Hipoteca a 40 años: qué es, ventajas y desventajas

Si quieres comprar o refinanciar una vivienda, sobre todo en una zona de alto costo, la capacidad de pago puede ser un reto. Una hipoteca a 40 años tiene un pago mensual más bajo que un préstamo a 30 años. Sin embargo, como tardas más en pagar el préstamo, pagarás más intereses. Otra consideración con un préstamo a 40 años es que es un préstamo no calificado, lo que significa que puede tener algunas características más riesgosas que los préstamos calificados no tienen.

Aspectos clave:

• Una hipoteca a 40 años es aquella con un plazo de 40 años.
• Esto podría ayudar con la capacidad de pago, pero pagarás más porque la tasa de interés es más alta y el plazo es más largo.
• Las tasas pueden ser fijas o ajustables, pero a menudo vienen con características adicionales como pagos de solo intereses o pagos globales al final.

¿Qué es una hipoteca a 40 años?

Mientras que la mayoría de las hipotecas tienen plazos de 15 o 30 años, una hipoteca a 40 años se paga durante 40 años.

Una hipoteca a 40 años es un préstamo no calificado. Una hipoteca calificada cumple los estándares de protección al consumidor de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau), uno de los cuales es un plazo de préstamo máximo de 30 años.

Si bien un plazo de préstamo más largo no es inherentemente riesgoso, un prestatario con un plazo de 40 años pagará más intereses hipotecarios en general. Las tasas de interés en los préstamos a 40 años también tienden a ser más altas porque es más difícil para los inversionistas predecir lo que hará la inflación durante 40 años que durante 30.

Debido a que los préstamos a 40 años no cumplen el estándar de las hipotecas calificadas, los prestamistas que los ofrecen a menudo lo hacen con características hipotecarias no tradicionales. Esto significa que los prestamistas pueden ofrecer hipotecas a 40 años que permiten pagos de solo intereses o requieren un pago global grande al final del plazo.

¿Cómo funciona una hipoteca a 40 años?

Una hipoteca a 40 años puede funcionar como una hipoteca convencional que tarda más en pagarse. Como préstamo no calificado, también puede incluir un plazo de solo intereses con un pago global al final y una hipoteca de tasa fija con un componente de solo intereses.

Para comparar estas opciones, supongamos que vas a comprar una casa más cara con una hipoteca jumbo de $1 millón con un interés del 7%.

Si el préstamo está totalmente amortizado como una hipoteca convencional de tasa fija, el pago mensual de principal e intereses es de $6,214. Al final de tu plazo habrás pagado $1,982,870 en intereses. Eso es además del principal de $1 millón.

Si pediste prestada la misma cantidad, pero el préstamo requería solo pagos de intereses y el saldo adeudado al final del plazo, el pago mensual de intereses sería de $5,833.33. Pagarías $2,799,998 en intereses más el principal de $1 millón al final del plazo.

Más frecuente que un pago global es una hipoteca a 40 años con un período de solo intereses al comienzo del préstamo, a menudo de 10 años. Después de 120 pagos mensuales, el préstamo se amortiza durante 30 años con pagos de principal e intereses. El pago durante los primeros 10 años sería de $5,833.33 al mes, lo que significa que pagarías $700,000 en intereses. Después de eso, pagarías $6,653 al mes durante los siguientes 30 años. Pagarías un total de $2,095,089 en intereses.

Comparación de hipotecas a 30 años y 40 años

Veamos algunas de las diferencias significativas entre una hipoteca a 30 años y una hipoteca a 40 años.

Mira cómo varía una hipoteca de tasa fija al 7% por $1 millón cuando la pagas durante 30 años vs. 40 años.

Un plazo a 40 años te da un ahorro de $439 mensuales, pero te cuesta $587,781 más en intereses.

¿Qué prestamistas ofrecen una hipoteca a 40 años?

Puede ser difícil encontrar un prestamista que ofrezca hipotecas a 40 años.

Sin embargo, Rocket Mortgage® ofrece un préstamo Jumbo Payment Smart, que es una hipoteca a 40 años con un período de solo intereses de 10 años al comienzo del préstamo. Esta opción está disponible para montos de préstamo entre $806,501 y $2 millones para residencias principales, casas de vacaciones y propiedades de inversión. Mira algunos detalles básicos de elegibilidad para quienes compran su vivienda principal:

• Down payment del 20% al 30% dependiendo de la cantidad del préstamo y de si vas a usar el préstamo para comprar una casa o como un refinanciamiento con desembolso de efectivo
• 6 a 12 meses de ahorros en caso de pérdida de ingresos
• Puntuación de crédito elegible de 700 a 740
• Relación deuda-ingresos máxima del 45%
• Solo viviendas de una sola unidad

Ventajas y desventajas de una hipoteca a 40 años

Hay ventajas y desventajas a considerar con una hipoteca a 40 años.

Ventajas

• Es el pago mensual más bajo que puedes obtener porque el plazo es más largo.
• Los prestamistas que lo ofrecen pueden ofrecer diferentes estructuras de préstamo, como tener plazos de solo intereses para comenzar el préstamo, para que puedas encontrar una opción que mejor se adapte a ti.

Desventajas

• Pagas más intereses con el tiempo, porque la tasa de interés tiende a ser más alta y porque el plazo es más largo.
• El plazo de 40 años significa que es una hipoteca no calificada. Debido a que los préstamos a 40 años no cumplen los estándares del gobierno, los prestamistas pueden agregar características que son más riesgosas para el prestatario, como pagos globales.
• El capital de la vivienda se acumula más despacio en una hipoteca a 40 años porque el plazo es más largo, lo que puede hacer que sea más difícil hacer un préstamo sobre tu capital más adelante. Si hay un período de solo intereses al comienzo del préstamo, no se acumula capital durante este período.

Alternativas a una hipoteca a 40 años

Si prefieres no pagar una hipoteca durante un período tan prolongado, hay otras opciones más tradicionales que vale la pena considerar:

• Hipotecas convencionales: las hipotecas convencionales son préstamos privados. Los préstamos convencionales conformes siguen las directrices federales y ofrecen plazos que van de 8 a 30 años. La puntuación de crédito mínima y el down payment son 620 y 3%, respectivamente, para compradores de vivienda por primera vez. Puedes evitar el seguro hipotecario privado con un down payment del 20% o más. A menudo puedes pedir que se elimine cuando alcanzas el 20% de capital.
• Préstamos jumbo: un préstamo jumbo es una hipoteca convencional que excede el límite de un préstamo conforme. Los préstamos jumbo generalmente se usan para comprar casas más caras. Como no tienen que cumplir ningún requisito federal, los requisitos y términos quedan a discreción del prestamista individual. En general, tendrás que hacer un down payment mínimo del 10% y cumplir requisitos más rigurosos para la puntuación de crédito mínima y una relación deuda-ingresos máxima. También es posible que debas tener suficientes reservas de efectivo para cubrir 18 meses de pagos de hipoteca.
• Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA): los préstamos de la FHA están disponibles para residencias principales con un down payment del 3.5%. La mayoría de los prestamistas, incluyendo a Rocket Mortgage, piden una puntuación de crédito de 580. Sin embargo, es posible calificar con una puntuación tan baja como 500 con un down payment del 10%. Si tu down payment es menos del 10%, deberás pagar seguro hipotecario durante la vida del préstamo.
• Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA): el personal militar elegible, los veteranos, los reservistas y el personal de la Guardia Nacional pueden comprar una vivienda sin down payment con un préstamo del VA. Aunque el VA no establece un mínimo, la puntuación de crédito para un préstamo del VA de Rocket Mortgage es 580. Existen exenciones, pero normalmente se paga una tarifa de financiamiento al VA de entre el 0.5% y el 3.3% por adelantado o se incluye en el préstamo.

Conclusión: Considera tus opciones

Una hipoteca a 40 años tiene un plazo de 40 años. Sin embargo, la variedad de opciones disponibles no es tan simple. También puedes elegir entre opciones de tasa fija o ajustable, así como aquellas con pagos de solo intereses y pagos globales. Pero no muchos prestamistas ofrecen estos préstamos, en parte porque son préstamos no calificados que implican más riesgo. Sé consciente de lo que estás obteniendo.