Qué debes saber al comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes

¿Tu casa soñada está en una zona costera? Eso es comprensible. El clima cálido, los paisajes y playas hermosas, la recreación al aire libre y un estilo de vida relajado hacen que vivir cerca de la costa sea muy deseable.

Sin embargo, ciertas zonas costeras están en riesgo de huracanes, que pueden traer vientos potentes, lluvias intensas, inundaciones y marejadas ciclónicas. Así que si estás considerando una de estas zonas para comprar una casa, probablemente tengas muchas preguntas legítimas. ¿El seguro de hogar cubre los huracanes? ¿Cuáles son los requisitos hipotecarios para zonas de inundación? Y muchos más.

Aunque al principio pueda parecer complicado, una vez que entiendes los detalles y la diligencia extra necesaria para comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes, tomar las decisiones correctas y obtener la protección adecuada es pan comido.

Aspectos clave:

• La protección relacionada con huracanes a menudo implica tener que contratar varias pólizas de seguro. Puede ser necesario un seguro estándar de hogar, seguro contra inundaciones y cobertura separada contra tormentas de viento, dependiendo de la ubicación de tu vivienda.
• Los deducibles por huracanes —o deducibles por tormentas nombradas— suelen calcularse como un porcentaje del valor de la vivienda en lugar de una cantidad en dólares. Esto puede suponer costos significativos de bolsillo para reparaciones de daños por tormenta.
• A pesar de la diligencia extra necesaria y los posibles requisitos adicionales de seguro, comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes puede ser una excelente opción para tu familia y tu estilo de vida. Muchas de las zonas más deseadas del país están en zonas expuestas a huracanes.

¿Qué es una zona de riesgo de huracanes?

Una zona de riesgo de huracanes es un área que enfrenta una mayor probabilidad de sufrir impactos relacionados con ellos, como vientos fuertes, lluvias intensas, inundaciones y marejadas ciclónicas.

La Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA) rastrea la actividad de huracanes en Estados Unidos y aguas circundantes. Según sus patrones históricos de tormentas, las zonas costeras a lo largo del Golfo de México, la costa atlántica y Hawái suelen enfrentarse a los niveles más altos de exposición a huracanes. Los datos históricos de la trayectoria de huracanes de la NOAA y el Centro Nacional de Huracanes son fuentes autorizadas sobre dónde han tocado tierra históricamente las tormentas y con qué frecuencia afectan regiones específicas. Es recomendable consultar estos sitios para evaluar el riesgo de cualquier zona que te interese.

También es importante entender las evaluaciones locales de riesgos. Los condados y ciudades cuentan con zonas específicas de evacuación y mapas de marejadas ciclónicas para ayudar a sus residentes a comprender su riesgo. Esta información es clave para cualquier posible propietario.

¿Cómo sé si una casa está en una zona de riesgo de huracanes?

Comprobar si una propiedad está en una zona de riesgo de huracanes requiere más que simplemente comprobar a qué distancia está del océano. Tendrás que investigar un poco con algunas herramientas online.

Un buen punto de partida son los mapas de riesgo de marejada ciclónica de la NOAA. Estos pueden ayudar a determinar cuán vulnerable puede ser una propiedad a inundaciones costeras durante un huracán. El Índice Nacional de Riesgos y la Herramienta de Análisis y Planificación de Resiliencia (RAPT) de FEMA te proporcionarán información detallada sobre la exposición a peligros naturales y el riesgo a nivel de la comunidad. Las oficinas locales de gestión de emergencias suelen publicar mapas de zonas de evacuación que identifican los barrios más vulnerables a las tormentas.

La marejada ciclónica puede ser el aspecto más destructivo y mortal de un huracán. La marejada ciclónica ocurre cuando vientos de fuerza huracán empujan el agua de mar hacia el interior. Esto puede causar daños catastróficos incluso en viviendas bien construidas. Los factores más importantes cuando se trata de posibles daños por marejada ciclónica son la proximidad de la vivienda a la costa y su altitud. Las viviendas cercanas a la costa, en zonas bajas, enfrentan un mayor riesgo que las casas más alejadas de la costa o a mayor altitud.

No es de extrañar que muchas zonas propensas a huracanes se solapen con zonas de inundación designadas por FEMA. Esta conexión es especialmente importante porque, si compras una vivienda en una zona de inundación, los requisitos hipotecarios en zona de inundación pueden afectar directamente la financiación, los costos del seguro de riesgos y la capacidad de pago a largo plazo. También querrás hacer un plan personal de emergencia.

¿Cuáles son los riesgos de comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes?

Existen riesgos claros al comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes, y no todos incluyen viento y agua.

Daños por viento, inundaciones y marejada ciclónica

Los huracanes pueden causar tres amenazas físicas principales para una propiedad: daños por viento, inundaciones provocadas por lluvias y marejada ciclónica. Los vientos fuertes pueden dañar tejados, romper ventanas, derribar árboles y arrojar escombros contra estructuras. Las inundaciones pueden causar desde saturar los sistemas de drenaje y causar daños en el interior, y amenazar cimientos, electricidad y más. La marejada ciclónica puede erosionar el terreno, arrasar casas de los cimientos e inundar barrios enteros.

Los daños causados por huracanes pueden ser costosos, tanto para los propietarios individuales como para la sociedad. Primero, por supuesto, está el costo humano, con muertes, enfermedades y lesiones. Además, está el costo económico. Por ejemplo, el huracán Helene de 2024, que tocó tierra cerca de Perry, Florida, con vientos sostenidos de 140 mph, causó un total de 78,700 millones de dólares en daños.

¿El seguro de hogar cubre los huracanes?

Sí, pero solo parcialmente.

Normalmente, una póliza estándar de seguro de hogar cubre los daños causados por viento causados por huracanes. Sin embargo, normalmente no cubre los daños causados por inundaciones causadas por huracanes. Normalmente necesitarás una póliza de seguro contra inundaciones separada para eso.

Además, en algunos estados, como Texas, Florida y varios otros a lo largo de las costas del Golfo y el Atlántico, la cobertura por daños por viento también está excluida de la póliza estándar. Esto significa que puede que necesites contratar una póliza separada contra tormentas de viento o huracanes.

Así que la pregunta no es simplemente: "¿El seguro de vivienda cubre los daños por huracanes?" La mejor pregunta es: "¿Qué tipo de daño por huracán está cubierto y bajo qué póliza?" Por esta razón, es importante solicitar presupuestos de seguro durante el periodo de inspección al comprar una vivienda.

Las franquicias de la póliza de huracanes pueden ser costosas

Otro dato curioso sobre las pólizas de seguro de hogar es que muchas incluyen una franquicia separada de huracán, o tormenta con nombre, que funciona de forma diferente a tu franquicia estándar.

En lugar de una cantidad fija en dólares, las franquicias por tormentas nombradas suelen calcularse como un porcentaje del valor de tu vivienda, normalmente entre el 1% y el 5%. Sin embargo, puede ser aún mayor en algunas zonas costeras de alto riesgo. Esto significa que si tu casa vale, por ejemplo, 500,000 dólares y tu franquicia por huracán es del 3%, y una tormenta o huracán nombrado causa daños importantes en tu vivienda, tendrás que pagar 15,000 dólares de tu bolsillo antes de que entre en vigor tu seguro.

Si tienes un deducible por tormenta con nombre, deberías leer detenidamente tu póliza y consultar con tu proveedor para ver si ese deducible se aplica durante todo el año o solo durante la temporada de huracanes.

Impacto en el valor de la vivienda y la reventa en zonas propensas a huracanes

A nadie le gusta el riesgo, por lo que el riesgo de huracanes puede afectar al valor de las viviendas con el tiempo, especialmente si suben las primas de seguro, la cobertura se vuelve más difícil de conseguir o los compradores desconfían más de las zonas costeras.

Pero eso no significa que el valor de las viviendas vaya a disminuir en todas las zonas de huracanes. Las zonas costeras son generalmente deseables, y muchas han mantenido o aumentado su valor. Por eso es mejor evaluar áreas específicas que estás considerando.

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¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes?

Que una casa esté en una zona de huracanes no significa que todo sea un inconveniente. De hecho, las zonas de riesgo de huracanes tienen algunos de los barrios más deseados del país. Aquí tienes algunos consejos para comprar una casa costera que te ayudarán a equilibrar lo malo con lo bueno.

Estilo de vida costero y deseabilidad a largo plazo

Hay una razón por la que las zonas con riesgo de huracanes no son pueblos fantasmas. Muchos son de los lugares más deseados para vivir en el país. Con un clima templado, vistas al mar, navegación, una rica cultura y oportunidades de empleo en auge, lugares como Nueva Orleans, Tampa, Miami y otros son considerados por muchos como lugares estupendos para vivir y criar una familia.

Aunque algunos prefieren evitar cualquier riesgo de huracanes, muchos compradores creen que los riesgos de daños por huracanes se ven superados por todas las características de esas zonas costeras.

Ventajas potenciales de precio en mercados de mayor riesgo

En ciertos mercados propensos a huracanes, el aumento de los costos de los seguros y la mayor conciencia sobre el riesgo de tormentas han creado oportunidades de compra. Los precios suelen ser más asequibles para viviendas con atributos deseables.

La clave importante es comprender completamente los requisitos de seguro y los costos de propiedad a largo plazo de estas propiedades. Solo entonces podrás evaluar el precio real de una propiedad y sopesar los beneficios frente a los riesgos.

Zonas de huracanes y tu hipoteca

Cuando compras una vivienda en zonas propensas a huracanes, los requisitos hipotecarios se vuelven especialmente importantes. Por ejemplo, si una propiedad se encuentra dentro de un Área Especial de Riesgo de Inundación designada por FEMA y utilizas una hipoteca respaldada por el gobierno federal, normalmente el seguro contra inundaciones es obligatorio por ley. Estos requisitos hipotecarios en zonas de inundación están diseñados para protegerte tanto a ti como al prestamista de pérdidas catastróficas.

Los prestamistas —incluido Rocket Mortgage— también exigen un seguro contra riesgos adecuado como condición de financiación. En algunos mercados costeros, conseguir una cobertura adecuada puede ser complicado porque las aseguradoras han endurecido los estándares de suscripción o han dejado de prestar servicio en la zona. Por estas razones, lo más inteligente es obtener presupuestos de seguro al principio del proceso de compra para asegurarte de poder cerrar.

En algunos estados, puede que solo puedas obtener cobertura por medio de una aseguradora estatal de última instancia, como Citizens Property Insurance en Florida. Los prestamistas suelen aceptar estas pólizas, pero debes verificar que cuentas con tu prestamista de que tienes un seguro de riesgo adecuado.

Preguntas que debes hacer antes de comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes

Aquí tienes preguntas importantes que deberías explorar antes de comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes.

¿Dónde están los riesgos de marejada ciclónica y zonas de inundación en la vivienda?

Deberías consultar tanto los mapas de inundaciones de FEMA como los mapas de riesgo de marejada ciclónica de la NOAA para la propiedad específica que quieres comprar. Recuerda que la elevación y la distancia desde la costa son los dos factores más importantes en la evaluación de riesgos. Un Certificado de Elevación puede proporcionarte información detallada sobre la elevación de una propiedad en relación con los niveles de inundación esperados.

¿Qué pólizas de seguro necesitaré y cuánto costarán?

Determina si necesitas un seguro estándar de hogar, seguro contra inundaciones, cobertura separada contra tormentas de viento, seguro contra riesgos o alguna combinación de los cuatro. Dado que los costos del seguro pueden afectar significativamente la capacidad de pago global, esto podría influir en cuánto ofrezcas por una vivienda, así que asegúrate de hacerlo desde el principio de tu proceso de búsqueda.

¿El seguro de hogar tiene deducible por huracanes y cuánto cuesta?

Pregunta por los deducibles por huracanes o tormentas con nombre cuando revises tu presupuesto de seguro. Estos son deducibles separados, normalmente calculados como un porcentaje del valor de la vivienda, que están fuera de tu deducible estándar. Comprender plenamente este posible costo es vital antes de cerrar.

¿Qué características resistentes a huracanes tiene la casa?

Busca ventanas y puertas resistentes a impactos, contraventanas contra huracanes, sistemas de tejado reforzados, correas antihuracanes, clips y construcciones elevadas. Las viviendas construidas después de la entrada en vigor de los códigos de construcción actualizados en un estado concreto —como en Florida después del huracán Andrew en 1992— suelen estar construidas con estándares más altos. Un inspector con experiencia es valioso para esta determinación, especialmente porque algunas aseguradoras ofrecen descuentos para viviendas con características verificadas de resistencia a huracanes.

¿Cuál es el historial de daños de la vivienda por huracanes e inundaciones?

Como parte de tu debida diligencia, deberías revisar la Divulgación del Vendedor e investigar el historial de reclamaciones de la propiedad. Tu agente de seguros puede consultar un informe de la Bolsa de Suscripción de Pérdidas Integrales (CLUE). Si la casa tiene antecedentes de daños por inundación o viento, asegúrate de que se haya reparado correctamente; este tipo de daños pueden causar problemas estructurales y de moho a largo plazo.

¿Cuáles son los recursos locales de preparación ante huracanes?

La preparación de una comunidad importa cuando llega una tormenta. Deberías informarte sobre las oficinas locales de gestión de emergencias, rutas de evacuación, ubicaciones de refugios y recursos para la recuperación tras tormentas. Una buena preparación para huracanes comienza mucho antes de que haya una tormenta en el pronóstico. Consulta Ready.gov para la planificación general de la preparación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener una hipoteca para una vivienda en una zona de riesgo de huracanes?

Sí, muchos prestamistas financian viviendas en zonas propensas a huracanes. Sin embargo, puede que necesites cumplir requisitos de seguro más estrictos, contratar un seguro extra o aceptar una franquicia adicional de tormenta con nombre adicional.

¿El seguro de hogar cubre los daños causados por huracanes?

El seguro estándar de hogar suele cubrir los daños causados por el viento causados por huracanes. Sin embargo, los daños por inundación normalmente no están cubiertos y requieren una póliza de seguro separada.

¿Qué es un deducible por huracanes?

Un deducible por huracanes, también llamado deducible por tormenta nombrada, es un deducible especial de seguro que se aplica cuando tu hogar sufre daños por un huracán o tormenta con nombre. A menudo, esto no es una cantidad fija, sino un porcentaje del valor de la vivienda. Estos pueden ser bastante costosos, así que deberías buscar aseguradoras y estudiar tu contrato detenidamente.

¿Qué estados tienen el mayor riesgo de huracanes?

Florida suele encabezar la lista. Otros estados que están en mayor riesgo son Texas, Luisiana, Carolina del Sur, Carolina del Norte, Alabama, Georgia, Misisipi, Nueva York y Massachusetts.

Conclusión: Comprar una vivienda en una zona de riesgo de huracanes requiere preparación

Comprar una vivienda en una zona propensa a huracanes no es necesariamente una mala decisión. De hecho, muchos de los lugares más deseados del país del país están en zonas con riesgo de huracanes. La clave es entender los riesgos y que comprar en estas áreas requiere más diligencia debida que una compra típica de vivienda.

Antes de comprar una vivienda, evalúa los riesgos de marejadas ciclónicas e inundaciones, comprende la situación del seguro, contabiliza las deducibles por huracanes y haz preguntas detalladas sobre la construcción y el historial de daños de la vivienda. Asegúrate también de entender cómo cualquier costo inusual o adicional del seguro podría afectar la capacidad de pago a largo plazo.

Si se hace con sabiduría y exhaustividad, comprar una vivienda costera en una zona de riesgo de huracanes puede ser una gran decisión, tanto económica como en el estilo de vida. Cuando hayas encontrado la zona de tus sueños y estés listo para explorar tus opciones de financiación, solicita un préstamo en Rocket Mortgage.

Rocket Mortgage es una marca comercial de Rocket Mortgage, LLC o sus afiliadas.