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Tipos de hipotecas para compradores de vivienda por primera vez

Lectura de 8 minutos

December 03, 2020

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*Al 20 de abril de 2020, Quicken Loans® no ofrece hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM) convencionales.

Los compradores de vivienda por primera vez pueden elegir entre diferentes tipos de préstamos, y algunos son especialmente útiles para este tipo de compradores. Estos préstamos incluyen criterios más flexibles, como down payment y requisitos de puntajes crediticios menores. Aprende sobre las diferencias entre todas tus opciones de préstamos antes de comprometerte con una hipoteca.

Sigue leyendo para ver una descripción breve de los distintos tipos de hipotecas que puedes elegir como comprador de vivienda por primera vez.

Préstamo de tipo 1: préstamos conformes

Los préstamos conformes cumplen las calificaciones básicas de Fannie Mae o Freddie Mac para una compra. Analicemos mejor qué significa exactamente para ti como prestatario.

Tu prestamista tiene dos opciones cuando firmas un préstamo hipotecario. Tu prestamista puede mantener tu préstamo y recaudar los pagos e intereses, o puede venderlo a Fannie o Freddie. Fannie y Freddie son compañías de inversiones en bienes raíces que compran hipotecas después del cierre. La mayoría de los prestamistas venden los préstamos unos meses después del cierre para asegurarse de tener un flujo de caja constante para ofrecer más préstamos.

La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) establece las reglas para los préstamos que Fannie y Freddie pueden comprar. Hay algunos criterios básicos que tu préstamo debe cumplir para adecuarse a las normas de compra. Primero, tu préstamo debe estar por debajo del límite máximo en dólares para tu área. En la mayor parte de los Estados Unidos contiguos, la cantidad máxima para un préstamo conforme es de $510,400. En Alaska, Hawái y algunos condados caros, el límite es de $765,600. En el 2021, el límite para un préstamo conforme aumentará a $548,250. En Alaska, Hawái y algunos condados caros, aumentará a $822,375. También se aplican límites más elevados si compras una vivienda multifamiliar. Tu prestamista no puede vender tu préstamo a Fannie o Freddie, y tú no puedes obtener una hipoteca conforme si tu préstamo supera la cantidad máxima. Deberás pedir un préstamo jumbo para financiar la compra de tu casa si excede estas limitaciones.

El préstamo no puede tener el respaldo de una agencia del gobierno federal. Algunas agencias del gobierno (incluyendo el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos y la Administración Federal de Vivienda) ofrecen seguros para préstamos hipotecarios. Si tienes un préstamo respaldado por el gobierno, Fannie y Freddie no pueden comprar tu hipoteca. Cuando escuchas a un prestamista hablar sobre un “préstamo conforme”, se refiere solo a una hipoteca convencional.

También deberás cumplir los criterios específicos de tu prestamista para calificar para una hipoteca conforme. Por ejemplo, debes tener un puntaje crediticio de 620 como mínimo para calificar. Es posible que también debas tener en cuenta las directrices sobre propiedades y las restricciones de ingresos cuando presentes una solicitud para un préstamo conforme. Un experto en préstamos hipotecarios puede ayudarte a determinar si calificas en función de tu situación financiera particular.

Los préstamos conformes tienen directrices bien definidas y hay menos variación en cuanto a quiénes califican para un préstamo. Dado que el prestamista tiene la opción de vender el préstamo a Fannie o Freddie, los préstamos conformes también tienen menos riesgo que los préstamos jumbo. Esto significa que puedes obtener una tasa de interés más baja cuando eliges un préstamo conforme. 

Hipotecas convencionales

Un préstamo convencional es un préstamo conforme financiado por prestamistas financieros privados. Las hipotecas convencionales son el tipo de hipoteca más frecuente. Esto se debe a que no tienen regulaciones estrictas sobre los requisitos de ingresos y el tipo y el lugar de la vivienda, como otros tipos de préstamos. Dicho esto, los préstamos convencionales tienen normas más estrictas sobre tu puntaje crediticio y tu relación deuda-ingresos (DTI).

Con una hipoteca convencional, puedes comprar una casa con un down payment de tan solo el 3 %. También necesitarás un puntaje crediticio mínimo de al menos 620 para calificar para un préstamo convencional. Puedes optar por no adquirir un seguro hipotecario privado (PMI) si haces un down payment del 20 % como mínimo. Sin embargo, si el down payment es inferior al 20 %, deberás pagar el PMI. Por lo general, las tasas de seguro hipotecario son más bajas para préstamos convencionales que para otros tipos de préstamos (como los préstamos de la FHA).

Los préstamos convencionales son una buena opción para la mayoría de los consumidores que no califican para un préstamo respaldado por el gobierno o que quieren aprovechar las tasas de interés más bajas con un down payment mayor. Si no puedes hacer un down payment del 3 % como mínimo y eres elegible, podrías pensar en un préstamo del USDA o del VA.

Hipotecas con tasa de interés fija

 Una hipoteca con tasa de interés fija tiene la misma tasa de interés durante todo el préstamo. La cantidad que pagas por mes puede variar por los cambios en las tasas de impuestos y seguros locales, pero las hipotecas con tasa de interés fija suelen ofrecer un pago mensual muy previsible.

Es posible que sea una mejor opción para ti, si estás viviendo en tu “casa definitiva”. Una tasa de interés fija te da una mejor idea de cuánto pagarás cada mes por tu hipoteca, lo que puede ayudarte a hacer un presupuesto y planificar a largo plazo.

Podría ser mejor que evites las hipotecas con tasa de interés fija si las tasas en tu área son elevadas. Una vez que se establece, tu tasa de interés no cambiará durante toda la hipoteca, a menos que refinancies. Si las tasas son elevadas y congelas una tasa, podrías pagar un exceso de miles de dólares en intereses. Habla con un agente de bienes raíces local o con un experto en préstamos hipotecarios para obtener más información sobre las tendencias de las tasas de interés del mercado en tu área.

Hipotecas con tasa de interés ajustable

 Lo opuesto a una hipoteca de tasa fija es una hipoteca con tasa de interés ajustable (ARM). Las ARM son préstamos a 30 años con tasas de interés que cambian según cómo se muevan las tasas del mercado.

Cuando firmas una ARM, acuerdas un período inicial con una tasa de interés fija. Tu período inicial puede durar entre 5 y 10 años. Durante este período, pagarás una tasa de interés fija que, en general, es más baja que las tasas del mercado. Una vez que finaliza el período inicial, la tasa de interés cambia según las tasas de interés del mercado. Tu prestamista usará un índice predeterminado para establecer los cambios de las tasas. Tu tasa aumentará si las tasas del mercado del índice suben. Si bajan, tu tasa bajará.

Las ARM incluyen tasas máximas que establecen cuánto puede cambiar tu tasa de interés en un período determinado y durante la vigencia de tu préstamo. Las tasas máximas te protegen del aumento acelerado de las tasas de interés. Por ejemplo, las tasas de interés podrían seguir aumentando cada año, pero cuando tu préstamo alcance su tasa máxima, no aumentará más. Por otro lado, las tasas máximas también limitan la cantidad que puede bajar tu tasa de interés.

Las ARM pueden ser una buena opción si planeas comprar tu primera casa antes de mudarte a tu casa definitiva. Te dan acceso a tasas inferiores a las del mercado durante un período inicial. Puedes aprovechar para ahorrar dinero con facilidad si no planeas vivir en tu casa durante todo el plazo del préstamo.

También pueden ser muy útiles si tienes pensado pagar más por tu préstamo al principio. Los ARM comienzan con tasas de interés más bajas que los préstamos de tasa fija, lo que puede darte algo más de dinero para pagar el capital. Pagar más por tu préstamo al inicio puede ahorrarte miles de dólares más adelante.

Préstamo de tipo 2: préstamos no conformes

Tu préstamo es un préstamo no conforme si no cumple los estándares de conformidad. Los préstamos no conformes tienen directrices menos estrictas que los préstamos conformes. Con estos, podrás pedir dinero prestado con un puntaje crediticio menor, u obtener un préstamo mayor o sin down payment. Incluso, puedes obtener un préstamo no conforme si tienes un punto negativo en tu informe de crédito, como una bancarrota.

Hay dos tipos principales de préstamos no conformes: los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo.

Préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos respaldados por el gobierno están asegurados por agencias del gobierno. Cuando los prestamistas hablan sobre préstamos respaldados por el gobierno, se refieren a tres tipos de préstamos: préstamos de la FHA, préstamos del VA y préstamos del USDA. Estos préstamos son menos riesgosos para los prestamistas porque la agencia aseguradora se hace cargo del pago en caso de incumplimiento. Es posible que tengas más posibilidades de obtener un préstamo respaldado por el gobierno si un préstamo convencional no está a tu alcance.

Cada uno de estos préstamos tiene criterios específicos que debes cumplir para calificar y, además, tiene beneficios únicos. Analicemos cada uno de los tres tipos de préstamos respaldados por el gobierno: 

  • Préstamos de la FHA: Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda. Con un préstamo de la FHA, podrás comprar una casa con un puntaje crediticio tan bajo como 580 y un down payment del 3.5 %. En cambio, con un down payment del 10 %, puedes comprar una casa con un puntaje crediticio de tan solo 500 con un préstamo de la FHA.
  • Préstamos del USDA: Los préstamos del USDA están asegurados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Tienen menos requisitos de seguro hipotecario que los préstamos de la FHA y pueden permitirte comprar una casa sin un down payment. Debes cumplir los requisitos de ingresos y comprar una casa en un área suburbana o rural para calificar para un préstamo del USDA.
  • Préstamos del VA: Los préstamos del VA están asegurados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Con un préstamo del VA, podrás comprar una casa sin down payment y con tasas de interés más bajas que la mayoría de los demás tipos de préstamos. Debes cumplir los requisitos de servicio en las fuerzas armadas o la Guardia Nacional para calificar para un préstamo del VA.

Es posible que puedas ahorrar en intereses o en los requisitos de down payment si calificas para un préstamo respaldado por el gobierno. Asegúrate de cumplir los requisitos del préstamo antes de presentar tu solicitud. 

Préstamos jumbo

Un préstamo jumbo es un préstamo de mayor valor que los préstamos conformes estándares de tu área. En general, necesitarás un préstamo jumbo si quieres comprar una propiedad de gran valor. Por ejemplo, puedes obtener hasta $3,000,000 en un préstamo jumbo si eliges Quicken Loans®. En la mayor parte del país, el límite para préstamos conformes es de $484,350. En el 2020, el límite aumentará a $510,400.

La buena noticia es que las tasas de interés de los préstamos jumbo suelen ser similares a las tasas de interés de los préstamos conformes. La mala noticia es que es más difícil calificar para un préstamo jumbo en comparación con otros tipos de préstamos. Deberás tener un mayor puntaje crediticio y una DTI más baja para calificar para un préstamo jumbo.

El mejor tipo de préstamo para los compradores de vivienda por primera vez

Entonces, ¿cuál es el mejor tipo de préstamo para los compradores de vivienda por primera vez? La respuesta depende de tus preferencias y tu situación en particular. Tu puntaje crediticio, tus ingresos, tu deuda y el lugar de la propiedad influyen en el tipo de préstamo que puedes obtener. Rocket Mortgage® y nuestro equipo de expertos en préstamos hipotecarios pueden ayudarte con una solución personalizada.

Resumen

Los compradores de vivienda por primera vez tienen acceso a una amplia variedad de tipos de préstamos. El tipo de hipoteca más frecuente es un préstamo convencional conforme. Un préstamo conforme significa que cumple las calificaciones básicas de compra de los inversionistas hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos conformes tienen criterios estandarizados y tasas de interés más bajas que algunos otros tipos de préstamos. Puedes elegir una hipoteca con tasa de interés fija para que la tasa se mantenga igual o una hipoteca con tasa de interés ajustable. Las tasas de interés de esta última cambian según la variación de las tasas del mercado.

Entre los préstamos no conformes se incluyen los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo. Los préstamos respaldados por el gobierno tienen criterios de calificación más estrictos, pero también requisitos de puntaje crediticio y de down payment más flexibles. Los préstamos jumbo son préstamos de gran valor que superan los límites para préstamos establecidos por Fannie o Freddie. Rocket Mortgage® y nuestros expertos en préstamos hipotecarios pueden ayudarte a comparar soluciones hipotecarias y determinar la mejor opción para ti.

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