierre hasta el primer día del mes siguiente.
• Puntos de descuento: puedes optar por reducir permanentemente tu tasa de interés pagando puntos de descuento, donde un punto equivale al 1% de la cantidad del préstamo.

Cargos de terceros

Tu prestamista trabaja con varios proveedores externos que prestan ciertos servicios necesarios para cerrar tu préstamo. Tu Estimación de préstamo indicará qué servicios puedes elegir y cuáles no. Algunos otros cargos pueden o no ser negociables:

• Cargo de registro: la información de tu escritura y gravamen debe registrarse ante el condado o la jurisdicción correspondiente.
• Cargo por estudio topográfico: puede aplicarse si necesitas aclarar los límites de la propiedad.
• Búsqueda y reporte de impuestos: los administradores del préstamo deben verificar que los impuestos sobre la propiedad estén pagados para asegurarse de que no se coloquen gravámenes adicionales sobre la vivienda.
• Trámite de título: puedes comparar proveedores para este servicio, pero el cargo cubre el estudio de títulos y la póliza de seguro de título.
• Tasación: es el costo de una valoración profesional de la propiedad.
• Cargos por mensajería: cubre la entrega de documentos.
• Cargo por informe de crédito: tu informe de crédito suele solicitarse dos veces, una al presentar la solicitud y otra poco antes del cierre para verificar que tu situación financiera se mantiene estable.
• Cargo de transferencia de la asociación de propietarios (HOA): algunas HOA cobran un cargo por transferir la cuenta del propietario anterior al nuevo propietario de vivienda.

Cargos continuos

Podrías tener ciertos cargos continuos durante la vigencia de tu hipoteca. El más fácil de evitar es el recargo por mora, simplemente pagando tu hipoteca en la fecha de pago. Algunos prestamistas cobran por estados de cuenta en papel o por pagar con cheque, Rocket Mortgage® no lo hace. Puedes evitar estos cargos recibiendo estados de cuenta electrónicos y pagando en línea.

Conclusión: conoce tus cargos para poder ahorrar

Comprender los cargos asociados con una hipoteca y poder compararlos entre prestamistas te da poder de negociación. No todos los cargos son innecesarios, pero deberías poder identificar cuándo un prestamista te está cobrando de más. Los prestatarios con una buena calificación financiera tienen más probabilidades de cerrar el préstamo y cuentan con mayor capacidad de negociación con el prestamista.