PMI: una guía sobre el seguro hipotecario privado
Si haces un down payment de menos del 20 % para comprar una casa, es probable que tu prestamista te exija que pagues un seguro hipotecario privado.
Veamos qué es el PMI, cómo funciona y qué significa para ti.
¿Qué es un PMI?
Un PMI es un tipo de seguro hipotecario que protege a tu prestamista en caso de que dejes de pagar tu préstamo.
A menudo, el seguro hipotecario se confunde con el seguro de la vivienda. Sin embargo, tienen distintos propósitos:
- El seguro de la vivienda te cubre en caso de que tu propiedad sufra daños.
- El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que el prestatario no pague la hipoteca.
Si haces un down payment de menos del 20 % para comprar una casa, es probable que el PMI se agregue a tu pago hipotecario normal. Por ejemplo, si compras una casa de $200,000, lo más seguro es que necesites un down payment de $40,000 para no tener que pagar el PMI.
Por lo general, después de comprar la casa, puedes solicitar que te eximan del pago del PMI cuando hayas alcanzado el 20 % del capital de tu vivienda. El PMI se cancela de manera automática cuando alcanzas el 22 % del capital.
Por último, el PMI solo se aplica a los préstamos convencionales; con frecuencia, otros tipos de préstamos incluyen sus propios tipos de seguro hipotecario. Por ejemplo, para los préstamos de la FHA, se exigen primas de seguro hipotecario, que funcionan de manera distinta al PMI.
¿Cuánto cuesta el PMI?
El PMI, al igual que otros tipos de seguro, se calcula según las tasas de seguro que pueden cambiar todos los días. Por lo general, el PMI cuesta entre un 0.5 % y un 1 % de la cantidad del préstamo al año.
Tomémonos un minuto y pongamos esas cifras en perspectiva. Si compras una casa de $300,000, pagarás entre $1,500 y $3,000 al año por el seguro hipotecario. Este costo se divide en cuotas mensuales para que sea más asequible. En este ejemplo, pagarás entre $125 y $250 por mes.
Tu prestamista también tendrá en cuenta algunos otros factores para determinar cuánto deberás pagar por el PMI como parte de tu pago hipotecario normal. Repasemos algunos de estos factores.
Cantidad del down payment
Tu down payment cumple un papel importante en el momento de determinar cuánto deberás pagar por el PMI. Un down payment menor puede representar un mayor riesgo para el prestamista, lo que significa que puede perder una inversión más grande si no pagas y se inicia la ejecución hipotecaria de tu casa. Por lo general, un down payment más bajo también significa que los pagos hipotecarios normales serán más altos y que necesitarás más tiempo para cancelar el PMI. Todo esto aumenta la posibilidad de que incumplas con un pago, lo que significa que pueden cobrarte primas del PMI más altas.
Aunque no puedas pagar un down payment del 20 %, cualquier dinero extra para tu down payment puede reducir la cantidad que deberás pagar por el PMI.
Historial crediticio
Tu prestamista revisará tu historial crediticio para verificar si has sido responsable como prestatario en el pasado.
Tu puntaje creditico puede indicar qué tan confiable eres para devolver el dinero que pides prestado. Por ejemplo, un puntaje crediticio más alto puede reflejar que:
- a menudo pagas más que el pago mínimo de tus cuentas y tarjetas de crédito;
- no pides prestado más dinero del que puedes pagar;
- pagas tus facturas a tiempo;
- evitas superar tu límite de crédito.
Con un historial crediticio sólido y un puntaje crediticio alto, es posible que un prestamista te cobre menos por las primas del PMI porque has demostrado que eres un prestatario responsable que paga el dinero que pide prestado.
Por el contrario, si tienes un puntaje crediticio más bajo, tu prestamista puede confiar menos en tu capacidad para administrar tus deudas de manera responsable. Como consecuencia, es posible que debas pagar primas del PMI más altas.
Tipo de préstamo
El tipo de préstamo puede influir en la cantidad que debas pagar por el PMI. Por ejemplo, los préstamos con tasa fija pueden reducir el nivel de riesgo asociado con el préstamo porque la tasa no cambiará y los pagos hipotecarios serán constantes. Un menor riesgo puede significar una tasa del seguro hipotecario más baja, por lo que quizá no necesites pagar tanto por el PMI.
Las hipotecas con tasa de interés ajustable, o los préstamos con una tasa que puede aumentar o disminuir en función del mercado, pueden implicar un mayor riesgo porque es más difícil prever cuánto tendrás que pagar por la hipoteca en el futuro. Esto significa que la tasa del seguro hipotecario podría ser más alta para una ARM.
Sin embargo, dado que las ARM también suelen tener tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas con tasa de interés fija, es posible que puedas pagar más para el principal, acumular capital más rápido y reducir la cantidad del PMI que debes pagar.
Al final, hay muchos factores que pueden influir en la cantidad de PMI que debes pagar. Tu prestamista puede orientarte en las distintas opciones de préstamo e indicarte cuánto PMI podrías tener que pagar.
Sólo estoy explorando.
Responde a unas cuantas preguntas y averigua lo que te puedes pagar, sin necesidad de comprobar tu crédito.
Cómo evitar el PMI
Las maneras en las que puedes evitar el PMI dependerán del tipo de seguro:
- Seguro hipotecario privado pagado por el prestatario, que pagarás como parte de tu pago hipotecario.
- Seguro hipotecario privado pagado por el prestamista, que tu prestamista pagará por adelantado en el cierre y que compensarás con una tasa de interés más alta.
Repasemos con mayor detalle cómo funciona cada tipo y qué pasos puedes seguir para no tener que pagarlos.
Cómo evitar el PMI pagado por el prestatario
El PMI pagado por el prestatario es el tipo de PMI más habitual. El BPMI agrega una prima de seguro a tu pago hipotecario normal. Puedes evitar el BPMI con un down payment de al menos el 20 % o puedes solicitar que se elimine cuando alcances el 20 % del capital de tu casa. Cuando alcances el 22 %, el BPMI suele eliminarse de manera automática.
Aunque es posible evitar el PMI obteniendo otro tipo de préstamo, los préstamos del USDA y de la FHA tienen su propio equivalente de seguro hipotecario en forma de primas del seguro hipotecario y tarifas de garantía, respectivamente. Además, por lo general, debes pagar estos cargos durante la vigencia del préstamo. La única excepción son los préstamos de la FHA con un down payment o una cantidad de capital del 10 % o más, en cuyo caso pagarías una MIP durante 11 años. De lo contrario, debes pagar estas primas hasta que saldes el préstamo, vendas la casa o refinancies.
El único préstamo sin seguro hipotecario es el préstamo del VA. En lugar de un seguro hipotecario, los préstamos del VA tienen una tarifa de financiamiento única que se paga en el cierre o se incorpora a la cantidad del préstamo.
La cantidad de esta tarifa varía según la cantidad de tu down payment o capital, tu situación en el servicio (p. ej., el ejército normal, la reserva o la Guardia Nacional) y si es la primera vez que solicitas o si ya lo has hecho antes. La tarifa de financiamiento puede costar entre un 1.25 % y un 3.3 % de la cantidad del préstamo. En un VA Streamline, también conocido como “Préstamo para Refinanciamiento con Reducción de la Tasa de Interés”, la tarifa equivale al 0.5 % en todos los casos.
Es importante tener en cuenta que no tienes que pagar esta tarifa de financiamiento si recibes beneficios por discapacidad del VA o eres un cónyuge sobreviviente elegible de una persona que murió en combate o por una discapacidad relacionada con el servicio.
Otra opción que se tiene en cuenta para evitar el PMI asociado a un préstamo convencional es un segundo préstamo concatenado. Cómo funciona: haces un down payment de aproximadamente el 10 % o más y obtienes una segunda hipoteca, a menudo en forma de una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC), para cubrir la cantidad extra que necesitas para alcanzar el 20 % del capital de la vivienda en tu préstamo principal (Quicken Loans® no ofrece HELOC en este momento).
Aunque una HELOC puede ayudar a evitar el requisito de un PMI, de todas maneras deberás pagar una segunda hipoteca. No solo tendrás que hacer dos pagos, sino que la tasa de la segunda hipoteca será más alta porque la hipoteca principal se pagará primero si incumples. Por lo tanto, es importante hacer los cálculos y comparar si estás ahorrando dinero o si es más conveniente pagar el PMI.
Cómo evitar el PMI pagado por el prestamista
Otra opción es que tu prestamista pague las primas del seguro hipotecario en un pago total cuando cierres el préstamo. A cambio, aceptarás una tasa de interés más alta. También puedes optar por pagar todo el PMI en el cierre, así no tendrás que pagar una tasa de interés más alta.
Según las tasas del seguro hipotecario vigentes, esto puede ser menos costoso que el BPMI, pero ten en cuenta que es imposible “cancelar” el LPMI porque tus pagos se hacen en un pago total por adelantado. Si quieres reducir tus pagos hipotecarios, deberás refinanciar a una tasa de interés más baja en lugar de cancelar el seguro hipotecario.
No hay manera de evitar el pago del LPMI si haces un down payment de menos del 20 %. Puedes optar por un BPMI para evitar la tasa más alta, pero deberás pagarlo todos los meses hasta alcanzar el 20 % del capital como mínimo. En ese caso, volverás a la cantidad original del ejemplo del BPMI.
Cómo librarse del PMI (si ya lo tienes)
Si optas por el BPMI cuando cierres el préstamo, podrás escribirle a tu prestamista para evitar pagarlo cuando alcances el 20 % del capital. Sabemos que la idea de escribir una carta es muy anticuada, pero el Congreso consagró el proceso en la ley federal llamada Ley de Protección para el Propietario de Vivienda de 1998. Debes enviar la carta al administrador de tu hipoteca e indicar el motivo por el que crees que eres elegible para la cancelación. Estos motivos pueden ser:
- Por alcanzar el 20 % del capital de tu vivienda (sin importar que hayas hecho pagos extra para el principal para lograrlo más rápido).
- Por mejoras importantes que hayas hecho en tu casa: si has hecho mejoras en tu casa que aumentaron su valor de manera considerable, puedes eliminar el seguro hipotecario. Si tu préstamo es de Fannie Mae, debes tener un 25 % del capital de tu vivienda como mínimo. El requisito de Freddie Mac sigue siendo del 20 %.
- Por el aumento del valor de tu casa no relacionado con mejoras: si solicitas la eliminación de tu seguro hipotecario en función del aumento natural del valor de tu propiedad por las condiciones del mercado, Fannie Mae y Freddie Mac exigen que tengas un 25 % del capital si presentas la solicitud entre 2 y 5 años después de que cierras el préstamo. Después de 5 años, solo debes tener un 20 % del capital de tu vivienda. En cualquier caso, pagarás el BPMI durante al menos 2 años.
Para que se acepte tu solicitud de cancelación del seguro hipotecario, debes estar al día con tus pagos hipotecarios y se debe hacer una tasación para verificar el valor de la propiedad.
Si no solicitas la cancelación del seguro hipotecario de una propiedad principal de 1 unidad o de una segunda vivienda, el PMI se cancela de manera automática cuando alcanzas el 22 % del capital según el programa de amortización del préstamo original, siempre que estés al día con tu préstamo.
Si tienes una propiedad principal de unidades múltiples o una propiedad de inversión, el proceso tiene algunas diferencias.
Fannie Mae te permite solicitar la cancelación del PMI cuando alcazas el 30 % del capital, mientras que Freddie Mac exige el 35 % del capital.
Freddie Mac no cancela el seguro hipotecario de manera automática para residencias de unidades múltiples ni propiedades de inversión. El seguro hipotecario de Fannie Mae se cancela al llegar a la mitad del plazo del préstamo si no haces nada.
Es muy importante que canceles tu seguro hipotecario en cuanto puedas porque los ahorros son considerables. Usemos nuestro ejemplo anterior de una cantidad del préstamo de $300,000 y supongamos que se trata de una propiedad principal de 1 unidad. Recuerda que puedes solicitar la cancelación del seguro hipotecario cuando alcances el 20 % del capital y que se cancela de manera automática cuando acumulas el 22 %.
En un préstamo con tasa fija a 30 años, hay nueve pagos entre el momento en el que superas el límite del 20 % y el momento en que el pago del seguro se cancelaría de forma automática después de cruzar la barrera del 22 %. Si tuvieras una tasa de seguro hipotecario del 0.5 % de la cantidad de tu préstamo, tus ahorros serían de $1,125. Si la tasa fuera del 1 %, ahorrarías $2,250 en el pago del seguro hipotecario durante esos 9 meses.
Es importante recordar que, como el LPMI implica aceptar una tasa apenas más alta durante la vigencia del préstamo (comparado con una tasa sin LPMI), este no se puede cancelar. Según las condiciones del mercado, cuando alcances el 20 % del capital, quizá puedas obtener una tasa más baja al refinanciar.
¿Es adecuado el PMI para ti?
Tu tasa específica del PMI, cuánto tiempo tendrás que pagar y si un BPMI o un LPMI es la mejor opción para ti depende de tu préstamo individual y de tu situación financiera particular. Cuando busques una casa para comprar, pregúntale a tu prestamista cómo administra el seguro hipotecario y cuánto podrías tener que pagar por un PMI u otro tipo de seguro hipotecario. Rocket Mortgage® de Quicken Loans® está para ayudarte a encontrar las mejores opciones.
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