Gravamen hipotecario: Definición y explicación

Cuando recibes un préstamo hipotecario, el prestamista pone un gravamen hipotecario sobre tu propiedad. Una vez tu hipoteca está completamente pagada, el prestamista quita el gravamen hipotecario. Hay muchos otros tipos de gravámenes que podrían afectarte a ti y a tus finanzas. Veamos cómo funciona un gravamen hipotecario y cómo puede afectar tu préstamo.

Un gravamen es un derecho legal que le da a una persona o entidad un derecho de retención sobre una propiedad colateral hasta que la deuda pendiente se haya pagado por completo. Si la deuda queda sin pagar, el emisor del gravamen tiene el derecho de recuperar la propiedad de prestatario. Si tienes una hipoteca, tendrás un gravamen hipotecario sobre tu casa hasta que termines de pagar el préstamo. En este caso, tu vivienda sirve como colateral para tu hipoteca.

Aunque en este artículo nos centramos específicamente en las viviendas, también puedes tener un gravamen sobre tu auto u otra posesión que pagues con el tiempo.

¿Son malos los gravámenes hipotecarios?

En general, se considera algo negativo si tienes un gravamen sobre tu casa o propiedad. Sin embargo, muchas personas tienen gravámenes sobre su casa. De hecho, el primer tipo de gravamen sobre la mayoría de las casas es realmente muy útil: es tu hipoteca.

Pero, también hay gravámenes involuntarios, que se pueden poner sobre tu vivienda en caso de que no pagues una deuda, como los impuestos sobre la propiedad o sobre la renta. Un gravamen hipotecario no es el resultado de la falta de pago, sino lo que el prestamista recibe a cambio de prestarte el dinero para que compres tu casa. Más adelante en este artículo cubriremos los gravámenes voluntarios y los involuntarios.

Una hipoteca te permite pagar una casa a lo largo del tiempo en lugar de pagar el costo total al principio en efectivo. Nos da a muchos de nosotros algo en que apoyarnos para tener un lugar permanente, echar raíces y volvernos parte de una comunidad.

Cuando tienes un gravamen hipotecario, tu casa se usa como colateral hasta que pagues el préstamo. Siempre y cuando sigas haciendo los pagos mensuales de la hipoteca, el colateral nunca entra en juego.

Todos los gravámenes se clasifican en dos categorías fundamentales: gravámenes generales o específicos y gravámenes voluntarios o involuntarios.

Hablemos sobre la diferencia entre ambas categorías y qué implica cada tipo de gravamen.

Gravámenes generales y específicos

Un gravamen puede ser general o específico. Estas dos etiquetas te dicen cómo te afectará un gravamen; específicamente, la magnitud de tu propiedad que afectará.

Gravámenes generales

Un gravamen general es un derecho sobre todas tus propiedades, incluyendo bienes raíces y propiedad personal (casa, cuentas bancarias, autos, etc.). Cuando le debes impuestos al IRS, este puede pedir un derecho de retención sobre todas tus propiedades, no solo tu casa, con un gravamen general.

Gravámenes específicos

En cambio, un gravamen específico es un derecho sobre una propiedad o bien en particular. Por ejemplo, un embargo específico puede producirse cuando un propietario debe cuotas de la asociación de propietarios (HOA) o pagos atrasados de la hipoteca de una propiedad en particular. Una hipoteca sobre una casa es un ejemplo de un gravamen específico.

Gravámenes voluntarios e involuntarios

Cuando hay un gravamen sobre tu propiedad, este puede ser voluntario o involuntario, lo que significa que tú estás de acuerdo y aceptaste el gravamen o que lo pusieron contra tu voluntad.

Gravámenes voluntarios

Con un gravamen voluntario, el propietario de la propiedad da su consentimiento para que un prestamista ponga un gravamen sobre su propiedad como colateral o garantía a cambio del pago de un préstamo. Este tipo de gravamen permite que el prestamista tome posesión de la propiedad y la venda si el propietario no paga sus deudas. Uno de los gravámenes específicos y voluntarios más frecuentes es una hipoteca porque el prestatario lo acepta libremente.

Gravámenes involuntarios

Un gravamen involuntario es un derecho de retención sobre una propiedad sin el consentimiento del propietario. En la mayoría de los casos, los gravámenes involuntarios ocurren debido a la falta de acción o la incapacidad del propietario de pagar sus deudas, como los pagos de la hipoteca o los impuestos sobre la propiedad. Un prestamista puede poner un derecho de retención sobre la propiedad para advertirle de que perderá la propiedad legal si no cumple sus obligaciones y no paga sus deudas.

Aparte de las hipotecas, generalmente no querrás ningún otro tipo de gravamen sobre tu propiedad. Es importante saber qué gravámenes debes evitar o resolverlos lo más pronto posible. Si hay deudas sin pagar en el momento en que vendes tu casa, los acreedores pueden poner gravámenes que te causarán problemas más adelante.

Veamos algunos gravámenes frecuentes de los que querrás mantenerte alejado.

Gravamen por orden judicial

El objetivo de un gravamen por orden judicial es obligar al prestatario a que pague la deuda. Un acreedor o una persona individual pueden demandarte legalmente y ganar un juicio en tu contra en un tribunal para obtener el derecho a poner un gravamen sobre tu propiedad hasta que pagues una deuda.

Fallo en rebeldía vs. fallo de deficiencia

Alguien puede poner un fallo en rebeldía en tu contra si no te presentas en el tribunal para resolver una deuda. Un fallo de deficiencia es otro tipo de embargo judicial que podría utilizarse para embargar más de tu propiedad si lo que ya se tomó no satisface la deuda.

Embargos fiscales

Si no has pagado tus impuestos sobre la propiedad o sobre la renta por un tiempo, el gobierno también puede decidir poner un gravamen sobre tu propiedad hasta que estés al día con los pagos, y hay un detalle más con los embargos fiscales.

Aunque la mayoría de los acreedores esperan a que la propiedad se haya vendido para tomar una parte de la ganancia para pagar tu deuda, el IRS tiene el derecho de imponer un embargo sobre tu propiedad, lo que significa que pueden ejecutar una hipoteca y vender tu propiedad si sigues sin hacer los pagos.

Como muchos otros gravámenes, los embargos fiscales también impiden tu capacidad para vender una propiedad, y potencialmente podrían dar lugar a la ejecución hipotecaria de tu casa. También se puede poner un gravamen sobre tu propiedad si no pagas los impuestos sobre la propiedad locales.

Gravámenes de la asociación de propietarios de vivienda

Si eres parte de una HOA y no pagas tus cuotas, lo más probable es que la asociación te envíe cartas y te imponga tarifas por pago atrasado. Si eso no funciona, la HOA puede poner un gravamen sobre tu propiedad o incluso pedir la ejecución hipotecaria basada en estipulaciones de sus estatutos. Sin embargo, es posible que la asociación no quiera tomar esta vía porque tendría que pagar los impuestos sobre la propiedad.

Gravamen del constructor

Un constructor o un contratista pueden pedir un gravamen del constructor si no les pagas después de que te proporcionaron mano de obra o material para mejorar tu propiedad. El gravamen permanecerá en tu propiedad hasta que pagues.

Los gravámenes del constructor podrían potencialmente verse como gravámenes voluntarios en el caso de la compra e instalación de paneles solares en una casa.

No solo pueden los gravámenes afectar la venta de una propiedad, sino que también pueden afectar tu capacidad de comprar una casa o refinanciar tu casa existente.

Para obtener una nueva hipoteca

Para obtener una nueva hipoteca de cualquier tipo, tendrás que pagar tu gravamen. Dependiendo del tipo de préstamo que quieras, debes pagar el gravamen antes de solicitar la hipoteca o en el cierre. En algunos casos, tendrás que presentar documentos adicionales para demostrar que ya pagaste.

La única excepción a este escenario es ciertos préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) nuevos que pueden emitirse si el gravamen está en un plan de pago. Te recomendamos que hables con un prestamista para ver si esto se aplica a ti.

En algunos casos, es posible que tengas que reestablecer crédito por 12 meses y tener una carta de explicación para todos los gravámenes y sentencias.

Ejecución hipotecaria

Si tienes un gravamen que en algún momento pudiera convertirse en una ejecución hipotecaria fiscal o de una asociación de propietarios, es importante que te ocupes de esos asuntos antes de llegar a ese punto.

Si tu casa termina en una ejecución hipotecaria, generalmente no podrás obtener otro préstamo del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) ni de la FHA por lo menos por 2 años. Si se trata de préstamos convencionales por medio de Fannie Mae o Freddie Mac, tendrías que esperar por lo menos 7 años después de una ejecución hipotecaria para sacar un préstamo. No tendrías ninguna opción de hipoteca el primer año después de la ejecución hipotecaria. En cualquier caso, esto es algo que realmente debes tratar de evitar.

Si no sabes de los gravámenes, no puedes ocuparte de ellos. Entonces, ¿cómo puedes averiguar?

Podrías comenzar por visitar el sitio web del asesor o secretario de tu condado. Por lo general, lo único que necesitas para completar la búsqueda es el nombre del propietario y la dirección de una propiedad. Si los expedientes de tu condado no están disponibles en línea, siempre puedes ir a la oficina y pedirle al personal que te ayude.

También puedes considerar pagarle a una compañía de títulos de propiedad para que haga una investigación de títulos si crees que puede haber un gravamen sobre una propiedad. Esto es algo que solo harías si vas a refinanciar tu hipoteca, porque para entonces eres el propietario de la propiedad. Sin embargo, esto podría atrasar o entorpecer el proceso del refinanciamiento.

Los gravámenes no siempre son algo negativo para un propietario de vivienda. Una hipoteca sobre una casa es un buen ejemplo de esto. Sin este tipo de gravamen, los compradores de vivienda no podrían financiar una propiedad con una hipoteca, y en cambio deberían tener el efectivo para comprar de inmediato, lo que haría que ser propietario de una casa fuera mucho menos accesible. Sin embargo, los gravámenes involuntarios pueden afectar tu puntuación de crédito o hacer que un acreedor tome posesión de tu propiedad, así que es importante que hables con tu prestamista si te preocupa que no puedas hacer los pagos mensuales de la hipoteca a tiempo. Debes resolver cualquier problema lo más pronto posible.