Todo sobre la relación PITI: principal, intereses, impuestos y seguro
Es posible que hayas observado que la sigla PITI aparece en tus búsquedas si estás comparando hipotecas. ¿Qué es exactamente la PITI? En nuestra guía detallada, encontrarás todo lo que necesitas saber sobre tu relación PITI para que acuerdes un pago mensual de la hipoteca sostenible y fácil de pagar.
¿Qué significa PITI?
PITI es una sigla que significa “principal, intereses, impuestos y seguro”. Muchos prestamistas hipotecarios calculan la PITI por ti antes de decidir si calificas para una hipoteca.
Las instituciones de préstamos no quieren darte un préstamo tan alto que no puedas pagar porque esto aumenta las probabilidades de que incumplas con el pago del préstamo o que te retrases en algunos pagos. Si sabes tu PITI aproximada, podrás buscar una vivienda asequible y será más fácil obtener una hipoteca.
Analicemos cada uno de los componentes de la PITI y su importancia.
Principal
El principal de tu hipoteca es la cantidad que debes antes de que se agregue cualquier interés. Por ejemplo, si compras una casa que vale $250,000 con un down payment del 20 %, la cantidad del principal sería de $200,000. Sin embargo, durante la vigencia del préstamo, pagas más que los $200,000 originales por los intereses. La mayoría de los prestamistas se fijan en el saldo del principal y en la relación deuda-ingresos (DTI) cuando analizan si deben darte un préstamo.
La relación DTI es el cálculo de tu capacidad para pagar el dinero que has pedido prestado. Está compuesta por tu deuda mensual mínima total dividida por tu ingreso bruto mensual y se expresa como un porcentaje.
Intereses
Una tasa de interés es un porcentaje que muestra cuánto le pagarás a tu prestamista cada mes como cargo por pedir dinero prestado. Tu prestamista hipotecario calcula el interés como un porcentaje de tu principal a lo largo del tiempo. Por ejemplo, si el préstamo principal es de $200,000 y tu prestamista te cobra una tasa de interés del 4 %, esto significa que pagarás $8,000 (el 4 % de $200,000) durante el primer año de tu hipoteca en concepto de intereses.
Cuando busques una hipoteca, es posible que escuches el término “amortización de la hipoteca”, que se refiere a lo que pagas por intereses y el principal. La amortización es una escala que te indica cuánto dinero de la prima mensual de la hipoteca se aplica al principal del préstamo y cuánto se destina a los intereses.
Al principio del préstamo, la mayor parte de cada pago hipotecario cubre los intereses en lugar del principal. A medida que el préstamo se acerca al vencimiento, la cantidad de interés que pagas se reduce porque el principal disminuye: solo tienes que pagar intereses sobre la parte del préstamo que aún no has saldado.
Por ejemplo, es posible que pagues $8,000 de intereses durante el primer año de tu hipoteca de $200,000, pero cuando el principal disminuya a $50,000, solo pagarás $2,000 al año (el 4 % de $50,000). Por eso es tan importante elegir una casa que esté en tu rango de precios: es fácil atrasarse con los pagos si no puedes saldar los intereses y también avanzar para disminuir el principal.
Impuestos
Debes pagar impuestos sobre tu propiedad. A menudo, los impuestos son uno de los costos de ser propietario que se pasan por alto. Es importante que los tengas en cuenta cuando pienses en qué tipo de casa puedes pagar. El impuesto más caro que la mayoría de los propietarios paga es el impuesto sobre la propiedad, que puede variar según dónde vivas. Los impuestos sobre la propiedad sirven de apoyo para la comunidad local y pagan cosas, como bibliotecas, departamentos de bomberos locales, escuelas públicas, tareas de mantenimiento de caminos y parques, y proyectos de desarrollo de la comunidad. Es difícil determinar con exactitud cuánto tendrás que pagar en impuestos porque dependen del valor de tu casa y de la tasa local del impuesto sobre la propiedad. Los impuestos varían cada año.
Como regla general, prevé pagar $1 por cada $1,000 del valor de tu casa cada mes en impuestos sobre la propiedad. Por ejemplo, si tu casa vale $250,000, pagarás aproximadamente $250 al mes o $3,000 al año en impuestos sobre la propiedad.
En la mayoría de los estados, se exige una tasación oficial y objetiva para que tus impuestos puedan calcularse con precisión. Por lo general, tu prestamista hipotecario incluirá el costo de la tasación en su lista de costos de cierre. Después de que firmes por la compra de tu casa, ten en cuenta que el gobierno estatal o local puede exigir nuevas tasaciones cada algunos años para fines impositivos, según dónde vivas.
Seguro
Aunque el seguro de la vivienda no se exige por ley en la mayoría de los estados, la mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen que tengas al menos una determinada cobertura de seguro de la vivienda como condición para tu préstamo. Este seguro cubre tu propiedad en caso de incendio, tormenta eléctrica o robo.
Algunas pólizas de seguro de la vivienda incluyen otra cobertura para daños por inundaciones y terremotos como complementos. Si tienes objetos muy valiosos en tu casa, como una obra de arte, una joya costosa o un instrumento musical, puedes adquirir un nivel de protección de alto valor llamado “cláusula adicional” además de tu póliza estándar. Por lo general, si vives en un condominio, pagarás un cargo de la asociación de propietarios en lugar de un seguro individual como cobertura de tu vivienda.
Al igual que el impuesto sobre la propiedad, es difícil decir con exactitud cuánto deberás pagar por el seguro sobre la propiedad porque cada compañía de seguros usa su propia fórmula exclusiva para calcular tus tasas. Algunos de los factores que influyen en tu prima son:
- El valor de tu casa.
- Si vives en un área rural o urbana.
- La cercanía de un departamento de bomberos o una estación de policía.
- Si tienes un peligro atrayente en tu propiedad, es decir, algo que pudiera causar lesiones a los niños que entren en ella, como una piscina, un trampolín o un perro agresivo.
- Cuántos reclamos haces al año en promedio por otros tipos de seguro.
Como regla general, es posible que debas pagar aproximadamente $3.50 por cada $1,000 del valor de tu casa por el seguro de la vivienda al año. En este ejemplo, pagarás $875 al año por una propiedad de $250,000, o aproximadamente $73 al mes.
Cuando sumas los cuatro componentes, tienes el costo total promedio por mes de una hipoteca.
Sólo estoy explorando.
Responde a unas cuantas preguntas y averigua lo que te puedes pagar, sin necesidad de comprobar tu crédito.
Cómo calcular la PITI
Es una buena idea calcular tu PITI antes de enamorarte de una casa. Puedes usar tu PITI para calcular cuánto puedes pagar por una casa y asegurarte de no firmar una hipoteca que te sea difícil pagar. Usa tus conocimientos sobre la PITI para limitarte solo a las casas que estén en tu presupuesto.
La mayoría de los prestamistas hipotecarios prefieren prestarles dinero a compradores con una PITI total del 28 % o menos del presupuesto familiar mensual. Intenta limitar las casas posibles a las opciones que estén cerca de esa proporción. Para obtener un cálculo más preciso, comunícate con un experto en préstamos hipotecarios de Quicken Loans. Tu tasa de interés también dependerá de lo que puedas pagar como down payment y de tu puntaje crediticio.
Por ejemplo, supongamos que ganas aproximadamente $7,000 al mes y que te gusta una casa que vale $300,000 después de haber calculado tu down payment. Supongamos también que te reúnes con un prestamista que te dice que puedes obtener una tasa de interés del 4 %. Puedes calcular tu PITI en un préstamo con tasa de interés fija a 30 años de esta manera:
- El principal y el interés de tu hipoteca mensuales sumarán aproximadamente $1,432.25 al mes. Suma lo que hayas calculado de impuestos sobre la propiedad y seguros.
- Para calcular los impuestos sobre la propiedad, divide el valor de tu casa por 1,000 y multiplica ese número por $1 para saber cuánto pagarás al mes. En este ejemplo, $300,000/1,000 son $300, que es el valor de los impuestos sobre la propiedad de un mes.
- Para calcular lo que pagarás en intereses, divide el valor de tu casa por 1,000, multiplica por $3.50 y divídelo por 12 para obtener lo que pagarás por el seguro en un año.
a. $300,000/1,000 = $300, $300 x 3.50 = $1,050 y 1,050/12 = $87.50, el valor del seguro de la vivienda por mes. - Por último, suma las tres cantidades para el cálculo de tu PITI: $1,432.25 + $300 + $87.50 = $1,819.75, que es tu PITI.
- Divide tu PITI por tu ingreso mensual total para saber tu proporción. Si ganas $7,000 al mes, tu PITI sería aproximadamente el 26 % de tu presupuesto mensual, lo que significa que la propiedad podría ser una opción razonable para tus finanzas.
¿Por qué es importante la PITI?
Tu PITI es importante porque te da una idea aproximada de cuánto puedes pagar por una casa. La mayoría de los prestamistas usan la regla del 28 % como primera impresión cuando deciden si un préstamo representa un riesgo considerable.
Si tu PITI es mucho mayor que el 28 % de tu presupuesto mensual, es posible que te exijan que pagues un seguro hipotecario extra antes de darte tu préstamo. Si calculas una PITI razonable para tu área antes de buscar casas, puedes ahorrar tiempo y esfuerzo si solo consideras las casas que estén en tu presupuesto.
Ten en cuenta que es posible que tu PITI mensual no cubra la totalidad de los costos de compra de una casa. Puedes necesitar partidas en tu presupuesto para reparaciones, servicios públicos y tareas mensuales de mantenimiento, junto con tus pagos hipotecarios, impuestos e intereses.
También debes planificar y presupuestar el down payment y los costos de cierre que tu prestamista te exige. Algunos de los costos de cierre que podrías ver incluyen las inspecciones de plagas, la tasación, los honorarios del abogado de bienes raíces y los costos de la transferencia del título. Asegúrate de tener en cuenta todos estos costos además de tu PITI antes de decidir que una casa es una buena inversión para ti.
Entender la totalidad de tu pago hipotecario
Invertir en una casa puede ser uno de los momentos más emocionantes de tu vida o puede ser uno de los más estresantes. Todo dependerá de cuánta investigación y planificación hagas antes de firmar. Consulta a un experto en preaprobación de hipotecas o a un prestamista hipotecario antes de comenzar a buscar una casa para obtener más información sobre tu PITI y tus opciones específicas de vivienda.
Descubre cuánto puedes pagar.
Tu monto de aprobación te dará una idea de los costos de cierre que tendrias que pagar.
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