¿Qué tipo de casa puedo pagar? Cómo evaluar tus finanzas y calcular cuánto gastar

La cantidad de la hipoteca para la que puedes calificar depende de la cantidad de la deuda que un prestamista crea que puedes asumir. En última instancia, eso determinará qué tipo de casa puedes pagar.

Sigue leyendo para calcular qué tipo de casa puedes pagar y entender lo que eso significa cuando decidas si debes comprar una casa y, luego, comenzar la búsqueda de la casa de tus sueños.

Comprar una casa es un compromiso enorme y es fácil dejarse envolver por la emoción de todo lo que conlleva. Es crucial ser realista sobre lo que puedes pagar, especialmente porque la intensidad de la demanda de los compradores en el mercado inmobiliario actual hace que los precios de venta suban.

Es mejor buscar casas que estén dentro de tu rango de precios para evitar enamorarte de una casa que simplemente está fuera de tu alcance. Conocer tu presupuesto y apegarte a él hará que todo el proceso de compra de una casa fluya sin problemas.

La Calculadora de asequibilidad de la vivienda de Rocket Mortgage^® te da la opción de ver qué tipo de casa puedes pagar o cuánto efectivo necesitas para el down payment y los costos de cierre.

Si estás evaluando qué tipo de casa puedes pagar, simplemente escribe en dónde te encuentras, tu ingreso anual, deudas mensuales y cuánto dinero tienes para el down payment y los costos de cierre. La calculadora tomará esta información y te dirá la cantidad del préstamo que puedes pedir.

Por otro lado, si tienes un precio en mente, puedes usar la calculadora para ver cuánto efectivo necesitarás para el down payment y los costos de cierre.

Cuando los prestamistas evalúan tu solicitud de hipoteca, calculan tu relación deuda-ingresos (DTI). Estos son los pagos mensuales de tus deudas divididos entre tu ingreso bruto mensual. Los prestamistas tienen en cuenta este número para determinar cuánta deuda más puedes asumir.

Según la regla general 29/41, es mejor que tu DTI esté en un rango definido por estos dos números. Veamos un ejemplo.

El primer número, 29, representa la relación entre tus gastos de vivienda. Para calcularlo, se divide tu pago hipotecario (capital, interés, impuestos sobre bienes raíces, seguro de la vivienda y, si corresponde, cuotas de la asociación de propietarios y seguro hipotecario) por tus ingresos brutos mensuales y conviértelo en un porcentaje.

Se define con esta fórmula:

Capital+ interés + impuestos sobre la propiedad + seguro (de la vivienda e hipotecario)

+cuotas de la asociación de propietarios de vivienda

_____________________________________________________________________________ × 100

Ingresos brutos mensuales

El 41 representa la DTI total después de la suma de todas las demás deudas, incluyendo la deuda renovable (tarjetas de crédito y otras líneas de crédito) y la deuda que se paga en cuotas (hipoteca, pagos de préstamos de autos, préstamos estudiantiles, etc.).

La ecuación es:

Deuda de pago en cuotas + pagos de deuda renovable

            _________________________________________________ × 100

Ingresos brutos mensuales

Es importante conocer la regla 29/41 cuando pienses en la calificación de tu hipoteca, porque la DTI ayuda a los prestamistas a determinar tu capacidad para pagar la hipoteca. Aunque para muchos tipos de préstamos se aceptan gastos de vivienda y DTI más altos (incluyendo préstamos convencionales, FHA, USDA y VA), la regla 29/41 es un buen punto de partida. Debes calcular qué tipo de casa puedes pagar y tener una amplia variedad de opciones de préstamo.

Asegúrate de que tu pago hipotecario (capital, interés, impuestos, seguro y cuota de la asociación de propietarios de vivienda) no sea mayor que el 29 % de tus ingresos brutos mensuales. También asegúrate de que tu deuda mensual total (hipoteca más préstamos vehiculares, préstamos estudiantiles, etc.) no sea mayor que el 41 % de tus ingresos mensuales totales.

Cómo determinar tu relación DTI

Los prestamistas hipotecarios consideran que la DTI es un factor importante de calificación. La cantidad de tu deuda es un indicador muy confiable del riesgo asociado con la aprobación de cualquier préstamo hipotecario. Por lo tanto, es importante que sepas cuáles son tus cifras.

Veamos cómo se calcula la DTI.

Paso 1: Suma todas tus deudas mensuales

Tus pagos de deudas pueden incluir:

• Alquiler o pagos mensuales de la casa
• Pagos mensuales de manutención de menores o pensión alimenticia
• Pagos de préstamos estudiantiles
• Pagos de préstamos de auto
• Pagos mínimos mensuales de la tarjeta de crédito
• Otras deudas que puedas tener

No es necesario que incluyas:

• Facturas del supermercado
• Facturas de servicios públicos
• Impuestos
• Otras facturas que pueden variar de un mes a otro

Paso 2: Divide tus deudas mensuales entre tus ingresos brutos mensuales

Ahora hagamos un cálculo simple. Por ejemplo, supongamos que tus deudas suman $2,000 por mes. Si tus ingresos brutos mensuales (tus ingresos antes de impuestos) son de $6,000 por mes, tu DTI es de 0.33 o del 33 %.

Aunque la DTI y la relación de los gastos de la vivienda son factores importantes para calificar una hipoteca, hay otros factores que tienen impacto tanto en los pagos hipotecarios mensuales como cuánto dinero puedes gastar.

Estos son algunos factores que debes tener en cuenta antes de salir a buscar una nueva casa.

Plazo de la hipoteca

El plazo de la hipoteca indica el tiempo que tienes para devolver la cantidad del préstamo. Los plazos de hipoteca más frecuentes son de 15 y 30 años, aunque hay otras opciones de plazos.

El plazo de tu hipoteca afecta los pagos mensuales. Veamos un ejemplo.

Si compras una casa de $200,000 con una hipoteca con tasa de interés fija a 15 años al 3.90 %, tus pagos mensuales serán de $1,469.37 (sin impuestos ni seguro).

Ahora modifiquemos el plazo. Supongamos que compras la casa de $200,000 al 3.90 %, pero el plazo es de 30 años. Tus pagos mensuales serán de $943.34 (sin impuestos ni seguro).

Una vez que cierras tu préstamo hipotecario, es posible que tu pago hipotecario mensual sea el pago de deuda más grande que debas hacer cada mes, por lo que es importante que estés seguro de poder pagarlo. Junto con el down payment, es probable que este sea uno de los dos factores más importantes que determinan cuánto puedes pagar.

Tasa de interés hipotecaria

La tasa hipotecaria es la tasa de interés de tu hipoteca. Tu prestamista decide las tasas hipotecarias, que pueden ser fijas o ajustables. Esto significa que pueden permanecer iguales o cambiar durante la vigencia del préstamo. Tu tasa puede variar según tu puntuación de crédito, el down payment y otros factores.

Supongamos que compras la misma casa de $200,000 de arriba con la hipoteca con tasa de interés fija a 15 años al 3.90 %, pero cambiamos la tasa de interés hipotecaria al 4.25 %. Tu pago aumentaría de $1,469.37 a $1,504.56 por mes.

Incluso una pequeña diferencia en las tasas de interés puede significar cientos, o hasta miles, de dólares de diferencia en los intereses que se pagan durante la vigencia del préstamo. Las tasas de interés también afectan a tus pagos mensuales totales, que tienen el mayor impacto directo en la capacidad de pago.

Tu presupuesto mensual

Ahora que analizaste tu DTI y cualquier deuda que puedas tener, piensa en tu presupuesto. ¿Cómo encaja un pago hipotecario mensual? Si no tienes un presupuesto, haz un seguimiento de tus ingresos y gastos un par de meses. Puedes hacer una hoja de cálculo personal o usar cualquier aplicación o herramienta en línea para presupuestos.

Hay razones importantes para que revises tu presupuesto, ahorros y activos durante el proceso hipotecario. Por un lado, es posible que necesites ahorros para el down payment. Hablaremos sobre esto en una sección posterior. Por ahora, veamos qué son las reservas. Es posible que sean necesarias, según el tipo de préstamo que quieras.

Reservas

Las reservas son la cantidad de pagos hipotecarios mensuales que podrías hacer con tus ahorros si perdieras el trabajo u ocurriera otro evento que afectara a tu capacidad para pagar. Cada programa de préstamos es diferente, pero una buena directriz es mantener al menos 2 meses de pagos hipotecarios en tu cuenta de ahorros.

Analiza tu situación financiera general después de hacer un seguimiento de tus ingresos y gastos durante algunos meses. Por ejemplo, si ves que te sobran $3,000 al final de cada mes, decide cuánto de ese dinero podrías destinar a una hipoteca.

Alternativamente, podrías comprar una casa más asequible. Usa una parte del dinero adicional para pagar el capital de la hipoteca todos los meses y así saldar el préstamo más rápido.

Down payment

Quizá creas que es necesario pagar el 20 % del precio de compra como down payment, pero no es así. Puedes obtener un préstamo convencional (un préstamo con el respaldo de Fannie Mae o Freddie Mac) con un down payment de solo el 3 %.

Sin embargo, un down payment más alto tiene muchas ventajas. Por ejemplo:

Tasas de interés más bajas: Para empezar, las tasas de interés se determinan según dos factores: el down payment y el puntaje FICO^® medio. Cuanto más alto sea tu down payment, mejor será tu tasa de interés. Si un prestamista no tiene que prestarte tanto dinero, la inversión tiene un riesgo menor.

Sin seguro hipotecario: Si pagas menos del 20 % como down payment, es probable que debas pagar un seguro hipotecario, que puede implicar un cargo mensual y un cargo por adelantado, según la opción de préstamo para la que califiques. El seguro hipotecario protege a tu prestamista y al inversionista hipotecario si incumples los pagos de tu préstamo.

Cuando analices qué tipo de casa puedes pagar, recuerda considerar los down payments, en especial si quieres pagar el 20 % para evitar el seguro hipotecario privado (PMI).

Ten en cuenta que es posible que no debas hacer un down payment si calificas para determinados préstamos del gobierno.

Costos adicionales

Además del costo de tu down payment y de cualquier seguro hipotecario privado, también deberás tener en cuenta el seguro de la vivienda, los impuestos y los costos de cierre:

Seguro de la vivienda: La cantidad del seguro de la vivienda dependerá de dónde vivas, de tu comunidad y del tipo de casa que compres. El cálculo del seguro de la vivienda también tiene en cuenta el valor de tu propiedad, los costos potenciales de reconstrucción y el valor de tus bienes en riesgo. Lo mejor es hablar con un agente de seguros para tener una idea de cuál podría ser la cantidad de tu seguro de la vivienda.

Impuestos sobre la propiedad: Si eres dueño de una propiedad, pagas impuestos sobre la propiedad que equivalen a su valor fiscal multiplicado por la tasa de impuesto local. Puedes hablar con tu asesor fiscal local para obtener más información.

Costos de cierre: Los costos de cierre deben pagarse durante el cierre, el último paso en el proceso de compra de una casa. Tu prestamista te dará una estimación de tus costos de cierre. Estos incluyen el cargo por emisión del préstamo, los cargos por tasación, los cargos por el estudio de títulos, los cargos por el informe de crédito y más. En general, los costos de cierre para la compra de una casa pueden ser de entre el 3 % y el 6 %.

Supongamos que calificas para obtener un préstamo hipotecario grande. Si bien tu prestamista está dispuesto a prestarte una cantidad sustancial de dinero, eso no significa que debas pedir prestado el total si esto te causa una presión financiera significativa.

Para evaluar cuánto podrás pagar en hipoteca, deberás analizar tu situación financiera actual y futura. Antes de adquirir el máximo préstamo posible y comenzar a buscar casas más caras, ten en cuenta estos consejos.

1. Prepárate para posibles cambios en tu situación laboral

Si pierdes tu trabajo, ¿cómo pagarás tu hipoteca? Cuando presentes una solicitud para una hipoteca, tu prestamista querrá ver tu historia de trabajo de los últimos 2 años antes de aprobar tu préstamo. Si decides adquirir el máximo préstamo posible para el que califiques, ¿podrás hacer esos pagos mensuales altos durante un período sin empleo?

2. Comprende tus opciones de hipoteca

El tipo de préstamo hipotecario que elijas solicitar afecta la vivienda que puedes pagar. Por ello, es importante tener una idea clara de lo que implicará cada opción de préstamo cuando comiences el proceso de compra de vivienda.

Préstamo convencional: Un préstamo convencional te permitirá comprar una vivienda con un down payment de tan solo el 3 %. También pueden tener tasas de interés más bajas que otras opciones de préstamo, como los préstamos FHA.

Préstamo del VA: Un préstamo del VA es una opción hipotecaria disponible para los veteranos de los Estados Unidos, los miembros del servicio militar y sus cónyuges sobrevivientes, que (generalmente) no han vuelto a casarse. Los prestamistas tradicionales ofrecen estos préstamos con el respaldo del Departamento de Asuntos de los Veteranos de los EE.UU. No tienen down payment y tienen requisitos de crédito y de ingresos menos estrictos. Rocket Mortgage requiere una puntuación de crédito media de 620.

Préstamo FHA: Un préstamo de la FHA es un préstamo que tiene el respaldo de la Administración Federal de Vivienda. Si tienes una puntuación de crédito más baja y menos dinero para el down payment, es posible que califiques para un préstamo de la FHA. Para calificar mediante Rocket Mortgage, necesitas una puntuación de crédito media de 580 y un down payment del 3.5 %.

Préstamo del USDA: Un préstamo del USDA tiene el respaldo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos. Puedes ser elegible para un préstamo del USDA si quieres comprar una propiedad en un área rural o suburbana elegible y tienes ingresos bajos a moderados. Puedes obtener un préstamo del USDA sin down payment.

Préstamos jumbo: Los préstamos jumbo, también conocidos como préstamos Jumbo Smart, te permiten obtener un préstamo por una cantidad de más de $726,200, el límite de préstamo conforme actual. Necesitará un down payment más alto, al menos de 10.01 % para préstamos hasta de $2 millones, y una puntuación de crédito al menos de 680.

Estos tres préstamos respaldados por el gobierno tienen límites hipotecarios, que son una herramienta útil para mantener una buena proporción entre tus deudas y tu presupuesto. En este momento, Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA.

3. Planifica para las emergencias

Las emergencias ocurren cuando menos las esperas: tratamientos médicos inesperados, pérdida repentina de tu trabajo, la inundación del sótano o un auto averiado. Destinar todos tus fondos extra a los pagos hipotecarios, en lugar de guardar una parte para cuando la necesites, puede ser desastroso.

Un fondo de emergencia puede ser una buena protección para cualquiera, pero especialmente para los nuevos compradores de vivienda. Una buena regla general es guardar el dinero para entre 3 y 6 meses de gastos. Puedes usar el dinero de emergencia para el pago de tu hipoteca si lo necesitas y tenerlo guardado puede darte un poco más de tranquilidad al determinar, de manera realista, cuánto puedes pagar por una casa.

En última instancia, el tipo de casa que puedas pagar dependerá de tu situación financiera y tus preferencias. Para esto se necesita una decisión más integral, que va más allá de la cantidad de dinero que quieres gastar en los pagos hipotecarios mensuales.

Evalúa tu situación financiera general, tu capacidad para saldar una hipoteca y si necesitas ahorrar para otras cosas. Una vez que hayas hecho todo eso, comienza a buscar la casa perfecta.

Solicitar la preaprobación de la hipoteca es un paso vital para que determines cuánto puedes gastar en una casa. ¡Obtén la preaprobación con Rocket Mortgage hoy mismo!