Hipotecas convencionales: todo lo que necesitas saber

Las hipotecas convencionales son una excelente opción para muchos propietarios porque tienen costos más bajos que otros tipos de préstamos populares. Si tu puntaje crediticio y tu down payment son lo suficientemente altos, una hipoteca convencional podría ser adecuada para ti.

Las hipotecas convencionales son las que no están garantizadas ni aseguradas por el gobierno federal.

La mayoría de estas hipotecas son “conformes”, que solo significa que cumplen los requisitos para su venta a Fannie Mae o Freddie Mac. Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas a prestamistas y las venden a inversores. Esto les da más fondos a los prestamistas para que puedan ayudar a compradores más calificados a adquirir una casa.

Las hipotecas convencionales también pueden ser no conformes, lo que significa que no cumplen las directrices de Fannie Mae o Freddie Mac. Un tipo de hipoteca convencional no conforme es un préstamo jumbo, que es una hipoteca que supera los límites de préstamos conformes.

Dado que hay distintos conjuntos de directrices que se incluyen en el marco de los “préstamos convencionales”, no hay un único conjunto de requisitos para los prestatarios. Sin embargo, los préstamos convencionales suelen tener requisitos de crédito más estrictos que los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA. En la mayoría de los casos, necesitarás un puntaje crediticio de al menos 620 y una relación deuda-ingreso del 50 % o menos.

Down payment

Es posible que los compradores de vivienda por primera vez obtengan una hipoteca convencional con un down payment de tan solo el 3 %; sin embargo, este requisito puede variar según tu situación personal y el tipo de préstamo o propiedad que quieres obtener:

• Si no eres un comprador de vivienda por primera vez, el requisito de down payment es del 5 %.
• Si la casa que comprarás no es una vivienda unifamiliar (es decir, tiene más de una unidad), es posible que debas pagar un 15 %.
• Si comprarás una segunda vivienda, deberás hacer un down payment de al menos el 10 %.
• Para una hipoteca con tasa de interés ajustable, el requisito de down payment es del 5 %.
• Si quieres un préstamo jumbo, este requisito varía entre el 10 % y el 40 %.

Si estás pensando en refinanciar, necesitarás más del 3 % del capital de tu vivienda para hacerlo. En todos los casos, el requisito mínimo de capital es del 5 %. Para un refinanciamiento con desembolso de efectivo, deberás dejar al menos un 20 % del capital de la vivienda.

Una calculadora de hipoteca puede ayudarte a saber cómo la cantidad de tu down payment afectará tus pagos mensuales en el futuro. 

Seguro hipotecario privado

 Si haces un down payment de menos del 20 % en un préstamo convencional, deberás pagar un seguro hipotecario privado (PMI). El PMI protege a tu prestamista en caso de que incumplas con el pago de tu préstamo. El costo del PMI varía según el tipo de préstamo, tu puntaje crediticio y la cantidad del down payment.

Por lo general, el PMI se paga como parte de tu pago hipotecario mensual, pero también hay otras maneras de cubrir el costo. Algunos compradores lo pagan como un cargo anticipado. Otros lo pagan con una tasa de interés apenas más alta. Para elegir cómo pagar el PMI, solo debes hacer los cálculos para determinar qué opción es la menos costosa para ti.

Lo bueno del PMI es que no será parte de tu préstamo para siempre, es decir, no tendrás que refinanciar para librarte de él. Cuando alcances el 20 % del capital de tu vivienda según el calendario de pagos hipotecarios normales, puedes pedirle a tu prestamista que elimine el PMI de estos pagos. Si alcanzas el 20 % del capital por el aumento del valor de tu casa, puedes comunicarte con tu prestamista para obtener una nueva tasación, así puede usar el nuevo valor para volver a calcular el requisito del PMI.

Cuando alcances el 22 % del capital de la vivienda, tu prestamista eliminará el PMI de tu préstamo de manera automática.

Otros requisitos

• Puntaje crediticio: En la mayoría de los casos, necesitarás un puntaje crediticio de al menos 620 para calificar para un préstamo convencional.
• Relación deuda-ingreso:Tu relación deuda-ingreso (DTI) es un porcentaje que representa qué parte de tu ingreso mensual se destina a pagar deudas. Para calcular tu DTI, suma los pagos mensuales mínimos de todas tus deudas (como préstamos estudiantiles, préstamos vehiculares y tarjetas de crédito) y divídelos por tu ingreso bruto mensual. Para la mayoría de los préstamos convencionales, tu DTI debe ser del 50 % o menos.
• Cantidad del préstamo: Para un préstamo convencional conforme, su préstamo debe estar dentro de los límites de préstamo establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. El límite de préstamo cambia cada año; el de 2024 es de $766,550. Sin embargo, hay excepciones. Alaska, Hawái y las áreas costosas del país tienen límites para préstamos más altos, que alcanzaron hasta $1,149,825 en 2024. Para ver los límites para préstamos de tu área, visita el sitio web de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda.

Analicemos cómo se comparan los préstamos convencionales con algunas otras opciones de préstamos populares. 

Préstamos convencionales vs. préstamos del VA 

Mientras que cualquier persona elegible puede obtener un préstamo convencional, solo los veteranos de guerra, los miembros del ejército en servicio activo y sus cónyuges sobrevivientes pueden acceder a los préstamos del VA.

Los requisitos para los préstamos del VA son similares a los de los préstamos convencionales. Sin embargo, los préstamos del VA tienen algunos beneficios extra. Primero, no se exige un down payment para los préstamos del VA. En segundo lugar, no deberás pagar el seguro hipotecario, independientemente de tu down payment.

Si estás pensando en obtener un préstamo del VA en lugar de un préstamo convencional, estos son algunos aspectos que debes tener en cuenta:

• No puedes usar un préstamo del VA para comprar una segunda vivienda. El Departamento de Asuntos de los Veteranos solo garantiza una determinada cantidad de dólares para cada prestatario, por lo que en general no puedes tener más de un préstamo del VA a la vez.
• Deberás pagar una tarifa de financiamiento. Esta tarifa compensa el costo para obtener el préstamo del VA para los contribuyentes. Algunas grupos (cónyuges sobrevivientes, las personas que reciben beneficios por discapacidad del VA y aquellas que recibieron el Corazón Púrpura por su servicio activo) están exentos de la tarifa de financiamiento, pero la mayoría debe pagarla. La tarifa de financiamiento varía entre el 1.25 % y el 3.3 % de la cantidad del préstamo, según el down payment, el cuerpo en el que serviste, y si el préstamo se usará para comprar una vivienda o refinanciar.

Préstamos convencionales vs. préstamos de la FHA

Los préstamos convencionales tienen requisitos de crédito más estrictos que los préstamos de la FHA. Los préstamos de la FHA, que tienen el respaldo de la Administración Federal de Vivienda, ofrecen la posibilidad de obtener la aprobación con un puntaje crediticio de tan solo 580 y un down payment mínimo del 3.5 %. Aunque puedes obtener un préstamo convencional con un down payment apenas menor (3 %), debes tener un puntaje crediticio de 620 como mínimo para calificar.

A la hora de decidir entre un préstamo convencional y un préstamo de la FHA, es importante tener en cuenta el costo del seguro hipotecario. Si pagas menos del 10 % como down payment en un préstamo de la FHA, deberás pagar una prima del seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo, independientemente del capital que acumules. Por otro lado, no tendrás que pagar el seguro hipotecario privado en un préstamo convencional cuando alcances el 20 % del capital de la vivienda.

Préstamos convencionales vs. préstamos del USDA

Aunque los préstamos convencionales están disponibles en todo el país, los préstamos del USDA solo se pueden usar para comprar propiedades en áreas rurales elegibles. Las personas que califican para un préstamo del USDA pueden descubrir que es un préstamo muy asequible comparado con otras opciones de préstamos.

No hay requisito de ingreso máximo para un préstamo convencional, pero los préstamos del USDA tienen límites de ingresos que varían según la ciudad y el estado donde compres la casa. Cuando evalúe tu elegibilidad para un préstamo del USDA, tu prestamista tendrá en cuenta los ingresos de todo el grupo familiar, no solo de las personas que figurarán en el préstamo.

No se exige que los prestatarios paguen un seguro hipotecario privado (PMI) para los préstamos del USDA, pero deberán pagar una tarifa de garantía, que es similar al PMI. Si la pagas por adelantado, el cargo será del 1 % de la cantidad total del préstamo. También tienes la opción de pagar la tarifa de garantía en tu pago mensual. Esta tarifa suele ser más asequible que el PMI.

Las tasas de interés de las hipotecas convencionales cambian todos los días. Por lo general, las tasas de interés de una hipoteca convencional son un poco más bajas que las tasas de interés de los préstamos de la FHA y apenas más altas que las de los préstamos del VA. Sin embargo, la tasa de interés que obtengas se basará en tu situación personal.

Aunque muchos sitios pueden darte un cálculo aproximado de las tasas de interés de un préstamo convencional, la mejor manera de saber la tasa de interés real de una hipoteca es presentar una solicitud. Si presentas una solicitud en Rocket Mortgage^® de Quicken Loans^®, podrás ver tu tasa de interés real y lo que deberás pagar sin compromiso.

Por lo general, los préstamos convencionales ofrecen costos más bajos que otros tipos de préstamos y, si cumples los requisitos de puntaje crediticio y tienes un down payment de al menos el 3 %, una hipoteca convencional podría ser la mejor solución para ti. Rocket Mortgage^® de Quicken Loans^® puede ayudarte a decidir si esta es la mejor opción para tu situación.