Lo que necesitas saber sobre los préstamos sobre la plusvalía y refinanciamientos con retiro de efectivo en Texas

A nivel nacional, los propietarios de viviendas tenían aproximadamente 16 billones de dólares en capital hipotecario hasta febrero de 2024, según ICE Mortgage Technology. El propietario promedio tiene $193,000 en capital disponible que podría retirarse manteniendo al menos el 20% del valor en su hogar. La mayoría de los préstamos hipotecarios requieren al menos un 20% de capital una vez que se cierra el préstamo.

El capital acumulado presenta una oportunidad emocionante para ayudarte a cumplir tus objetivos de mejoras en el hogar o financieros. Sin embargo, si resides en el Estado de la Estrella Solitaria (Texas), hay algunas reglas especiales que debes conocer.

Vamos a cubrir todo lo que necesitas saber sobre los préstamos sobre la plusvalía y los refinanciamientos con retiro de efectivo en Texas.

Reglas de Texas para Refinanciamientos con Retiro de Efectivo y Préstamos Sobre la Plusvalía

Para entender qué hace diferente a Texas en cuanto a refinanciamientos con retiro de efectivo o préstamos sobre la plusvalía, es útil hablar sobre dos disposiciones de la Constitución de Texas: 50(a)(6) y 50(f)(2). Lo explicaremos de una manera sencilla, sin necesidad de un título en leyes.

Texas 50(a)(6)

Texas 50(a)(6) es parte de una sección de la Constitución de Texas que cubre las protecciones especiales que tienen los residentes en relación con su propiedad principal, generalmente tu residencia principal. Hay varias cláusulas, pero existen disposiciones específicas si deseas acceder al capital de tu hogar retirando dinero en efectivo sobre una hipoteca principal o utilizando un préstamo sobre la plusvalía.

Una de las pautas clave que debemos mencionar es la regla del 2%. Esta regla establece que un propietario o su cónyuge no pueden estar obligados a pagar más del 2% del principal del nuevo préstamo en costos de cierre, excluyendo excepciones para lo siguiente:

• Puntos de descuento (también conocidos como puntos hipotecarios) para reducir la tasa de interés
• Tasas de tasación
• Costos de levantamiento de planos
• Póliza de título del prestamista
• Búsqueda de títulos (siempre que el costo sea inferior al de la póliza de título del prestamista)

El préstamo debe ser acordado tanto por el propietario como por su cónyuge. Al comparar el valor de los préstamos pendientes con el valor total de tu casa, la relación préstamo-valor combinada (LTV) no puede ser mayor al 80% del valor de mercado de la vivienda. Esto significa que debes dejar al menos un 20% de capital en tu hogar una vez que se cierre el préstamo.

Tanto los refinanciamientos con retiro de efectivo como los préstamos sobre la plusvalía deben cumplir con las disposiciones bajo Texas 50(a)(6). Esto también incluye otras protecciones, como no permitir sanciones por pagar tu préstamo anticipadamente.

Es importante tener en cuenta que solo puedes tener un préstamo con las disposiciones de 50(a)(6), por lo que si previamente hiciste un refinanciamiento con retiro de efectivo, un préstamo sobre la plusvalía no es una opción mientras persistan los términos del 50(a)(6).

Texas 50(f)(2)

Una vez que realizas una transacción de Texas 50(a)(6), cada refinanciamiento posterior debe cumplir con los requisitos de un 50(a)(6). La limitación de esto es que significaría que cada transacción posterior requeriría retirar efectivo o un préstamo sobre la plusvalía.

Pero a veces solo estás buscando reducir tu tasa o cambiar tu plazo. Si ese es el caso, harías un refinanciamiento de Texas 50(f)(2) para eliminar las disposiciones de 50(a)(6).

Otro gran beneficio de hacer un préstamo 50(f)(2) es que puedes calificar para un préstamo FHA o VA. Debido a que los préstamos 50(a)(6) requieren financiamiento convencional, puede ser difícil calificar si tienes puntuaciones de crédito ligeramente más bajas o niveles de deuda un poco más altos. Los préstamos FHA y VA te permiten alcanzar tus metas con requisitos de calificación más flexibles.

Para refinanciar bajo la sección 50(f)(2), deben cumplirse las siguientes condiciones:

• Tu préstamo actual 50(a)(6) debe tener al menos un año de antigüedad al momento de cerrar tu nuevo préstamo.
• El préstamo hipotecario debe cumplir con varias restricciones en cuanto a la cantidad de financiamiento proporcionado (es decir, no puedes estar retirando efectivo).
• El monto total del préstamo no puede exceder el 80% del valor de la vivienda.
• Hay un plazo de 12 días de aviso de divulgación que puede impactar cuándo puedes cerrar.

Refinanciamiento con Retiro de Efectivo vs. Préstamo Sobre la Plusvalía

Ya hemos cubierto las regulaciones, pero ¿cómo decides entre un refinanciamiento con retiro de efectivo y un préstamo sobre la plusvalía? Veamos brevemente cada opción antes de entrar en los factores de decisión.

Refinanciamiento con Retiro de Efectivo

Cuando haces un refinanciamiento con retiro de efectivo, estás tomando un nuevo préstamo con un saldo mayor. Es importante que la tasa de interés y el plazo pueden cambiar, pero estarás haciendo un solo pago hipotecario. La tasa de interés que verás será típicamente más baja que en un préstamo sobre la plusvalía debido a algo llamado posición de gravamen.

Cuando refinancias sobre tu hipoteca principal, el prestamista tiene la primera posición de gravamen. Esto significa que, en caso de que incumplas con el préstamo y pierdas tu hogar, el prestamista de tu hipoteca recibe el pago primero cuando se vende la propiedad. Hay menos riesgo para el prestamista, por lo que la tasa es más baja en relación con un préstamo sobre la plusvalía.

Préstamo Sobre la Plusvalía

Con un préstamo sobre la plusvalía, estás tomando una segunda hipoteca además de tu hipoteca principal. Esto puede tener sentido si tu tasa de interés actual es lo suficientemente baja como para que sea más lógico no tocar la tasa de tu hipoteca existente y tomar un segundo préstamo. Vamos a entrar en los números en un momento.

Las tasas de interés en una segunda hipoteca serán más altas que las tasas en una hipoteca principal porque el titular de la hipoteca principal recibe el pago primero en caso de que incumplas. Esto significa que la tasa es más alta para compensar al prestamista por asumir más riesgo. Pero también podrías terminar pagando menos interés en general. Hagamos algunos cálculos.

Decidiendo Qué Opción es Mejor para Ti: Tasas Combinadas

Una tasa combinada te ayuda a analizar la tasa de interés efectiva entre ambos pagos después de tomar un préstamo sobre la plusvalía. Si la tasa de interés efectiva es más baja que la tasa de refinanciamiento con retiro de efectivo, deberías optar por el préstamo sobre la plusvalía además de tu hipoteca principal. Si la tasa de refinanciamiento con retiro de efectivo es más baja, esa opción tiene más sentido.

Esto implica una fórmula. Si las matemáticas no son lo tuyo, un experto en préstamos hipotecarios puede ayudarte a entender todo esto, pero la fórmula no es muy complicada. La fórmula es:

En este caso, tiene más sentido mantener tu hipoteca actual y obtener un préstamo sobre la plusvalía, pero eso no siempre será el caso. Todo depende de las matemáticas en tu situación personal.

Conclusión

Un préstamo 50(a)(6) de Texas proporciona protecciones específicas para los tejanos que buscan retirar efectivo o hacer un préstamo sobre la plusvalía en su residencia principal. Una de las reglas más importantes involucra ciertos costos que no pueden exceder el 2% del monto del préstamo. Además, existen requisitos de divulgación y no se te puede cobrar una penalización por pago anticipado.

Decidir si un préstamo sobre la plusvalía o un refinanciamiento con retiro de efectivo es lo mejor para ti dependerá de algunas matemáticas. Harías un cálculo de tasa combinada. Un experto en préstamos hipotecarios puede ayudarte con esto.

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¹El producto de Préstamo sobre la plusvalía exige documentación completa de ingresos y activos, puntuación de crédito y las razones de valor máximo del préstamo con relación al valor de la propiedad (loan-to-value, LTV), valor combinado del préstamo con relación al valor de la propiedad (combined loan-to-value, CLTV) y valor combinado del préstamo en relación con el valor del patrimonio de la vivienda (home equity combined loan-to-value, HCLTV). Los requisitos se actualizaron el 2/5/2024 y están escalonados de la siguiente manera: puntuación FICO mínima de 680 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 80%, puntuación FICO mínima de 700 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 85% y puntuación FICO mínima de 740 con una LTV/CLTV/HCLTV máxima del 90%. Tu relación deuda-ingresos (DTI) debe ser del 50% o menos. Válido para montos de préstamos entre $45,000.00 y $500,000.00. El producto es un segundo gravamen independiente y no se puede usar para transacciones piggyback. El producto no está disponible para productos Schwab. Las directrices pueden variar para las personas que trabajan por cuenta propia. Algunas hipotecas pueden considerarse de “mayor precio” según la prueba de diferencia con la APOR. Los préstamos de mayor precio no están permitidos para las propiedades en Nueva York. Se aplican otras restricciones. Esto no es un compromiso de préstamo.

What are the rules under Texas 50(f)(2)?

Once you have a Texas 50(a)(6) loan, some restrictions must be met to refinance. If you do another cash-out refinance or home equity loan, it's another Texas 50(a)(6) loan. If you’re doing a rate-and-term refi, it falls under another section of the Texas code: 50(f)(2).

To qualify, certain conditions must be met, such as time since the last loan and meeting loan-to-value limits:

• This option doesn't allow additional cash out, except for funds that are being used to refinance another allowed debt, or required lender fees and costs. It simply lets homeowners move from a 50(a)(6) loan to a standard refinance once requirements are satisfied.
• The refinance cannot occur until 12 months after the original 50(a)(6) loan closed.
• The refinanced loan amount must not exceed 80% of the home's fair market value at the time of refinancing.
• The lender must give the borrower a specific written notice at least 12 days before closing that includes detailed explanations and must be presented in a specified format.

FAQ

Here are answers to common questions about Texas home equity rules.

Can you get a home equity loan after a cash-out refinance?

Yes, but the timing matters. A cash-out refinance in Texas is a Section 50(a)(6) loan, and only one 50(a)(6) loan can be secured by your homestead at a time. To take out a home equity loan afterward, you'd first need to pay off and release that existing lien, or the new loan would need to qualify as a Texas 50(f)(2) refinance instead.

Can you do a HELOC after a cash-out refinance in Texas?

It depends on your existing lien. Because a HELOC is a Section 50(a)(6) loan in Texas, you generally can't open one while another 50(a)(6) loan, including a cash-out refinance, is still secured by the same home. A lender considering a second-lien HELOC will also need to confirm your first lien isn't itself a 50(a)(6) loan before approving it.

Why does Texas not allow cash-out refinance?

Texas does allow cash-out refinancing. What's unique is how tightly the state regulates it. Article XVI, Section 50(a)(6) of the Texas Constitution treats a cash-out refinance the same as a home equity loan, capping it at 80% loan-to-value, limiting fees to 2% of the principal, and requiring a 12-day waiting period before closing. Those added protections are often mistaken for a ban.

What is the 2% rule in Texas for borrowing equity?

This usually refers to the state's 2% fee cap: total fees on a Texas 50(a)(6) cash-out refinance or home equity loan, not counting appraisal, survey, title policy base premium, and title exam, can't exceed 2% of the loan's principal amount.

Can I take out more than one home equity loan at a time in Texas?

No. Texas allows only one 50(a)(6) home equity loan on a property at a time. A new home equity loan can't close until the previous one is paid off and released.

Why is the 80% LTV limit so important in Texas?

Texas limits total home-secured debt to 80% of the home's fair market value. This limit applies to both home equity loans and cash-out refinances. It helps ensure homeowners keep a minimum amount of equity in the property.

Why are home equity loans and cash-out refinances treated differently in Texas?

Texas includes specific home equity rules in its constitution. The overall goal is to support long-term homeowner stability and ensure borrowers understand their loan terms.

What are the Texas 50(a)(6) rules?

This section of the constitution defines the rules for both home equity loans and cash-out refinances. It establishes requirements such as LTV limits, property eligibility, closing rules, and disclosures lenders must provide.

Loan structure and amount

The loan must be voluntary and signed by each owner and each owner's spouse. The total of all loans secured by the home may not exceed 80% of the home's fair market value at closing. This means you need to leave at least 20% equity in the home after the refinance or home equity loan closes.

The loan must be nonrecourse, meaning the lender cannot pursue personal liability unless fraud occurred.

Fees and costs

Total fees, not including appraisal, survey, title policy base premium, and title exam, cannot exceed 2% of the principal amount.

Loan type

The loan cannot be an open-end account unless it's a HELOC. The loan must allow prepayment without penalty.

Collateral and terms

The loan must be secured only by the homestead, and no additional collateral is allowed. Only one 50(a)(6) loan may be secured by the homestead at a time. Payments must be substantially equal periodic installments, at least monthly, covering all accrued interest.

Closing requirements

The refinance cannot close before:

• 12 days after the later of (1) application or (2) the borrower receiving the required notice
• 1 business day after the borrower receives the final loan application and itemized fee disclosure
• 1 year after a prior 50(a)(6) loan on the same property, unless an emergency exemption applies

The loan must close only at the office of the lender, an attorney, or a title company.

Lender eligibility

Only certain authorized lenders may originate a 50(a)(6) loan. Rocket Mortgage is proud to offer Texas 50(a)(6) and Texas 50(f)(2) loans.

Required conditions and borrower protections

Among the conditions and protections borrowers and lenders must abide by to comply with Texas regulations are the following:

• Not require the borrower to apply proceeds to another debt, except one secured by the home
• Not require wage assignment
• Not include documents with blank terms
• Not require confession of judgment
• Provide the borrower with all executed documents at closing
• Include a disclosure that it is a 50(a)(6) loan
• Once the loan is paid off, release the lien
• Also required in the federal Truth in Lending Act, Texas law provides a 3-day right of rescission for loans on primary residences.
• Include an acknowledgment of the home's fair market value
• Include strong remedies for the borrower if the lender violates requirements, including potential forfeiture of principal and interest